[법률플러스] 임대차계약 갱신 거절의 진정성에 대한 입증책임

변호사 심갑보 (법무법인 마당)

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 ‘임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다’라고 규정하면서 같은 항 제8호에서 ‘임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 들고 있다.

이 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위해 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위해 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다.

다음과 같은 사건이 있었다. 임대인이 임대차 기간 끝나기 약 3개월 전에 임차인에게 자신과 가족들이 거주할 계획이라고 밝히며 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 표시하자, 그로부터 5일 뒤 임차인은 임대인에게 계약갱신을 청구한다는 통보를 했다. 그러나 임대인이 다시 본인이 실제 거주할 계획이라며 임차인에게 갱신 요구를 거절했다. 그러나 임차인이 임대차 기간이 만료된 후에도 계속 거주하자, 임대인이 임차인을 상대로 건물 인도를 구했다.

이 사건과 관련해 하급심은 “임대인의 실제 거주 의사에 개연성이 있고 그러한 의사와 명백하게 모순되는 행위를 찾을 수 없다는 이유로 임대인의 갱신 거절이 적법하다”고 판단했다. 그러나 대법원(2023년 12월7일 선고 2022다279795 사건)은 ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명 책임은 임대인에게 있다’는 점을 근거로, ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명했다는 사정이 있다고 해 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절 사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이라고 판단했다.

또한 그 진정성에 대해 “임대인의 주거 상황, 임대인이나 그 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대해 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합해 판단할 수 있다”고 판시했다.

위 사안에서 대법원은 이상의 근거로 임대인의 실거주 의사에 대한 진정성에 의심할 부분이 많다는 점을 들어 하급심 판결을 파기했는데, 이처럼 ‘실거주 의사’가 없으면서 이러한 갱신 거절 사유를 악용하는 임대인이 새겨들어야 할 판례로 생각된다.