[ISSUE] 인천시 ‘누구나 집’ 프로젝트

송영길표 주택정책 ‘새 패러다임’

인천시가 도화구역 ‘누구나집 프로젝트’를 추진, 주택정책에 새로운 패러다임을 제시해 부동산시장의 관심이 집중되고 있다.

‘누구나 집’은 아파트를 소유하는 대신 안정적으로 장기간 임대할 수 있으면서도 입주대상에 제한을 두지 않는 것이 특징이다.

말 그대로 ‘누구나’ 저렴한 비용으로 주거권을 보장받을 수 있는 셈이다. 취득세, 양도세 등 부동산 관련 세금 일부를 면제해주고 아파트 분양을 장려하거나 저소득층을 대상으로 임대료를 낮춰 제한적인 혜택을 볼 수 있도록 하는 기존 주택정책 방향과는 차별화된 방식이다.

인천시는 ‘누구나 집’이 성공한다면 주택정책의 틀과 체계를 바꿔놓을 수 있는 전환점이 될 것으로 기대하고 있다.

도화 4블록에 아파트 506가구 건설… 누구나 입주 가능한 저렴한 임대아파트

82.5㎡ 보증금 3천만~4천만원·월 임대료 30만~40만원

인천시는 최근 도화구역 4블록 공동주택용지 2만1천90㎡에 아파트 506가구를 건설, ‘누구나 집’ 모델로 시범사업을 하겠다는 구상을 내놨다.

‘누구나 집 프로젝트’로 미래 지향적 주거 정책을 제시하고, 지지부진한 도화구역 사업의 돌파구도 마련하겠다는 계획이다.

인천시는 ‘송영길 표’ 신개념 주택정책이라며 자신감을 보이고 있다.

‘누구나 집’은 부동산 투자회사와 부동산 투자를 전문으로 하는 리츠 펀드 등 임대사업자에 아파트를 우선공급(최소 50% 이상)해 임대사업을 하는 것이다.

임대료는 현재 계획으로 82.5㎡(25평형)의 경우 보증금으로 분양가의 15%(3천만~4천만 원)를 부담하고 월 임대료 30만~40만 원을 내는 구조다.

도화구역 인근 아파트 평균시세를 살펴보면 79.2㎡ 아파트는 매매가격이 1억 7천700만 원, 전세금은 1억 1천500만 원, 월세는 보증금 3천만 원, 임대료 43만 원 수준이다.

단순히 금액만 비교한다면 인근지역 또는 비슷한 규모의 아파트의 90~95% 수준으로 조금 저렴하다.

하지만, 인근지역 아파트가 대부분 10년 이상 됐거나 아파트 1~2개 동 정도의 소규모 단지라는 것을 고려하면 ‘누구나 집’은 신축단지라는 장점이 있다.

임대 대상에 제한이 없으며 10년 이상 장기거주가 가능하고 임대료 인상률도 시세보다 낮다.

보증금 등 목돈을 내기 어렵다면 보증금의 10%만 본인부담으로 하고 연이율 4%로 나머지 보증금을 충당할 수 있는 장치도 있다.

10년이 지난 뒤에는 분양도 받을 수 있다.

시는 또 ‘누구나 집’으로 협력적 소비센터라는 새로운 경제개념을 도입하는 것을 검토하고 있다.

협력적 소비란 입주민들이 공동구매 방식으로 다양한 생활서비스를 구입해 가격을 낮추거나 부가서비스를 창출하는 것이다.

통신, 의료, 세탁, 카쉐어링(Car Sharing) 등 입주민들에게 제공되는 각종 상품이나 용역서비스에 모두 활용할 수 있다.

특히 공동시설을 이용해 국·공립 어린이집을 설립해 보육친화적인 아파트로 만들겠다는 방침이다. 시는 도화구역을 시작으로 검단 등 타 지역까지 확대하는 방안을 검토 중이다.

민영·공공 혼합 임대주택… 부동산 시장 교란 걱정도 없어

‘누구나 집’의 가장 큰 특징은 민영과 공공이 혼합된 임대주택 방식이라는 것이다.

그동안 정부가 추진하던 국민임대, 공공임대, 행복주택은 일정 소득수준 이하의 저소득층 또는 무주택 세대주, 대학생·사회초년생 등을 대상으로 하기 때문에 일차적으로 사회보호계층의 주거안정을 목적으로 하고 있다.

침체돼 있는 부동산시장을 끌어올리거나 활성화하기에는 효과가 매우 제한적이다.

특히 박근혜 정부가 야심차게 추진했던 행복주택은 대학생과 사회초년생을 대상으로 임대료를 30%가량 낮춰 사회진입 비용을 최소화한다는 취지로 시작됐지만, 인근지역 주민들의 반발에 부딪히는 등 어려움을 겪고 있다.

집값 하락과 과밀화, 교통 혼잡 등을 우려하는 주민들이 사업 중단을 요구하자 정부는 지구지정을 늦추고 공급 가구 수를 대폭 축소하기에 이르렀다.

현재 부동산시장의 문제는 주거비용이 계속 증가해 서민들의 주거안정이 위협을 받고 있다는 것이다. 아파트 분양공급은 많지만, 부동산 자산가치가 올라가지 않기 때문에 분양수요는 매우 적다.

반면 전세는 수요가 몰리고 있지만, 공급이 부족해 전세금은 천정부지로 치솟는다. 전세 물량이 월세 물량으로 돌아서는 일도 빈번하게 발생한다.

2000년 전체 주택의 28.2%를 차지하던 전세물량은 2012년 21.8%로 줄었고 보증부월세는 10.7%에서 18.6%로 7.9%p 늘었다.

그렇다고 월세도 안정적이지는 않다.

한국감정원은 ‘부동산시장 2013년 결산 및 2014년 전망보고서’에서 올해 전국 아파트 월세가격이 평균 0.20% 상승할 것으로 전망했다.

월세 공급량이 늘어나면서 월세가격이 주춤하고는 있지만, 앞으로는 계속 상승곡선을 그릴 것으로 예측된다.

그러나 ‘누구나 집’은 민영 임대방식을 따르되 공공이 일부 안정성을 보장하는 방식이기 때문에 기존 임대아파트와는 다르다.

거주권·소유권이 혼합된 신개념 주택… 저소득층은 물론 일반인들 관심 집중

임대사업자는 대한주택보증으로부터 60%를 대출받아 초기 투자부담을 덜고 인천도시공사로부터 5%를 투자받아 최소한의 공공성과 안정성을 유지한다.

임대료도 시세보다 저렴하게 책정했지만, 시장을 교란하지 않으면서도 입주민들의 부담을 줄이도록 임대료 상승폭도 조절해 나갈 계획이다.

또 거주권과 소유권이 혼합된 신개념 방식을 도입했다.

입주민이 분양가의 15%를 보증금 성격으로 부담하거나 임대사업자의 지분을 확보하는 방식이어서 단순한 세입자가 아니라 일부 소유권을 갖고 있다고 볼 수 있는 것이다. 거주권은 언제든 되팔 수도 있다.

이 때문에 저소득층뿐만 아니라 장기적으로 안정적인 주거공간을 확보하고자 하는 다양한 계층을 수요로 끌어들일 수 있다.

부동산 전문가들 “참신한 아이디어… 적정가격이 성패 열쇠”

부동산 전문가들은 ‘누구나 집’을 일단 긍정적으로 평가하고 있다.

김규정 우리투자증권 부동산팀장은 “시장에 적용할 수 있는 참신한 아이디어”라고 분석했다.

아파트 분양 물량의 50% 이상을 임대주택으로 활용한다면 임대시장 물량 공급 면에서 도움이 될 것이라고 보는 것이다.

김 팀장은 “과거에 비해 부동산 시장에서 월세비율이 40%까지 올라갔기 때문에 보증부월세 방식의 임대아파트를 받아들이는 거부감은 급격히 낮아지고 수용능력도 커졌다”며 “임대료 수준이 기존 임대시장을 혼란스럽게 하지 않는 수준에서 저렴하게 유지할 수 있다면 수요를 확보할 수 있을 것으로 생각한다”고 말했다.

김 팀장은 또 “‘누구나 집’이 부동산 시장에서 선호도를 높이려면 공공임대의 질적인 한계를 개선하고 민간시장에서 수요를 창출할 수 있는 인기 브랜드 아파트를 끌어들이는 것이 필요할 것으로 보인다”며 “주변 인프라와 주거상품의 질적인 부분에서 기본적인 경쟁력을 갖춰야 할 것”이라고 지적했다.

함영진 부동산114리서치 센터장도 “인천시의 시도는 매우 긍정적”이라고 의견을 제시했다.

임차 난이 가중되고 있는 상황에서 시장가격보다 조금이라도 저렴하게 임대물량을 공급한다면 분명히 수요를 창출할 수 있다고 보는 것이다.

함 센터장은 “공급가격을 정할 때 수익과 함께 소비자 만족도를 잘 따져볼 필요는 있다”며 “먼저 시장 선호도 조사 등을 거쳐 적정 가격을 찾는다면 시행착오를 줄일 수 있을 것”이라고 강조했다.

함 센터장은 아울러 “수요자가 원하는 입지를 선택하는 것도 매우 중요한 문제”라며 “공공이 투입돼 임대료 상승을 제어하고 분양과 임대물량을 적절히 안배한다면 도시재생이나 역세권개발사업으로 확대도 가능할 것”이라고 내다봤다.

박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 “전세수요를 끌어들일 수 있도록 보증금과 임대료 선택 폭을 다각화하는 것도 성공 가능성을 높이는 방안이 될 수 있다”고 제언했다.

글 _ 김미경 기자 kmk@kyeonggi.com 사진 _ 장용준 기자 jyjun@kyeonggi.com

‘누구나 집’ 부동산 한파속 표류하는 원도심 개발 해법

인천시가 도화지구에 민영과 공공이 혼합된 임대주택단지를 개발하겠다는 구상을 내놨다. 이른바 송영길 표 ‘누구나집 프로젝트’다. 인천시는 기존의 분양중심의 주거공급정책이 아닌 거주 중심의 새로운 주거문화를 만들어낼 수 있는 프로젝트로 기대하고 있다.

‘누구나집 프로젝트’가 성공하면 원도심 재개발, 재건축의 새로운 대안이 될 것으로 떠오를 전망이다. 송영길 인천시장에게 직접 들어봤다.

Q 특별히 도화지구를 ‘누구나집’ 시범단지로 정한 목적이 있을 것 같다.

A  신규주택 분양시장이 축소되고 있다. 부동산시장이 장기적으로 침체되면서 분양위주의 주택사업은 난항을 이어가고 있다.

대한주택보증이 내놓은 준공전 사업장 평균분양률 조사결과를 보면 지난 2010년 74%에서 2012년 67%로 감소세를 보이고 있다.

매매가격은 하락하고 있는 반면, 주택 임대료는 4년 넘게 상승할 정도로 임대주택의 공급 부족현상은 심각해지고 있다.

주거실태조사에서도 집을 사겠다는 의사는 2010년 83.7%에서 2012년 72.8%로 감소했고 특히 20~30대는 68%만 집을 사겠다고 답했다. 도화역은 인천에서도 대표적인 원도심이다. 도시재생사업으로 원도심을 살리려고 해도 부동산경기가 따라주지 않아 수년 째 제자리만 맴돌고 있다.

‘누구나집’은 도화구역을 활성화하는 중추적인 역할을 할 것이다.

이미 도화구역은 지방합동청사가 입주하기로 확정됐고 인천시도 행정타운, 제물포스마트타운 등 앵커시설을 유치했다.

주거단지를 조성한다면 원도심 재생과 경제활성화를 본격화할 수 있다고 판단했다.

Q 누구나집 프로젝트가 성공한다면 얻을 수 있는 기대효과는 무엇인가?

A  민간과 공공이 함께 양질의 임대주택을 공급할 수 있다는 게 가장 큰 특징이다.

기존 국민주택 등 임대주택은 중저품질 위주의 공급이 많았다. 민영분양 주택 이상의 품질을 갖춰 도심지역에 공급한다면 삶의 질을 높이는 데 매우 긍정적인 영향이 있을 것으로 본다.

또 공동주택 통합관리시스템을 구축해 다양한 주민공용공간과 공동시설을 갖추고 수준 높은 임대서비스를 창출할 수 있다.

무엇보다 인천도시공사를 비롯한 지방공기업이나 한국토지주택공사 등 국가공기업도 부채와 재무부담으로 공공 임대주택을 건설하기 어려운 상황이 됐다. 민간참여를 유도한다면 지속가능한 임대주택 공급대안을 확보할 수 있다.

Q ‘누구나집’을 주거복지 차원에서 평가할 수 있는 부분도 있나?

A  당연히 주거복지의 구실을 할 수 있다고 생각한다.

일단 임차시장의 안정화를 가져올 수 있다. ‘누구나집’은 임대 후 10년 동안 안정적으로 주거권을 보유할 수 있다. 임대기간이 끝나면 분양으로 전환해 주택을 공급한다. 중산층으로 진입하려는 세대가 임대주거에서 자가주거로 전환할 수 있는 저축기간을 벌 수 있는 것이다.

또 주거비용을 절감할 수 있다. 기존 임대시장보다 저렴한 비용으로 임대할 수 있고 초기 투입비용이 크지 않기 때문에 당장 목돈이 없더라도 주거공간을 확보할 수 있다.

Q 임대료 수준은 얼마나 저렴한 건지? 임대사업으로 지속가능한 사업성을 가질 수 있는지 궁금하다.

A  임대료는 시장에 혼란을 주지 않는 선에서 책정했다.

그러나 시세나 기존 공공임대와 비교했을 때는 저렴한 수준을 유지하고 준공공임대 방식으로 추진해 임대료 인상도 제한을 둘 예정이다. 임대료가 아직 확정된 것은 아니지만 추정임대료를 예로 들면 16.5㎡는 임대보증금 3천만~3천500만 원에 월 임대료 38만~40만 원으로 시세대비 77~93%가량 된다.

112.2㎡는 임보증금 4천500만~5천만 원에 월 임대료 55만~60만 원 가량 된다. 시세대비 81~88%다.

‘누구나집’은 임대료 외에도 저리융자 정책자금을 활용해 사업성을 확보하고, 임차인들의 부담을 줄이는 방식이라서 경쟁력이 있다.

임대사업자가 입주민들을 대상으로 부대서비스를 제공하고, 수익을 내기 때문에 사업성도 개선할 수 있다.

Q 인천도시공사와 인천시가 직·간접적으로 참여하는 방식이다. 구체적인 역할은 무엇인가.

A  인천도시공사는 지분을 5% 가량 직접투자한다. 도화구역을 활성화할 뿐만 아니라 재무투자자를 유인할 수 있도록 임대사업의 공공성을 확보한다. 또 사업부실화를 방지하는 최소한의 안전장치로 임대사업의 총괄관리를 맡을 것이다.

인천시는 도화지구에 국·공립 보육시설을 설치하는 등 최상의 주거환경을 조성하도록 지원할 방침이다. 도화지구에서 ‘누구나집’이 안정적으로 자리잡는다면 인천지역 원도심으로 확대하고 주거공급모델의 새로운 성공사례를 만들어 갈 것이다.

글 _ 김미경 기자  kmk@kyeonggi.com   사진 _ 장용준 기자  jyjun@kyeonggi.com