성남 대장동일대 개발방식 논란

민간개발이냐 공공개발이냐… 쟁점은 보상가

대장동 일대는 지난 1976년부터 수도권 남단 녹지로 묶여 있던 곳이다. 이후 ‘2020성남도시기본계획’에 따라 지난 2005년 6월 시가화예정 용지로 지정되면서 유력한 개발예정지로 주목받기도 했지만, 같은 해 7월 개발행위허가 제한으로 개발 자체가 이뤄지지 못했다. 대장지구가 성남 지역의 노른자위라 할 수 있는 분당과 판교 사이에 위치하고 있음에도 여전히 ‘도심 속 농촌’의 모습을 간직한 이유다. 대장동 일대가 다시 술렁이기 시작한 때는 성남시가 지난 3월17일 도시계획위원회를 통해 공공개발 방식의 도시개발사업을 심의 의결하면서 부터다. 문제의 핵심은 개발방식에 따른 토지보상가에 있다는 게 중론이다. 각기 다른 입장을 보이고 있는 주민들과 연립주택 구매자, 성남시의 입장 등에 대해 살펴본다.

■ LH 사업포기로 술렁

지난 1976년부터 수도권 남단 녹지에 묶여 개발이 이뤄지지 않았던 대장동은 우개 이씨와 전의 이씨 종중 등 주민 100여명이 거주하던 작은 농촌마을이었다.

하지만 지난 2005년 초, LH가 대장동 일대를 ‘한국판 베버리힐스’로 개발한다는 소문이 퍼지면서 갑작스레 사람들이 몰려들기 시작했다. 이 마을 중앙에 자리 잡은 17개 동 176가구 규모(각 50여㎡)의 다세대 주택이 모두 이 당시에 지어졌다는 사실은 이를 방증한다.

하지만 같은 해 7월 발효된 개발행위허가 제한으로 개발이 이뤄지지 못했던 대장지구는 지난 2009년 10월 LH가 친환경 명품 복합단지 조성계획을 발표하면서 민간개발을 주장하는 주민들과 LH간 충돌이 빚어지는 등 갈등을 빚어왔다.

이후 지난해 7월 LH가 사업의 전면 철회를 선언하면서 민간개발에 대한 기대감이 커졌던 대장지구는 지난달 17일 시의 ‘공공방식’을 통한 개발 방침 발표 이후 또다시 술렁이고 있다.

시는 LH가 포기한 사업안을 받아들여 오는 2014년 12월까지 분당구 대장동 210 일대 91만㎡를 3천100세대를 수용할 수 있는 친환경 주거단지로 조성한다는 계획이다. 하지만 주민들은 “시가 개발이익금에 눈이 멀어 LH가 철회한 사업을 그대로 이어받으려 하고 있다”며 시의 이 같은 방침에 강하게 반발하고 있다.

■ 공공개발 vs 민간개발

현재 대장동 도시개발사업의 보상과 연관된 관련자들은 원주민과 다세대 주택 소유자 등을 포함, 모두 390여명이다.

176가구의 다세대 주택 소유자들은 민간개발을 원하고 있는 원주민들과는 달리, 대체로 공공방식의 개발을 주장해왔다.

다세대 주택 면적이 50여㎡에 불과, 토지보상가보다는 공공방식으로 개발될 경우에 주어지는 입주권이나 이주화택지 등에 더 관심이 많기 때문이다.

▶성남시

민간개발땐 난개발 우려

“이익금은 모두 시민에게”

▶원주민들

공공개발땐 시세 ⅓ 수준

“시가 개발이익금에 눈독”

이와 반대로 개발대상지의 50% 이상을 소유한 원주민 100여명은 민간개발을 주장할 수밖에 없는 입장이다.

공공방식으로 개발될 경우 현 시세의 3분의 1에 불과한 감정평가액 수준의 보상밖에 받을 수 없는데 반해 민간방식으로 개발될 경우 현시세로 토지보상을 받을 수 있기 때문이다.

실제 공공개발이 이뤄질 경우 면적 3.3㎡당 100만~200여만원 수준의 감정평가에 따른 보상이 실시될 것으로 예상되는데 반해 현 시세는 400만~800만원에 달하고 있다.

이에 주민들은 공공개발을 주장하는 다세대주택 소유자들 일부를 설득, 민간개발을 제안할 수 있는 법적 요건인 ‘토지 3분의 2 이상, 주민 2분의 1 이상의 찬성’을 갖춰 지난 2009년 10월부터 모두 4차례에 걸쳐 민간개발제안서를 제출해 왔다.

주민들은 LH가 사업포기를 선언한 상황에서 시가 ‘공공개발’ 방침을 발표한 것은 전형적인 ‘개발이익금 눈독들이기’라고 주장하고 있다.

19대째 이곳에서 살고 있는 주민 이원빈씨(60)는 “실제 주민들 대부분이 3천300㎡ 이하 규모의 토지를 소유한 농민들인데 주변 지가의 3분의 1 수준에 불과한 보상금을 받고 대토 부지를 어디서 마련하느냐”면서 “모라토리엄을 선언한 성남시의 재정으로 보상비 재원을 마련할 수 있을지도 의문”이라고 말했다.

이에 대해 시는 LH가 사업을 포기했지만 LH의 사업제안은 유효한 상황이며 민간개발로 진행될 경우 난개발 등이 우려된다는 입장을 보이고 있다.

또 대장동의 개발이익금은 일부 지주들이 아닌 성남시민 전체에게 돌아가야 하며 공공개발방식으로 추진하는 것이 ‘도시 자족기능을 갖춘 저밀도형 도시 개발’이라는 취지에도 부합한다는 입장이다.

시 관계자는 “공공개발 이익을 성남시 기반시설 확보와 낙후지역 발전에 사용할 것”이라며 “정확한 보상가는 감정평가를 해야 알 수 있지만 보상비는 시비와 기채로 충분히 감당할 수 있을 것으로 보고있다”고 밝혀 개발방식을 둘러싼 원주민과 시의 갈등은 계속될 전망이다. 

문민석·박민수 기자 kiryang@ekgib.com