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[천자춘추] 기획부동산의 덫
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[천자춘추] 기획부동산의 덫

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최황수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수

요즘처럼 투자처가 마땅치 않은데 토지투자는 어떠세요? 라는 전화를 받은 적이 있을 것이다. 100% 기획부동산이다. 기획부동산은 저가로 부동산을 사들여서 잘게 쪼개어 텔레마케터 등을 동원하여 고가에 판매, 단기간에 시세차익을 노린다.

텔레마케터는 나이제한 없고, 일정 기본급에 매매가 10% 정도를 수당으로 지급을 받는다. 대부분 기획부동산이 사회적 지탄을 받는다. 시세차익을 볼 수 있는 곳이라며 판매한 부동산이 매수한 가격보다 매우 낮은 가격으로 실제 거래되는 부동산이기 때문이다. 기획부동산은 자본의 피라미드 구조를 이용한다. 100억 부동산 매수자는 적지만 이를 100등분을 하면 수요층이 더 많아질 것이고, 이를 다시 반으로 나누면 수요자는 더 늘어날 수 있다. 덩치가 크고 개발이 불가능한 임야 등을 헐값에 사들여 높은 금액에 판매를 한다. 기획부동산은 많이 회자되는 지역을 공략한다. 도로신설, 전철의 개통, KTX 정차지 부근 등을 공략한다. 마케팅 시 이 부분을 강조한다. 지역의 발전계획은 크게 틀리지 않는다. 허위사실을 유포하는 것은 과거버전이다. 중요한 것은 지역이 아니다. 개별적 가치가 쓸모없는 것이다. 안타까운 것은 마케팅을 하는 판매원조차 기획부동산에 신뢰를 하는 경우가 많다. 텔레마케터 상당수가 피해자이면서 가해자인 경우가 많다. 개발이 가능한 토지인지는 각종 개발 관련 법률 및 조례 등을 숙지해야만 알 수가 있다. 기획부동산이 취급하는 개발이 불가능한 토지의 유형은 4가지 정도로 요약할 수 있다. 첫째 지역은 그럴 듯하지만 도로 없는 토지(맹지)이다. 도로가 없는 토지는 개발이 불가능하다. 둘째 공유지분으로 매매하는 것이다. 개발이 가능하더라도 모든 소유자의 동의를 얻어야 개발이 가능하다. 개발이 아닌 추후 매매의 의사결정도 어렵다. 셋째 필지분할은 되었으나 도로 지분 없이 판매한 경우이다. 각 필지에 접한 도로 지분은 매도하지 않아 별도로 도로소유자에게 승낙을 받아야 개발이 가능한 경우이다. 정상적 분양 토지가 되려면 필지분할과 대지에 연결되는 도로 지분등기가 있어야 한다. 넷째 법률상 개발이 불가능 토지를 판매하는 것이다. 도로가 있고 필지분할 되어 있어도 개발 불가능한 토지를 판매하는 것이다. 공익용산지, 개발제한구역, 공원구역, 비오톱1등급 지역 등이 그 예이다.

한편 절차적으로 의심하는 소비자를 위해 안전한 거래를 강조한다. 직접 매매대금을 지불받지 않고 법무사 또는 신탁사 계좌로 입금하라고 한다. 이는 부동산 분석의 기능이 아니라 수수료를 받고 업무에 임하는 단순 자금의 경유지 일뿐이다.

만일 위 조건에 해당하지 않는 부동산이라면 괜찮을까? 그런 부동산은 기획부동산에서 판매할 수 없다. 왜냐하면 그 금액으로는 판매할 수 없는 정상적인 부동산이기 때문이다. 기획부동산에 속은 사람들은 처음엔 회사와 판매자를 원망하다가 결국에는 본인을 원망한다. 가족에게 볼 낯이 없다. 정부의 감독과 제도 미비 탓을 할 수도 있고 반드시 개선되어야 한다. 하지만 오늘 닥치게 되는 현실이라면 즉각 대처해야 한다. 세상에 공짜 점심은 없다. 전화가 온다. 우리가 할 단 하나의 행동이 있다. 그냥 끊어 버리는 것이다.

최황수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수

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