[법률플러스] 토지 소유자의 사용·수익권 행사가 제한되는 경우

박승득 변호사 법무법인 마당

우리 헌법 제23조 제1항은 재산권을 헌법상 기본권으로 보장하면서 그 내용과 한계는 법률로 정한다고 규정하고 있고, 제2항은 재산권의 내재적 한계로서 재산권의 행사는 공공복리에 적합하게 행사돼야 한다고 규정하고 있다.

이와 관련해 어느 사유지가 종전부터 자연발생적으로 또는 도로예정지로 편입돼 사실상 일반 공중의 교통에 공용되는 도로로 사용되고 있는 경우를 상정해 볼 수 있다. 이 경우 토지 소유자가 스스로 그 토지를 도로로 제공하거나 그러한 사용 상태를 용인함으로써 인근 주민이나 일반 공중이 이를 무상으로 통행하고 있는 상황에서 도로의 점유자를 상대로 부당이득반환청구나 손해배상청구, 토지 인도청구 등 그 토지에 대한 독점적․배타적인 사용․수익권의 행사를 제한할 수 있는 경우가 있다.

소유자의 독점적·배타적 사용·수익권 행사의 제한 기준에 대해 대법원(2019년 1월24일 선고 2016다264556 전원합의체 판결)은 소유자가 토지를 소유하게 된 경위와 보유기간, 소유자가 토지를 공공의 사용에 제공하거나 그 사용을 용인하게 된 경위와 그 규모, 토지 제공 당시 소유자의 의사, 토지 제공에 따른 소유자의 이익 또는 편익의 유무와 정도, 해당 토지의 위치나 형태, 인근의 다른 토지들과의 관계, 주위 환경, 소유자가 보인 행태의 모순 정도 및 이로 인한 일반 공중의 신뢰 내지 편익 침해 정도, 소유자가 행사하는 권리의 내용이나 행사 방식 및 권리 보호의 필요성 등 여러 사정을 종합적으로 고찰하고 토지 소유자의 소유권 보장과 공공의 이익 사이의 비교형량을 해 판단해야 한다는 견해를 취하고 있다.

토지 소유자가 도시계획시설사업 추진 과정에서 도로 부지의 기부채납 확약을 했고 관할관청도 실시계획인가에 기부채납 부관을 붙였다. 그러나 토지 소유자가 사업시행을 마치지 못하고 파산했고 도로 부지 소유권을 확보한 새로운 소유자가 도로를 개설해 관리하는 지방자치단체를 상대로 도로 부지에 관한 부당이득반환을 청구했다. 이 사건을 심리한 원심은 종전 소유자가 도로 부지에 대한 독점적⋅배타적 사용⋅수익권을 포기했다고 보아 그 특별승계인인 새로운 소유자가 부당이득반환을 구할 수 없다고 판단했다.

그러나, 대법원(2025년 1월23일 선고 2024다277885호 판결)은 이와 달리 판단했다. 즉, 기부채납 확약은 실시계획 등 승인을 위해 부득이 이루어진 것으로 실시계획인가가 실효되고 그 사업계획이 확정적으로 취소된 이상 기부채납 확약만을 들어 독점적이고 배타적인 사용·수익권의 포기의사를 인정하기 어렵다. 더구나 종전 소유자는 사업이 무산돼 도로 부지를 기부채납으로 제공함으로써 얻고자 했던 이익을 실현하지 못한 반면 지방자치단체는 정당한 보상을 하지 아니한 채 도로로 사용하는 결과가 발생했다. 이러한 이유로 대법원은 종전 소유자의 독점적⋅배타적 사용⋅수익권 포기를 쉽게 인정할 수 없다고 보고 원심을 파기환송한 것이다.