주택금융공사, 지난해 아파트 가격 상승세를 ‘버블’로 보기 어렵다고 진단

가구 증가세 2035년까지 지속…“주택 수요 유지될 것”

주택금융공사는 8일 ‘적정성 지수를 통한 주택가격거품 검증’ 보고서를 통해 “주택가격이 자산가치보다 고평가된 상태인 ‘거품’이 존재할 가능성은 현재 낮은 것으로 판단한다”고 밝혔다. 지난해 아파트 가격 상승세를 ‘버블’로 보기 어렵다고 판단한 것이다.

이 보고서는 시장근본가치 대비 현재 주택가격의 비율(적정성 지수)을 측정하는 방식으로 1990년~2016년까지 주택시장의 거품 여부를 판단했다.

분석 결과 한국의 아파트 시장에는 지난 26년간 두 차례의 거품이 있었다. 1990년대 초반 형성된 거품은 1997년 외환위기 때 빠르게 꺼졌으며, 2008년 금융위기를 전후로 2차 거품기에 진입했다. 이때 생긴 거품은 2012년까지 점차 사그라졌다.

그러다 지난해 주택시장은 다시 재건축과 청약 과열로 뜨겁게 달아올랐다.

하지만 지난해 11월을 기준으로 추정한 결과 서울 아파트 가격은 시장근본가치의 72% 수준이었다.

1990년대 초반 1차 거품기에는 이 비율이 250%를 넘어섰고, 2006∼2008년 거품기에도 200%를 웃돈 바 있다.

보고서는 “꾸준한 임대료 상승에 따라 주택의 근본가치가 상승한 상황이므로 현재 주택가격에 거품이 형성됐다고 보기 어렵다.”라고 밝혔다. 재개발 아파트 가격은 고평가돼 있지만 우려되는 거품이 있다고 보기 어렵다고 판단했다.

인구구조 영향에 대해서는 “주택의 소비 단위는 인구가 아닌 가구인데, 가구 증가는 2035년까지 지속될 것”이라고 설명했다.

부동산 전문가들도 지난해 주택시장에 강남권 재건축과 신규 분양 아파트의 고(高)분양가로 인한 국지적 과열이 있기는 했지만 이를 전반적 ‘버블’로 보기 어렵다는 의견이다.

주택금융공사는 보금자리론·적격대출·주택연금 등 주택 관련 정책금융상품을 운용하고 있다.

김신호기자