부동산매매 계약 속 사해행위

혹 정상적인 거래에 의하여 어떤 부동산을 매수하였는데, 그것이 사해행위에 해당한다며 그 매매계약 취소와 원상회복을 구한다는 취지의 소장을 받는 경우가 있다. 이 때 ‘내가 무슨 남을 해치는 나쁜 행위(사해행위)를 하였단 말인가’라고 분개하며 법원이나 변호사 사무실을 찾는 분들이 있다.

 

일반적으로 채권자는 자신의 채권을 확보하기 위하여 채무자 등의 부동산과 같은 물적 재산에 관하여 다른 채권자에 우선하는 물적 담보권(예-근저당권)을 취득한다. 또 이러한 특별한 담보를 확보하지 못한 일반 채권자라도 종국에는 경매 등과 같은 절차를 통하여 채무자의 일반재산(위와 같이 특별한 담보권의 대상이 되지 아니한 재산)을 처분한 대금으로부터 자신의 채권을 변제받을 수 있게 된다.

 

채무자의 일반재산은 특별한 담보를 확보하지 못한 일반채권자들에 대하여 공동담보 기능을 하기 때문에 채무자가 이러한 공동담보가 되는 재산을 제3자에게 매도하거나 근저당권을 설정해 주는 등으로 이를 처분하는 수가 있다. 이로인해 남아 있는 재산으로 일반채권자들의 채권을 모두 변제하지 못하게 되면 그만큼 일반채권자들의 공동담보는 줄어들게 된다. 이러한 경우 일반채권자는 채무자의 이러한 처분행위(이를 사해행위라고 부르고 있다)로 인하여 재산을 취득한 사람을 상대로 그 취득행위를 취소하고 원상회복할 것을 청구할 수 있는데, 이 제도가 바로 사해행위취소권 혹은 채권자취소권이라는 제도이다.

 

따라서 이 제도에 의하여 취소되어야 하는 사해행위에는 형사처벌 대상이 되는 재산 은닉 행위가 포함되는 것은 물론이고 형사처벌 대상이 되지 아니하는 거래라 하더라도 그 행위로 인하여 일반채권자들에 대한 공동담보의 부족이 생길 수 있는 것이라면 사해행위로 추정받을 수 있으니 ‘사해행위’라는 말에 너무 예민할 필요는 없다. 사해행위로 추정받는다 하더라도 그 행위로 인하여 일반채권자들의 공동담보가 부족함을 알지 못하였음을 입증할 수 있다면 그 원상회복 책임을 지지 않아도 되니 말이다. 

 

/이동철 변호사