무주택 서민을 위한 도개공의 역할

따뜻한 아랫목에 지친 몸을 녹이고픈 차가운 계절이 돌아오면, 집없는 서민들의 마음이 을씨년스런 날씨만큼이나 공허해지는 건 스마트시대를 살아가는 지금이나 예나 변함이 없을 게다. 올해는 특히 전세난 해결을 위한 정부의 온갖 대책이 통하지 않는데다, 수도권 주택시장의 침체속에 미래 주택시장의 불확실성으로 투자까지 주저하게 만드는 등, 서민들에게는 주거문제가 정말 피부로 와 닿은 한해였다.

 

그렇다면 무주택 서민의 주거문제 해결을 위해 도개공은 어떤 역할을 해야 할까. 통계청의 2010년 인구주택총조사 결과에 따르면 우리나라 (신)주택보급율은 101.9%다. 인천의 경우에도 동일한 101.9%이며, 이 중 아파트는 484천호로 총 주택수의 58.8%를 차지하고 있다.

 

60년대 경제개발계획에 따른 인구의 도시 집중화 현상에 따른 도시 주택난으로 집값의 폭등 및 침체를 반복하며 숱한 부동산 정책의 시행 착오를 통한 결과물이지만, 우리가 체감하는 수치와는 다소 괴리가 있다. 이 괴리는 자가보유율(자기주택보유율)에서 확인된다. 100%를 넘는 주택보급율과 달리, 자기주택을 보율한 비율은 전국 61.3%, 인천은 62.6%에 불과하다.

 

주택보급율과 자가보유율의 괴리는 무주택자, 이론상으로는 넓은 의미에서 주택시장의 유효수요로 볼 수 있다. 하지만 현실을 감안하면 이 괴리는 주택 구매 능력은 있으나 미래 주택시장의 불확실성으로 인한 대기 수요로 남아 있는 그룹과 가처분소득 대비 고평가된 주택가격으로 인해 유효 구매 능력이 없는 그룹 등 두 그룹으로 나눌 수 있다.

 

국가나 지자체 및 공기업이 ‘주거복지’를 실현하기 위해 고민해야 할 부분은 보이지 않는 손이 해결해 줄 수 없는 두 번째 그룹의 주거지원으로 한정되어야 한다.

 

그렇다면 국가, 지자체, 공기업은 어떤 형태로 가장 효율적인 주거 지원을 이룰 수 있을까.

 

첫째, 저가·고품질 중소형 주택의 공급이다. 2010년 인구주택 총조사 결과에 따르면, 2인 가구 이하 구성비율은 48.2%에 달한다. 이는 1990년이후 가구유형이 4인 가구에서 2인 가구로 이동하고 있음을 보여준다.

 

인구구조는 이렇게 빠르게 변화하고 있으나, 주택공급의 변화는 한발짝 늦게 진행되었다. 2000년 초 중대형 주택의 수요증가와 분양가 자율화와 맞물려 주택의 고급화·대형화 바람으로 건축된 중대형 주택은 이제 수도권 미분양의 주범이 되었다. 저가 중소형 주택의 공급증가는 무주택자의 주거지원뿐 아니라 인구구조 변화를 반영한 주택공급정책으로 공사의 미래주택공급 정책의 가장 큰 근간을 차지한다.

 

둘째, 지속적인 공공임대 주택의 공급이다. UN은 적정 주택PIR(Price Income Ratio, 소득대비 가격비율)은 3~5배라고 발표하고 있으나 우리나라의 PIR은 전국 평균 7.7, 수도권 10.3배로 지나치게 높은 주택 가격구조가 점점 고착화되어 가고 있다. 이러한 가격구조상에서 구매력에 대한 공공의 제도적인, 장기지원책 없이 위의 두 번째 그룹에게 주택마련은 남의 나라 이야기일 수밖에 없다.

 

LH공사의 총부채는 118조로 하루 이자만 100억원에 달하며, 국민임대주택 1호 추가 건설시 1호당(1억3천만원 기준) 9천300만원씩 증가한다고 한다. 이러한 이유로 정책적인 주거지원책으로 발생한 손실에 대한 정부 보전의 당위성은 설득력을 갖는 것이다.

 

인천도시개발공사의 부채 비율도 심각한 수준이다. 그렇기에 공공임대주택의 지속 공급을 위해서는 재원 조달이 선행되어야 하고, 이는 임대주택 공급확대 정책의 발목을 잡고 있는 것이 사실이다.

 

현재의 재정 위기를 극복한 이후, 공사는 주거복지 실현기관으로서의 역할을 재정립하여 민간건설업체와의 경쟁에서 탈피, 기본에 충실한 시설 특화 및 원가절감을 통한 가격 경쟁력을 확보한 소형 주택을 시민에게 공급해야 한다. 아울러 임대주택의 공급증대를 통해 주택구매력 없는 무주택서민의 주거복지 동반자로서 시민과 함께하는 공기업으로 거듭나야 할 것이다.

 

라원율 인천도시개발공사 분양처장