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경제

[홍희정의 경매 이야기] “저평가된 물건을 잡아라”

경제 홍희정 2011-10-11 13:14

수도권 경매 아파트, 2회 이상 유찰돼야 팔린다

경기침체 여파가 부동산경매 시장에까지 확산되면서 2회 이상 유찰돼 입찰가격이 떨어진 매물에만 응찰자들이 몰리고 있다. 11일 경매정보업체 부동산태인에 따르면 지난달 낙찰된 수도권 아파트 764건을 분석한 결과 32.9%인 252건이 2회 이상 유찰된 물건으로 나타났다.지난 7월에 기록했던 28.8%에 비해 4.1%포인트 증가한 것으로 올해 들어 가장 높은 수치다.이에 비해 입찰장에 처음 나온 신건과 1회 유찰 물건의 낙찰 건수는 전체 764건중 512건(67%)으로 7월(71%)보다 감소했다. 이는 경기침체로 조금이라도 저렴한 물건을 찾으려는 응찰자들이 여러차례 유찰돼 가격이 떨어진 물건을 중심으로 입찰에 나섰기 때문이라고 회사측은 분석했다. 지역별로는 서울 경매시장에서 낙찰된 총 215건 가운데 88건(40.9%)이 2회 이상 유찰된 물건이었고, 경기도는 459건 중 153건으로 33.3%였다. 한편 8월 수도권 아파트의 전체 낙찰가율은 79.9%로 4월 이후 5개월 연속 하락세를 보였다. 감정가 3억원 초과 아파트는 77.5%로 지난 7월(78.5%)보다 낙찰가율이 떨어진 반면 3억원 이하 저가아파트는 86.3%로 전월에 비해 0.93%포인트 올랐다. 부동산태인 이정민 팀장은 최근 경매 참여자들은 내집마련을 위한 중소형 저가아파트 또는 최소한의 수익성이 담보되는 2회 이상 유찰 물건에 관심을 가지는 경우가 대부분이라고 설명했다.수도권 아파트 낙찰가율은 3개월 연속 하락세를 기록하고 있다.이로써 2008년 10월, 2010년 5월에 이은 세 번째 침체 구간으로 들어서는 것이란 분석이 나오고 있다. 부동산경매전문업체 지지옥션이 지난 9월 경매에 부쳐진 수도권 아파트의 낙찰가율을 조사한 결과 76.5%로 3개월 연속 하락세를 보였다.서울 80.2%, 경기 73.8%, 인천 75.9%로 나타났다.지역별 낙찰가율을 살펴 보면, 경기도와 인천의 낙찰가율이 크게 빠지면서 80%로 반등한 서울의 기운을 빼놓은 모양이다특히 경기도의 낙찰가율 하락폭이 크다.이는 지난달 27일 파주 교하읍 목동리 삼부 르네상스 아파트 167개 호에 대한 지분이 감정가의 49%에 일괄 낙찰된 영향으로 분석된다.인천에서는 경제자유구역의 아파트들이 반값에 낙찰되는 등 낙찰가율 하락을 주도했다. 지난달 1일 인천 28계에서 인천 연수구 송도동 송도풍림아이원(전용 114㎡)이 감정가 6억8천만원의 52%인 3억5천90만원에 낙찰된 것을 시작으로 다음날 인천 3계에서 인천 중구 운서동 영종 어울림2차아파트(148㎡)가 감정가 6억원의 49%인 2억9천400만원에 낙찰됐다. 이어 28일에도 감정가 6억원의 같은 지역, 같은 면적의 아파트가 역시 감정가의 49%인 2억9500만원에 매각됐다. 이들 아파트들은 특별한 권리상의 하자도 발견되지 않아 이들 지역 중대형 아파트에 대한 투자자들의 싸늘한 심리가 반영된 것으로 보인다.서울은 상대적으로 다른 지역에 비해 가격비중이 높은 강남 3구의 낙찰가율이 소폭 증가했다. 지난 6월 79.7%, 7월 77.4%를 기록했던 강남 3구 아파트의 낙찰가율은 저가 매수를 노린 것으로 보이는 투자자의 증가로 인해 8월 80.2%, 9월 80.7%로 작지만 증가하는 모습을 보여줬다.이같은 수도권 아파트 경매시장의 침체는 유럽발 금융위기가 진행 중이라는 점에서 2008년 10월과 닮았고, 가계대출 규제가 진행되고 있다는 점에서 2010년 5월과 유사한 환경에 놓여 있어 당분간 벗어나기가 쉽지 않을 것으로 예상된다.남승표 지지옥션 선임연구원은 2008년에는 금리 인하로, 2010년에는 한시적 규제완화로 수도권 아파트 시장이 침체를 벗어났지만 지금은 물가가 폭등하고 가계부채가 경제위기로까지 대두돼 과거와 같이 회복되기 어려울 것으로 보인다고 전망했다.이선호기자 lshgo@ekgib.com

부동산 이선호 기자 2011-10-11 13:14

LH “공공임대 분양전환가 산정방식 전환”

LH공사가 공공임대주택 분양전환가격 산정방식을 바꾸기로 해 고양 풍동 78단지 등 전국 42개 단지 4만가구 공공임대주택 거주자 분양전환시 종전 분양전환가격 대비 20%(평당 100만원)가 절감될 것으로 예상된다.LH공사는 한나라당 백성운 의원(고양 일산동)이 최근 국회 국토해양위 국정감사에서 공공임대주택 분양전환가격 산정방식 개정을 강력히 촉구함에 따라 이사회를 열어 임대주택분양가격 산정방식 개정을 심의하는 등 내부절차를 마무리 지었다. 이에 따라 고양 풍동 7 8단지 등 전국 42개 단지 4만가구 공공임대주택 거주자들은 분양전환시 종전 분양전환가격 대비 20%(평당 100만원) 안팎을 절감할 수 있게 됐다. 25평 아파트의 경우, 2천 500만원, 30평은 3천만원 안팎의 할인 혜택을 볼 전망이다.임대주택 거주자는 5년 경과 후 분양전환시 분양전환가격이 얼마인지, 어떻게 산정하는가는 서민들에게 대단히 중요하며, 분양전환가격은 건축비와 택지비로 구성된다. 건축비는 표준건축비로, 택지비는 조성원가로 산정해 왔다.하지만 지난 4월 21일 대법원 전원합의체 판결에 의해 건축비는 실제 건축비로, 택지비는 개별단지 여건에 따라 다르지만 대체로 조성원가의 60~70%로 정하도록 산정기준이 변경됐다.따라서 판례에 따라 전환가격을 산정할 경우, 분양전환가격은 상당히 인하된다. 대체로 분양전환가격이 20% 인하될 것으로 보고 있다.그러나 LH공사는 판례가 나온 지 5개월이 지나도록 서민들에게 유리한 새로운 산정방법을 적용하지 않고 있었으나, 백 의원의 강력 촉구에 따라 공공임대주택 분양전환가격 산정방식을 바꿔 기존 분양가격에 부담을 가졌던 전국의 수많은 입주민들은 큰 혜택을 보게 됐다.백 의원은 늦은 감은 있지만 지금이라도 서민들에게 혜택이 돌아가게 돼 기쁘다면서 산정방식 변경이 해당 단지마다 조속히 산정되어 적용될 수 있도록 노력할 것이라고 말했다. 강해인기자 hikang@ekgib.com

부동산 강해인 기자 2011-10-10 21:30

성남 고등지구에 보금자리 건설

성남 고등지구에 3차 보금자리주택 3천960가구가 건설된다.공동주택용지 1개 필지는 민간에 원형지 형태로 공급되고 단독주택용지 일부에는 단독주택 2가구를 서로 맞붙여 짓는 일명 땅콩주택이 들어선다.국토해양부는 10일 성남 고등 보금자리주택 56만9천㎡의 지구계획을 확정했다고 밝혔다. 성남 고등지구에 들어설 주택 수는 예정지구 지정 당시의 3천800가구보다 늘어난 3천960가구(인구 1만692명)로 확정됐다. 보금자리주택은 3천6가구로 결정됐으며, 전용 85㎡ 이하의 공공분양 아파트는 1천304가구, 10년 임대분납임대전세임대 등 공공임대 761가구, 국민임대 등 장기임대 941가구이다. 국토부는 공공임대와 장기임대 2개 블록은 특별건축구역으로 지정해 디자인 특화단지로 개발할 방침이다. LH가 짓는 보금자리주택은 12월 중 사업승인을 받아 내년 이후 일반 분양된다.전용면적 60㎡ 이하, 60~85㎡의 아파트를 지을 수 있는 혼합 블록으로 아파트 793가구가 건설되며 단독주택용지 일부에는 땅콩주택으로 알려진 듀플렉스 홈(Duplex Home) 건축을 유도할 방침이다. 최원재기자 chwj74@ekgib.com

부동산 최원재 기자 2011-10-10 20:47

‘브랜드APT’ 줄줄이 ‘미분양 쓴잔’

대형 건설업체들이 분양한 도내 브랜드 아파트들이 분양시장에서 줄줄이 미분양되는 등 고전을 면치 못하고 있다.이들 미분양 브랜드 아파트들은 분양가를 주변 아파트 시세보다 높게 책정하거나 주변 기반시설 등이 부족한 상태에서 분양에 나섰기 때문이다.9일 도내 건설업계 관계자는 장기간 부동산 경기가 살아나지 않으면서 대형 건설업체들이 분양한 브랜드 아파트들도 미분양되고 있다고 밝혔다.그동안 대형 건설사들의 브랜드 아파트는 가격이 주변보다 높게 책정됐는데도 브랜드 가치 등을 보고 분양에 성공해 왔지만 부동산 침체가 장기화되면서 아파트 가격 하락 등을 우려한 수요자들이 브랜드 아파트 분양도 외면하고 있는 것이다. 삼성물산이 지난 5월 공급한 수원시 신동택지지구 영통래미안마크원은 전용 84~115㎡에 총 963가구 규모로 3.3㎡당 가격이 1천300만원 선에 분양됐다.공급 114㎡를 기준으로 약 4억2천만~4억3천만원이 되는 셈이다. 인근 영통지구의 비슷한 면적 아파트 가격이 3억원 중후반인 것에 비해 비싸다는 평가를 받으면서 미분양돼 현재 선착순 분양중이다.수원시 영통동 한 공인중개사는 인근 다른 아파트에 비해 3.3㎡당 100만원가량 차이가 나는 비싼 분양가에 관심을 가졌던 수요자들도 분양을 망설이고 있다며 아파트 값이 내려간다는 심리가 작용해 브랜드 아파트도 미분양을 피하기 어렵다고 말했다.올해 4월 용인시 처인구 삼가동에서 두산중공업이 공급한 용인행정타운 두산위브도 미분양 해소에 안간힘이다.총 1천293가구 규모로 분양에 나섰지만 1순위 청약에 17명이 신청하는 초라한 성적표를 받았다. 3순위 청약까지 362명에 그치면서 전체 가구 중 60% 이상이 미달됐다.당시 이곳의 3.3㎡당 평균 분양가는 1천60만원 선으로 전용 84㎡가 3억6천만~3억7천만원이었다. 닥터아파트 한 관계자는 최근 브랜드 아파트들도 분양가를 저렴하게 책정하거나 기존의 고분양가를 할인하는 경우가 많다며 이제 대형 건설업체도 브랜드 파워만 믿고 분양했다간 수요자들의 외면을 받는 만큼 적절한 분양가를 책정해야 분양에 성공할 수 있다고 말했다.이선호기자 lshgo@ekgib.com

부동산 이선호 기자 2011-10-09 20:57

4분기 수도권 공공아파트 1만6천885가구 입주

올해 4분기 수도권에 1만6천885가구의 공공아파트가 입주한다.LH는 7일 올해 4분기 전국에 2만9천445가구의 공공아파트가 입주한다고 밝혔다.수원 광교, 호매실, 안양 관양, 김포 한강, 파주 운정 등 수도권에 전체 물량인 1만6천885(57.3%)가구가 몰려있고1만2천560가구가 지방에 완공될 예정이다. 시기는 10월에 9천958가구를 시작으로 11월 9천658가구, 12월 9천829가구가 대기중이다. 유형별로는 국민임대주택이 전체 물량의 과반수인 1만5천8가구를 차지했고, 5~10년 공공임대추택이 5천167가구, 공공분양주택이 9천270가구다. 수요자들이선호하는 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택이 2만7천242가구로 전체의 93%에 달한다. LH 관계자는 올해 입주예정 물량인 7만9천116가구 가운데 4만9천671가구가 9월말까지 입주를 시작했다며 나머지 물량도 4분기에 차질없이 입주가 진행될 것으로 예상된다고 밝혔다. 최원재 기자 chwj74@ekgib.com

부동산 최원재 기자 2011-10-07 11:50

파주 운정3지구 사업 재개

LH공사가 파주 운정3지구 사업재개와 관련해서 오는 25일 국토해양부에 실시계획 인허가 신청키로 했다.한나라당 황진하 의원(파주)은 6일 오전 국회에서 파주 운정3지구 관련 6자협의체 회의를 소집개최하고 광역교통비용 조정, 남측녹지 활용 등 그동안 운정3지구 사업성 개선을 위해 조정된 협의안건을 확정했다고 밝혔다.이로써 택지개발촉진법상 올해 말까지 실시계획신청이 없으면 사업자체가 취소될 상황이었던 운정3지구 사업은 오는 25일 LH공사가 실시계획승인을 국토해양부에 신청하기로 결론지어져 정상적으로 추진될 수 있게 됐다. 이날 6자회의에선 ▲운정3지구 사업성 개선 관련 관계기관 협의사항 확정 ▲사업성 개선에 따라 오는 25일 LH공사가 국토해양부에 실시계획 승인 신청 ▲LH공사에 구체적 보상일정 검토 후 2주내 보고 요구 등이 논의됐다.강해인김요섭기자 hikang@ekgib.com

부동산 강해인 기자 2011-10-06 22:03

올해 부동산거래 급증 취득세 수입 2천억 예상

경기지역의 올해 부동산 거래가 늘어 취득세 수입이 2천억원까지 증가할 것으로 전망됐다.경기도는 4일 올 들어 지난 8월까지 도내 주택 거래량은 10만5천335건으로 지난해 같은 기간 7만2천677천건에 비해 3만2천658건(45%)이 증가했다고 밝혔다.지난 2007년부터 지난해까지 4년 동안의 같은 기간 평균 거래량인 8만1천여건에 비해서도 약 30% 늘어났다.이는 전세가 상승세가 이어지면서 소형 주택에 대한 구매가 늘어 전체적인 주택 거래량이 증가한 것으로 분석됐다.또 토지거래량도 34만2천684필지로 지난해 같은 기간 31만998필지와 비교해 10% 3만1천686필지가 늘어났다. 김동식기자 dsk@ekgib.com

부동산 김동식 기자 2011-10-04 20:40

몸값 낮춘 아파트 수요자 유혹 성공할까

가을 분양 시즌을 맞았지만 좀 처럼 분양 시장이 살아나지 않고 있다.일부 건설사들은 침체된 분양 시장 돌파하기 위해 주변 시세보다 낮게 분양에 나서고 있어 실수요자들의 관심을 끈다.4일 분양업계에 따르면 일부 건설업체들이 아파트 분양을 망설이는 실수요자 등의 마음을 움직이기 위해 낮은 분양가를 내세워 분양시장에 뛰어들었다.상반기 분양 단지 가운데 대부분이 고분양가 논란에 휩싸이면서 수요자들의 선택을 받지 못했기 때문이다.지난 6월 분양한 강서 한강자이의 경우 3.3㎡당 분양가가 1천700만~2천100만원으로 인근의 현재 시세보다 200만~500만원 가량 높아 미분양으로 남았다.박상언 유앤알컨설팅 대표는 집값 상승에 대한 기대감이 실종된 상태에서 현실을 무시한 분양가는 미분양으로 남을 수밖에 없다며 신규 아파트 뿐만 아니라 재개발 아파트 등도 분양가 할인에 참여하는 분위기라고 전했다.수원, 용인, 김포 등지에 분양가를 낮춘 아파트들이 분양에 나서고 있다.반도건설은 김포한강신도시에 공급하는 반도유보라2차 아파트를 2005년 김포시 평균 분양가(3.3㎡당 911만원) 수준인 3.3㎡당 850만~960만원 선으로 맞췄다.남양주시에서 분양 중인 화도효성백년가약 분양가 역시 3.3㎡당 600만원으로 2006년 남양주시 평균 분양가인 651만원에 미치지 못했고, 파주시 한라비발디플러스는 2년 전 평균분양가인 3.3㎡당 1064만원보다 낮은 900만~1천만원대로 선보였다.용인시 기흥구 중동에서 분양중인 서해종합건설의 용인신동백 서해그랑블 2차 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가도 1천70만원으로 6년 전 용인시에서 분양된 아파트의 평균 분양가(1080만원)보다 저렴하다.대우건설은 오는 6일부터 1순위 청약에 들어가는 수원시 권선구 입북동 서수원 레이크 푸르지오의 3.3㎡당 분양가를 740만원대부터 시작한다. 이는 6년 전인 2005년 한 해 동안 수원시에서 분양된 아파트의 평당 분양가(885만원)보다 100만원 이상 낮은 수준인데다 서울의 3.3㎡당 평균 아파트 전셋값인 757만원보다도 저렴하다. 전문가들은 최근 부동산 경기침체로 분양가 할인에 대해 업체들이 적극적으로 고려하고 있다며 특히 전월세 대책으로 수도권 임대사업자들의 조건이 완화돼 여윳돈으로 임대사업을 하려는 투자수요 유입도 전망된다고 말했다.이선호기자 lshgo@ekgib.com

부동산 이선호 기자 2011-10-04 12:31

고양 원흥 보금자리주택 10일 본청약 시작

한국토지주택공사는 지난 2009년 10월 사전예약을 했던 고양 원흥 보금자리주택지구의 본청약을 10일 시작한다.4일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 10일부터 시작되는 고양 원흥지구 본청약 물량은 59㎡(이하 전용면적 기준), 74㎡, 84㎡ 등 중소형 아파트 3천183가구로, 이 중 사전예약 당첨자분 1천850가구를 제외한 1천333가구가 일반에 공급된다.업계는 최근 수도권 서북부 부동산 시장이 침체된 상황이기는 하지만 주변 다른 택지지구들에 비해 분양가가 저렴한 편이기 때문에 이번 본청약 당첨 커트라인이 700만원선(청약저축 납입액 기준)을 유지할 것으로 예상하고 있다.고양 원흥지구의 지난 2009년 사전예약 당시 일반공급분 커트라인은 59㎡가 830만원, 74㎡이 700만원, 84㎡이 730만원이었다. 청약저축 가입 6~7년 정도로, 사실상 위례신도시 당첨가능성이 낮은 가입자들이 노려볼 만한 셈이다.고양 원흥지구 아파트의 가장 큰 장점은 수도권 서북부에 들어서는 유일한 보금자리주택지구로 주변 택지지구들보다 분양가가 저렴하다는 것이다.본청약 아파트의 3.3㎡당 분양가는 59㎡가 721만~804만원, 84㎡가 740만~858만원 이다. 인근의 고양 행신동 새아파트 시세가 3.3㎡당 1,000만원을 넘기 때문에 분양가 경쟁력이 있다는 것이 LH측의 설명이다. 서울 접근성도 서북부 택지지구 가운데서는 가장 좋은 편에 속한다. 서오릉로와 신설예정인 신도시~신사동 간 도로를 이용하면 서울 도심까지 30분 안팎이면 오갈 수 있다.다만 주변 시세보다 저렴하게 공급되기 때문에 의무 거주 기간이 5년이고 전매제한 기간도 7년에 달하는 점은 고려해야 한다. 지역 거주자 우선 공급물량은 일반공급과 신혼부부ㆍ생애최초ㆍ노부모 특별공급이 고양시 30%, 경기도 20%, 수도권 50%다. 3자녀 특별공급은 경기도와 서울ㆍ인천 거주자에게 각각 50%씩 배분된다. 이선호기자 lshgo@ekgib.com

부동산 이선호 기자 2011-10-04 12:31

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[홍희정의 경매 이야기] “저평가된 물건을 잡아라”

수도권 경매 아파트, 2회 이상 유찰돼야 팔린다

LH “공공임대 분양전환가 산정방식 전환”

성남 고등지구에 보금자리 건설

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파주 운정3지구 사업 재개

올해 부동산거래 급증 취득세 수입 2천억 예상

몸값 낮춘 아파트 수요자 유혹 성공할까

고양 원흥 보금자리주택 10일 본청약 시작

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