‘유동적 무효’의 매매계약

김포를 포함한 경기도 일대 많은 지역들의 토지는 ‘토지거래계약허가구역’으로 묶여 있다. 신도시개발, 뉴타운 개발 등 각종 개발로 투기우려가 있는 곳에 대해 그 투기세력을 조기에 차단하고자 마련한 제도로써 토지거래계약 허가구역에서 토지에 대한 매매계약 등을 할 경우 관할 시장·군수 또는 구청으로부터 그 허가를 받아야 한다. 필자가 있는 김포의 경우도 신도시 건설을 위해 2003년 5월14일자로 토지거래계약허가구역으로 지정되었고 현재까지도 유지되고 있다.

그러나 필자에게 법률상담을 위해 찾아오는 많은 의뢰인들이 토지거래계약허가제도가 무엇인지, 어떠한 효과가 있는지 등에 대해 제대로 모른 채 일반 매매계약과 똑같은 것처럼 생각하고 계약을 하였다가 낭패를 보는 경우를 보게 된다. 특히 명백히 계약 상대방이 계약상의 의무를 지키지 아니한 것임에도 불구하고 토지거래계약허가구역이라는 이유만으로 소송 등에서는 패소하는 경우가 종종 있다.

일례로 A씨는 자신 소유 김포 고촌 소재 땅을 5년 전 대규모 아파트건설을 한다는 B기업에게 팔고 계약금 10%만 받았다. 그리고 잔금은 토지거래허가를 받은 다음에 받기로 하였다. 그러나 B기업은 계약시 6개월이면 잔금을 지급할 수 있고 바로 사업시행승인을 받아 아파트를 지을 수 있다는 호언장담과는 달리 5년이 지나서도 잔금을 지급하지 못하고 있었다. 이에 화가 난 A씨는 B기업에게 잔금 미지급을 이유로 최근 위 매매계약을 해제하는 내용증명을 발송하였다. 과연 A씨의 계약해제 통보로 계약은 해제된 것일까? 결론적으로 그렇지 않다.

토지거래계약허가구역 내의 매매계약의 효력은 한마디로 ‘유동적(流動的) 무효’이다. 즉 관할관청으로부터 허가를 받기 전까지는 그 매매계약이 무효이고 허가를 받아야만 비로소 매매계약이 유효로 된다는 것이다. 따라서 매도인은 매수인이 계약서에 정한 시기에 잔금을 지급하지 아니한다고 하여 그 계약을 해제할 수는 없다. 사정이 그렇다 보니 위 사례와 같이 시간이 오래 지났어도 계약을 해제하거나 무효화시키기가 쉽지 않다. 따라서 매매계약을 체결하는 당사자는 계약시 토지거래계약허가구역 내의 토지에 대한 매매계약인지 꼼꼼히 살펴보고 계약을 해야 한다. 자기 땅을 팔고도 위와 같이 법적 지식의 부재로 피해를 보는 일이 생기지 않기를 진심으로 바란다.

/염규상 김포포럼 법률자문 변호사