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모델하우스와 다른 아파트-사고 잦은 차, 조정결과 '주목'

"입주해보니 모델하우스와 마감재가 많이 다릅니다. 재시공해주세요." "새로 산 차가 툭하면 고장입니다. 교체해 주세요." 최근 부쩍 늘고 있는 아파트와 차량에 대한 사업자와 소비자간 분쟁 조정결과에 관심이 모아지고 있다. 소비자분쟁조정위원회는 7일 오후 2시, 경남농협 2층 회의실에서 경남과 부산지역 소비자분쟁 조정위원회를 개최한다. 이날 위원회에서는, 경남 함안군 칠원면의 B건설에서 지은 아파트에 대한 재시공 분쟁과 S 완성차 업체가 생산한 차량교환 분쟁이 다뤄진다. 이 아파트 주민 259명은 지난 2006년 5월 분양받아 2008년 6월부터 입주하였으나, 업체가 분양계약 당시 약정한 대로 지정주차제를 시행하지 않고, 견본주택에 설치된 마감재와 상이한 점을 들어 재시공을 요구했으나 이행되지 않아 위원회 조정까지 오게 됐다. 주민들이 제기하고 있는 상이한 마감재는, 보조주방 난간과 바닥재, 공용화장실의 전원콘센트와 대리석, 전실 대리석, 붙박이장 수납공간 축소 등이다. 차량분쟁의 경우, S사가 2008년 4월에 제조한 SUV 차량이 2008년 7월부터 2009년 6월까지 5차례에 걸쳐 수리를 받아, 차주가 정신적 물질적 피해를 보았다며 차량의 교환을 요구했으나 받아들여지지 않은 사건이다. 이들 사건 외에도, 가죽소파 손상에 따른 환급요구, 펜션 계약금 환급요구, 대기업 제조 게임기 결함에 따른 교환요구, 유학원 계약해지에 따른 수업료 반환요구, 반품한 건강기능식품 계약금 잔액 환급요구, 쓰지도 못한 렌탈 정수기 연체금 청구 취소 요구, 상조서비스 계약해지에 따른 적정 환급금 요구 등 다양한 소비자 분쟁이 다뤄진다. 소비자분쟁조정위원회는 피해를 입은 소비자들이 자치단체나 소비자단체, 한국소비자원 등에 피해구제를 신청했지만 원만한 합의가 이뤄지지 않은 분쟁을 최종적으로 심의 조정하는 준 사법기구다. 조정 내용을 양측이 수락하면 재판상 화해와 같은 효력이 부여된다. 소비자보호원에 따르면 소비자 분쟁은 전국적으로 2007년 1,003건에서 2008년 1,373건, 그리고 지난해 2,540건으로 최근 3년간 크게 증가하고 있는 추세다. 경상남도는 "이번 소비자분쟁조정위원회를 통해 경남지역 소비자들의 권익 옹호에 관한 관심을 고조시키고 지방 소비자 행정 활성화에 기여할 것으로 기대된다"고 밝혔다.

사건·사고·판결 노컷뉴스 2010-04-07 09:29

<법률플러스>회사에 대한 주주의 권리

오늘의 자본주의경제는 주식회사제도에 의해 유지되고 있다. 주식회사제도는 증권시장을 통해 대중자본을 집중시키고 합리적인 경영조직을 통해 기업의 무한한 성장의 가능성을 마련해 주기 때문에 자본주의 경제체제에 가장 잘맞는 경제제도이다.일반인은 주식회사의 주식을 취득함으로써 그 회사의 출자자가 되고 사원의 지위 즉 주주(株主)의 자격을 얻게 되며, 주주는 회사에 대하여 여러 가지 권리를 갖게 된다. 주주의 권리는 크게 나누어 회사의 경영에 참가하는 것을 목적으로 하거나 이와 관련하여 행사하는 권리(공익권)와 회사로부터 경제적 이익이나 기타 편익을 받는 것을 목적으로 하는 권리(자익권)로 나눌 수 있고, 이에 대하여 상법은 자세히 규정하고 있다.공익권으로는 주주총회소집청구권(366조), 설립무효의 소 등 각종 소송제기권(328조,376조,429조,445조,529조), 의결권(369조), 이사의 위법행위유지청구권(402조), 대표소송제기권(403조), 회계장부열람권(466조), 이사감사의 해임청구권(385조,415조), 회사의 업무 및 재산상태의 검사청구권(467조), 해산판결청구권(520조) 등이 있고, 자익권으로는 이익배당청구권(462조), 명의개서청구권(337조), 신주인수권(418조), 잔여재산분배청구권(538조) 등이 있다. 이들 권리 중 중요한 것으로는 주주총회소집청구권, 의결권, 대표소송제기권, 회계장부열람권, 이익배당청구권, 신주인수권 등을 들 수 있을 것이다. 우선 주주총회소집요구는 발행주식총수의 100분의 3 이상에 해당하는 주주(이렇게 어떤 권리를 행사하는데 필요한 일정한 수의 주주를 소수주주라 한다)가 할 수 있으며, 이렇게 주주총회소집요구를 하였는데도 지체 없이 주주총회를 개최하지 아니할 때에는 소수주주가 법원의 허가를 얻어 직접 주주총회를 소집할 수 있다. 한편 의결권은 말 그대로 주주가 주주총회에 출석하여 총회 안건에 대하여 표결권을 행사할 수 있는 권리를 뜻한다.대표소송제기권이란 회사가 이사에 대한 책임추궁을 게을리 할 경우 주주가 회사를 위하여 이사의 책임을 추궁하기 위하여 소송을 제기할 수 있는 권리를 말한다. 이 경우 소를 제기할 수 있는 자는 보통의 경우 발행주식총수의 100분의 1 이상의 주식을 가진 소수주주일 것이 요구된다. 주주의 대표소송은 이사 외에도 발기인업무집행지시자감사청산인 등의 책임을 추궁하기 위해서도 제기할 수 있고, 불공정한 가액으로 신주를 인수한 자, 주주권의 행사와 관련하여 이익을 공여받은 자에 대한 회사의 권리를 실현하기 위해서도 제기할 수 있으며, 내부자거래로 인한 이득의 반환을 청구하기 위해서도 제기할 수 있다.회계장부열람권이란 발행주식의 총수의 100분의 3 이상의 소수주주가 회사의 경영상태 등에 대하여 알아보기 위하여 회계의 장부와 서류의 열람 또는 등사를 청구할 수 있는 권리를 말한다. 이 외에도 주주는 회사에 대하여 이익배당을 청구할 수 있고, 가진 주식수의 비율에 따라 신주를 인수할 권리가 있음은 물론이다. /이재철 변호사

사건·사고·판결 법무법인 마당 2010-04-05 19:26

헌재 "성폭력 미수범=성폭력범 동일형량은 합헌"

성폭력 미수범에게 7년 이상의 징역을 처벌하도록 한 '성폭력범죄의 처벌 및 피해자보호 등에 관한 법률' 조항은 합헌이라는 결정이 나왔다. 헌법재판소는 성폭력법 9조 1항이 헌법상 평등의 원칙에 어긋난다며 정모씨가 낸 헌법소원심판 사건에서 재판관 전원 일치 의견으로 합헌 결정을 내렸다고 30일 밝혔다.재판부는 "성폭력을 한 사범과 미수범을 구별하지 않고 동일한 법정형을 규정해도 평등원칙에 어긋난다고 볼 수 없다"고 밝혔다.정씨는 지난 2007년 12월 개성공업지구의 A모(27)씨 방에 침입해 강간하려다 미수에 그치고 전치 3주의 상해를 입힌 혐의로 기소돼 징역 2년을 선고 받고 항소한 뒤 헌법소원을 냈다.

사건·사고·판결 노컷뉴스 2010-03-30 09:33

<법률플러스>부동산 없는 채무자에게 빚 받을 수 있는 방법은?

A는 B에게 1억 원을 빌려주었다. 그러나 B는 돈을 갚기로 한 날까지 말로만 갚겠다고 하고 갚지 않다가, 급기야 못 갚겠다고 하여 A는 B에게 대여금지급 소송을 제기해 승소확정판결을 받았다. 그러나 막상 받은 판결에 기해 경매신청을 하려고 보니, B 앞으로 된 부동산이 하나도 없었다. 알고 보니 B가 거주하고 있는 아파트는 전세로 B의 소유가 아니었던 것이다. 이때 A는 어떻게 해야 할까?일반인들의 경우 소를 제기해 판결을 받으면 모든 것이 다 끝나는 것이라고 생각한다. 그러나 설사 승소판결문을 가지고 있더라도, 채무자가 임의로 변제하지 않는 이상 채권자는 강제집행을 통해 자신의 채권을 만족 받을 수밖에 없다. 대부분 강제집행하면 가장 먼저 떠오르는 것이 부동산 경매일 것이나, 채무자에게 경매할 부동산조차도 없을 경우 기껏 고생해 받은 판결이 무용지물이 되는 것 아니냐며 암담해 하는 경우가 종종 있다. 하지만 개인이 갖고 있는 재산에는 토지, 건물 등 부동산뿐만 아니라 동산, 채권 등 여러 종류가 있고, 특히 위 사례처럼 채무자가 훗날 집주인으로부터 전세금을 반환받을 권리가 있다고 하면 채권자는 이러한 권리(전세금반환채권)에 대해서도 강제집행을 할 수 있는 것이다.우선 A는 B에게 소를 제기하기 전 위 전세금반환채권에 대해 가압류신청을 하여 결정을 받고, 이러한 결정이 집주인인 C에게 송달될 경우 C는 B에게 전세금을 반환해서는 안 된다. 그 후 A는 B에 대한 승소확정판결(집행권원)을 근거로 하여 B, C를 상대로 압류 및 전부명령을 신청해 그 결정을 받고 이를 B, C가 각 송달받게 되면, 집주인 C는 압류 및 전부(轉付)명령에 기해 (비록 그 전세금은 본래 B로부터 받은 것이기는 하지만) 그 전세금을 B에게 지급할 수는 없고, 오로지 채권자인 A에게만 지급하여야 한다. 다만 C는 당초 B에게 전세금 중 공제할 금원에 대한 항변(전세금에서 파손된 아파트 부분에 대한 손해배상금 공제, B가 별도로 차용해 간 금원부분에 대한 상계 등)을 A에 대해서도 할 수 있음은 물론이다. 이러한 전부명령에 기해 채무자 B는 채권자 A에게 이미 변제한 것이 되므로, 설사 제3채무자 C가 전세금을 반환할 자력이 없다고 하더라도 다시 B의 채무가 살아나게 되는 것은 아니라는 점에 유의하여야 한다. 이 경우 A는 전부명령을 받고도 전세금을 지급하지 않는 C를 상대로 전부금청구의 소를 제기하여 승소 판결을 받은 다음, C의 다른 재산에 대하여 강제집행을 해 최종적으로 만족을 얻을 수 있게 된다.한편, 제3채무자인 C의 경우 전세금이 1억원인데도 불구하고, A로부터 1억원의 압류 및 전부명령을 송달받고, 다시 다른 제3자로부터 5천만원의 가압류결정을 송달받았다고 한다면 이는 압류의 경합이 있는 경우로, C가 둘 중 임의로 선택하여 변제할 경우 추후 이중으로 다시 변제해야하는 위험이 있다. 이때 C는 민사집행법 제248조에 의한 집행공탁을 하여 번거로운 법률관계에서 벗어날 수 있다./송윤정 변호사

사건·사고·판결 법무법인 마당 2010-03-29 20:35

<법률플러스>동업계약서가 필요한 이유

우리 사회에는 여러 가지 이유로 동업을 하는 사람들이 많다. 처음에는 물론 서로 의기투합하여 시작을 한다. 그러나 어느 시점에 가서 사업이 어려워지면 그때부터 서로 네가 잘못해서 이렇게 되었다라고 하면서 충돌이 생기고, 사업이 잘되면 잘 되는 대로 내가 이렇게 만들었으니 내가 더 많이 가져가야 한다라는 이유로 분쟁이 벌어지게 되어, 결국 동업관계는 파국으로 치닫는다.동업을 하는 이유는 동업자의 특성과 사업적인 자질을 서로 보완하여, 두 사람 이상이 모여서 세 사람 이상이 사업하는 효과를 내자는 것이고, 같은 투자로 더 많은 돈을 더 효율적으로 벌자는 것이다. 혼자서 적은 자본금으로 시작하는 것보다는 동업자를 모아 자본금을 키워서 하는 것이 더 효과적이기 때문에, 또는 개인의 신용도는 낮지만 동업을 하면 신용도가 높기 때문에, 또는 동업체로 사업을 하는 것이 혼자 사업을 하는 것보다 세율이 낮기 때문에 등등 동업을 하는 데에는 다양한 이유가 있을 것이다. 그러나 실제로는 즉흥적으로 의기투합하여 무작정 동업을 시작하는 경우도 많다.동업이란 두 사람 이상이 공동으로 금전이나 노무 또는 물자 등을 출자하여 공동으로 상거래를 하는 것으로, 통상 두 사람 이상이 금전을 출자하여 영업 관리를 하고 이에 따른 이익 및 손실을 분배하는 것이다. 성공적인 동업을 위해서는 우선 각자가 왜 동업을 해야 하는지 그 이유를 정확히 파악한 후 최대한 신중하게 동업을 결정하여야 한다. 이는 마치 결혼을 결정하듯 신중하여야 하는 것이다. 다음으로 동업자들은 각 동업자의 투자방법과 직책 등을 상세히 정하고 이를 동업계약서로 명확히 정해 두는 것이 필수적이다. 동업관계가 애매하거나 구두 약속에 머무르는 경우, 향후 동업자 사이에 분쟁이 생기기 십상이다. 처음 시작할 때부터 동업계약서를 작성하여 동업관계를 분명히 하고 서로의 권리와 의무를 명백히 해 둔다면, 동업관계가 끝이 나더라도 서로 분쟁 없이 깔끔하게 정리할 수 있다.구체적으로 보자면 동업계약서에는, 동업자 각자의 투자가치를 어떻게 산정할 것인지, 동업자 각자의 지분을 어떻게 정할 것인지, 동업으로 인한 이익과 손실을 어떻게 분배할 것인지, 동업기간을 언제까지로 정하고 어떤 조건으로 동업계약을 갱신할 것인지, 동업자가 탈퇴할 경우 그 지분을 어떻게 처리할 것인지, 동업계약을 일방이 파기하는 경우 그에게 어떤 책임을 물을 것인지, 동업계약이 종료하는 경우 잔여재산을 어떻게 정리할 것인지 여부 등에 관하여 명백히 적어야 한다. 또한 출자나 동업의 형태가 변경되는 경우 변경내용도 명확히 문서화하여야 한다. 위와 같이 동업계약서를 작성한 후에는 이를 더욱 명확히 하기 위하여 공증을 받는다면 금상첨화일 것이다. 이와 같이 동업계약을 할 경우 많은 복잡한 문제들이 발생하므로, 비록 비용이 들더라도 각자 변호사와 회계사 등 전문가로부터 조언을 받아 동업계약서를 작성하는 것이, 장기적으로는 가장 경제적인 방법이 된다 할 것이다. /이국희 변호사

사건·사고·판결 법무법인 마당 2010-03-22 20:17

"형사처벌 받은 외국인, 출입국관리법 위반은 아냐"

외국인이 국내에 체류하며 저지른 범죄로 형사처벌을 받더라도 무조건 출입국관리법을 위반한 것으로는 볼 수 없다는 판결이 나왔다. 대법원 2부는 관광 목적으로 입국해 전화금융사기에 가담한 혐의로 기소된 중국인 A(26) 씨에게 징역 1년을 선고하면서도, 출입국관리법 위반 혐의에는 무죄를 선고한 원심을 확정했다고 밝혔다. 재판부는 "관광 목적으로 체류자격을 얻어 국내에 체류하는 동안, 범죄 행위를 했다는 것만으로는 출입국관리법 위반죄가 성립하지 않는다고 본 원심 판결은 정당하다"고 판단했다. 출입국관리법 17조 1항 등은 '외국인은 그 체류자격과 체류기간의 범위 내에서 대한민국에 체류할 수 있고, 이를 위반하면 3년 이하의 징역이나 금고 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다'고 규정하고 있다.

사건·사고·판결 노컷뉴스 2010-03-22 11:20

<법률플러스>양도금지 특약있는 채권 ‘압류·전부명령’의 효력

채권자가 자신의 채권을 변제받기 위하여 많이 이용하는 효과적인 방법 중 하나가 채권압류 및 전부명령이다. 예컨대 갑이 을에 대하여 금전채권을 가지고 있고, 또 병은 갑에 대하여 금전채권을 가지고 있다고 하자. 그런데 갑이 병에게 돈을 갚지 않자, 병은 자신의 갑에 대한 채권을 실현하기 위하여 갑의 을에 대한 위 채권에 대하여 압류 및 전부명령(즉 을은 갑이 아니라 병에게 돈을 갚으라는 법원의 명령)을 받았고, 이 명령은 을에게 송달되었다(이러한 경우 병을 채권자, 갑을 채무자, 을을 제3채무자라고 부른다).이러한 경우 채권압류 및 전부명령을 송달받은 제3채무자인 을의 입장에서는 어떻게 해야 할 지 갈팡질팡 감을 잡지 못하고 당황하게 되는 경우가 많이 있다. 특히, 양도금지 특약이 있는 채권에 대하여 압류 및 전부명령이 내려진 경우 양도금지 특약에 따라 원래의 채권자에게 채권액을 지급하여야 할 것인지 아니면 채권압류 및 전부명령에 따라 새로운 채권자에게 채권액을 지급하여야 할 것인지 혼돈스러울 것이다.양도금지 특약이 있는 채권과 관련하여 우리나라 민법은 채권양수인이 양도금지 특약사실을 알지 못하는 경우(선의인 경우)에는 위 특약으로 채권양수인에게 대항하지 못한다고 규정하고 있다(민법 제449조 제2항 단서). 따라서 채무자가 채권양수인이 채권을 양수받을 당시 양도금지 특약 사실을 알았거나 중대한 과실로 알지 못하였음을 입증하는 경우에는, 채권양수인에게 채권양도의 무효를 주장하면서 채권액을 지급을 거절할 수 있다.그러나 이는 양도금지 특약이 있는 채권의 양도와 관련된 결론일 뿐, 그 채권에 대하여 압류 및 전부명령이 있는 경우에는 사정이 달라진다. 즉 우리 대법원은 당사자 사이에 양도금지의 특약이 있는 채권이라 하더라도 그것이 압류 및 전부명령에 따라 이전되는 데에는 지장이 없고, 양도금지의 특약이 있는 사실에 관하여 새로운 채권자가 알았는지 몰랐는지는 전부명령의 효력에 아무런 영향을 미치지 못하며, 나아가 이와 같이 양도금지 특약이 있는 채권에 대한 전부명령이 유효한 이상, 그 전부채권자로부터 다시 그 채권을 양수한 자가 그 특약의 존재를 알았거나 중대한 과실로 알지 못하였다고 하더라도 채무자는 위 특약을 근거로 삼아 채권양도의 무효를 주장할 수 없다고 판시하고 있는 것이다.위와 같은 대법원의 입장에 따르면, 압류 및 전부명령은 양도금지 특약과는 무관하다고 할 수 있으며, 제3채무자는 양도금지 특약이 있는 채권이라 하더라도 위 채권에 관한 압류 및 전부명령이 있는 경우에는 새로운 채권자가 위 특약 사실을 알고 있는지 여부와는 상관없이 새로운 채권자에게 채권액을 지급하여야 하는 것이다. 물론 이 경우 제3채무자는 압류 및 전부명령에 따라 채무자에게 위 압류 및 전부명령상의 채권액을 공제한 나머지 채권액만을 지급하면 충분하기 때문에, 양도금지 특약이 있는 채권에 대해 압류 및 전부명령이 내려졌다 하더라도 제3채무자가 부당한 손해를 보는 일은 없게 된다./서동호 변호사

사건·사고·판결 법무법인 마당 2010-03-15 19:38

<법률플러스>부동산 등기의 효력

매매계약과 같은 법률행위를 통해 부동산에 관한 권리를 취득하기 위해서는 반드시 등기를 하여야 한다(등기의 창설적 효력). 즉 을이 갑 소유의 부동산을 매수하는 계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급하였지만 아직 자신의 명의로 소유권이전등기를 마치지 못하였다면, 그 부동산은 여전히 갑의 소유일 뿐이다. 물론 이 경우 매수인인 을은 매도인인 갑을 상대로 빨리 등기를 넘겨달라고 소송을 할 수는 있겠지만, 그 소송에서 승소한 다음 실제로 자신의 명의로 등기가 되기까지는, 갑이 여전히 소유자인 것이다.그런데 반면 어떤 부동산에 관하여 단지 등기가 되어 있다는 이유만으로 그 명의자가 당연히 그 부동산의 권리자가 되는 것은 아니다. 즉 본래는 병의 소유인 부동산인데, 갑이 계약 등의 적법한 원인이 없이 서류를 위조하여 자신의 명의로 등기하였거나 등기공무원이 착오로 갑의 소유로 등기하였다고 하여, 그 부동산이 별안간 갑의 소유가 되는 것은 아니다.이처럼 등기부에 기재된 명의자가 꼭 그 부동산의 실제 소유자인 것은 아니기 때문에, 만일 을이 등기명의자인 갑의 소유라고 철석같이 믿고 부동산을 매수하여 등기까지 마쳤지만 이후 실은 (갑이 아니라) 병이 그 부동산의 소유자가 아니라는 것이 밝혀지게 되면, 을 역시 소유권을 취득하지 못하게 된다. 즉 병이 을을 상대로 을의 이름으로 된 등기의 말소를 청구하면, 을은 이에 응할 수밖에 없다. 결국 우리 법은 등기의 공신력(公信力)을 부인하는 것이다(이 경우 억울한 피해를 당한 을은 갑을 상대로 이미 지급한 매매대금의 반환을 청구할 수 있음은 물론이다).결국 등기부를 100% 믿어서는 안 되기 때문에, 부동산을 매수하고자 하는 사람은, 명의자가 이를 취득한 경위, 부동산의 현재 점유ㆍ사용상황, 명의자와 종전 소유자와의 관계 등을 잘 살펴보고, 이를 토대로 등기명의자가 실제로 그 부동산의 소유자인지를 세심하게 확인해 볼 필요가 있다 하겠다.그렇다면 우리 법에서 등기는 아무 의미가 없는 것일까. 물론 그렇지는 않다. 우리 법은 어떤 등기가 존재하면 (그 등기의 유ㆍ무효와 상관없이) 그 등기가 형식적으로 존재한다는 사실로부터 등기된 대로의 권리관계가 존재하리라는 추정을 일으키는 효력을 인정한다(이를 등기의 추정력이라 한다). 이러한 등기의 추정력에 의하여, 등기명의자는 그 부동산의 권리자이며 적법한 절차를 거쳐 등기부에 적혀 있는 원인(예컨대 매매)을 근거로 그 부동산에 관한 권리를 취득했다는 것이, 모두 추정된다.여기서 추정은 입증책임의 문제와 연관이 있다. 즉 어떤 부동산이 갑의 명의로 등기되어 있으면 그 부동산의 소유자는 갑이라고 추정되므로, 만일 병이 그 부동산은 갑의 소유가 아니라 자신의 소유인데 갑이 서류를 위조하여 무단으로 등기를 마친 것이라고 주장하면서 갑을 상대로 소유권이전등기말소 소송을 제기하였다면, (갑이 아니라) 병이 이에 관하여 법원이 확신을 가질 수 있을 정도의 입증을 해야 하는 부담을 지는 것이다. /김종훈 변호사

사건·사고·판결 법무법인 마당 2010-03-08 21:22

<법률플러스>개발부담금 제도와 세법

개발대상토지를 부과 개시 시점 이전에 매입하였고 그 매입가격이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되며 취득세 또는 등록세의 과세표준이 된 경우에는, 실제 매입가격을 기준으로 개시시점지가를 산정할 수 있게 된다. 그렇다면, 개발대상토지에 관한 매매계약은 사업시행인가일(건축허가일) 이전, 즉 부과개시시점 이전에 체결하였지만 그 매매대금은 부과개시시점 이후에 지급한 경우에도 마찬가지일까.답은, 그러한 경우에도 그 매입가격을 기준으로 개시시점지가를 산정할 수 있다는 것이다. 대법원은, 개발부담금의 부과개시시점 이전에 토지에 대한 매매계약이 일단 체결되었고 그 매매계약에서 정한 매매대금이 실제의 매입가액으로서 정상적인 거래가격으로 인정되는 경우에는, 비록 중도금 및 잔금의 지급이 부과개시시점 이후에 이루어졌다고 하더라도, 개발이익환수에 관한 법령에서 규정한 부과개시시점 이전에 매입한 경우에 해당하는 것으로 보아야 한다고 판시한 바 있다. 요컨대, 매매계약의 체결이 부과개시시점 이전에 체결된 사실에 대한 객관적인 입증이 가능하다면, 그 대금의 지급이 부과개시시점 이후에 이루어졌다고 하더라도 그 실제 매입가격을 기준으로 개시시점지가를 산정할 수 있다는 것이다.그러나 주의할 점은 실제의 매입가액임이 인정되고 이를 기준으로 취등록세가 납부되었다고 하더라도 그 가액이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되기 어려운 경우에는 개시시점지가의 기준으로 삼을 수 없다는 점이다(하급심 판결 중에는, 실제 매입가액이 부과개시시점의 개별공시지가의 수배에 이르는 등 그 차이가 현격한 경우에는 그 매입가액에는 이미 개발이익이 포함되어 있는 것으로 보아야 하므로 이를 정상적인 거래가액으로 볼 수 없다는 취지의 판시를 하고 있기도 하다).다만 위와 같이 개발대상토지의 실제 매입가액이 부과개시시점의 개별공시지가보다 훨씬 높은 가액이라고 하여 이를 무조건 정상적인 거래가격으로 인정될 수 없다고 단정함은 금물이다. 왜냐면, 대상 토지의 구체적인 사정 또는 주변 여건의 변화(주변의 개발 등)에 따라 실제 거래가액과 개별공시지가 간에 상당한 격차가 존재할 수도 있는 것이 현실이기 때문이며, 드물게는 당해 개별공시지가의 산정에 문제가 있을 수도 있기 때문이다. 따라서 그 실제 매입가액이 시가를 제대로 반영한 것임에도 불구하고 개별공시지가와 현저한 격차를 보이고 있을 때에는, 그 개별공시지가의 산정시 비교표준지의 선정 내지 개별요인의 평가가 적절하였는지 등에 대한 점검은 물론, 실제 매입시점 당시에 존재한 대상 토지의 현황 중 개별공시지가의 산정시 반영되지 않은 요인이 무엇인지를 살피고, 대상토지와 유사한 조건을 갖춘 인근 토지의 거래가격 또는 보상선례 등을 조사하여 정상적인 거래가격에 해당함을 밝혀야 한다.한편, 개발부담금 부과대상 토지가 여러 필지인데 사업시행자가 그 중 일부 토지에 대하여만 실제 매입가액을 소명한 경우에는, 실제 매입가액을 기준으로 산정한 가액과 개별공시지가를 기준으로 산정한 가액을 합산하여 부과개시시점의 지가를 산출하게 됨을 첨언하고자 한다./김영숙 변호사

사건·사고·판결 법무법인 마당 2010-02-22 21:21

<법률플러스>아파트 하자보수청구

우리나라에서 아파트 등 공동주택은 세대수 기준으로 전체 주택에서 차지하는 비율이 다른 형태의 주택에 비하여 압도적인 우위를 점하고 있다. 그러나 부실하게 건축된 공동주택이 증가하면서 공동주택 소유자들이 분양자 내지 건설업자를 상대로 하자에 따른 손해배상을 청구하는 사례도 적지 않다.공동주택 분양계약의 법률적 성질에 대하여는 대체로 완공된 아파트의 분양계약은 매매라고 보지만, 완공 전의 아파트분양계약은 단순히 공동주택을 구입하는 계약이 아니라 공동주택의 완성을 의뢰하는 계약과 그 완성된 공동주택을 구입하는 계약의 결합으로서, 매매와 도급의 성격이 복합된 특수한 계약이라고 보고 있다.공동주택 분양자가 부담하게 되는 하자담보책임은 이러한 분양계약의 성격과 관련되지만, 공동주택의 경우에 적용되는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 집합건물법이라 한다)에 의하면, 이에 관하여 매매계약에 따른 매도인의 하자담보책임 규정이 아닌, 도급계약에 따른 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 하고, 이를 강행규정화하고 있는데(제9조 제1, 2항), 수급인의 담보책임이 매도인의 하자담보책임보다 무거우므로, 이는 수분양자들을 위하여 분양자의 담보책임을 강화한 것이다.하자에 따른 보수청구와 손해배상청구의 주체와 관련하여서는, 분양자와 계약관계에 있는 수분양자만이 청구권자가 될 수 있는지, 수분양자가 공동주택을 양도한 경우 그 양수인인 전득자도 위 법조항에 따라 하자담보청구를 할 수 있는지가 문제가 되는데, 판례는, 위 집합건물법 제9조의 담보책임에 따른 권리가 반드시 수분양자에게 속한다고 할 것은 아니고, 오히려 집합건물법이 집합건물의 구분소유 및 관리에 관한 권리의무는 구분소유자에게 귀속하는 것을 전제로 하여 규정되어 있는 점, 집합건물의 보존행위의 일환으로 구분소유자가 당연히 하자보수청구를 할 수 있어야 한다는 점, 집합건물법 제25조에 따라 관리인이 공용부분의 보존을 위한 행위로서 분양자에게 하자보수 요구 등 담보책임을 추급할 경우 구체적인 하자담보추급권의 내용은 집합건물법 제9조에 의하여 정하여지게 될 것인바, 집합건물의 구분소유자가 할 수 있는 전유부분의 보존을 위한 행위에도 마찬가지로 하자담보추급권의 행사가 포함된다고 보아야 하고 그 내용은 역시 집합건물법 제9조에 의하여 정하여지게 된다는 점 등을 이유로, 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 수분양자가 집합건물의 양도 당시 이를 자신이 행사하기 위하여 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 현재의 구분소유자에게 귀속한다고 보고 있다.한편, 주택건설촉진법과 공동주택관리령의 적용을 받는 공동주택인 아파트에 있어서 아파트의 각 동의 입주자들에 의하여 선출된 공동대표로 구성되는 입주자대표회의는 공동주택의 분양계약의 당사자는 아니지만, 공동주택관리령 제16조의 규정에 의하면 사업주체를 상대로 일정한 기간 내에 발생한 하자에 대하여 하자보수를 요구할 수 있도록 되어 있는바, 그에 근거하여 입주자대표회의가 하자보수에 갈음한 손해배상청구 또는 하자로 인한 손해배상청구의 주체가 될 수 있는지가 문제가 되고 있으나 판례는 이를 인정하지 않고 있다. /법무법인 마당 임한흠 변호사

사건·사고·판결 법무법인 마당 2010-02-16 05:06

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