[박용길의 경매이야기]인수되는 후순위 가처분

경매 권리분석상 숨어있는 함정이 있다는 것을 겪어 보지 못하면 실감할 수가 없다. 후순위 가처분이라고 무조건 말소대상이 되는 것은 아니다. 부동산 가처분은 소유권에 기한 다툼뿐만 아니라 담보로 제공해 돈을 대출받거나 부동산을 전세놓거나 기타 임차권 등 일체의 처분행위를 할 수 없도록 하는 조치이다. 후순위 가처분이라 할지라도 실제 소유권을 다투는 피보전 권리를 원인으로 하는 가처분이라면 그에 따른 소송 결과에 따라 낙찰자의 처지가 달라지게 되는 것이다.

후순위 가처분임에도 말소되지 않고 오히려 낙찰자가 소유권을 잃게 되는 경우도 있다. 건물만 경매로 나온 물건은 토지와 건물 소유자가 각각 다른 경우에 토지만 낙찰받은 경우 토지소유자가 건물소유자를 상대로 토지인도 및 건물철거청구권을 위해 건물에 대한 처분금지가처분등기를 하면 해당 가처분은 말소되지 않는다. 이러한 가처분등기는 말소기준권리 이후에 설정돼 후순위인 경우뿐만 아니라 경매개시 이후에 설정등기가 되어도 말소되지 않고 낙찰자가 인수하게 된다.

가처분으로 낙찰자가 소유권을 상실하게 되면 낙찰자가 낸 낙찰대금은 배당 전이라면 법원으로부터 반환받을 수 있으나 이미 배당이 끝난 후라면 낙찰자는 소송으로 배당을 받아간 채권자들을 상대로 부당이득반환청구권 소송을 통해 낙찰대금을 회수해야 한다. 가압류는 재산상의 청구권으로 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대한 신청이며 가처분은 금전 외의 특정물에 대한 이행청구권에 대한 신청사건이다.

법원에서는 가처분이 있는 경매 물건의 경우 반드시 매각물건명세서에 피보전권리를 기재하고 입찰자들에게 고지하여 알수 있도록 하고 있다. 후순위가처분이 있는 물건의 경우에는 반드시 법원의 매각물건명세서를 통해 후순위가처분의 내용을 충분히 파악하고 입찰을 준비해야 한다.

자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

1.아파트

▲소재지 : 용인시 기흥구 공세동, 탑실마을대주피오레1단지 ▲감정가 : 3억6천만원 ▲최저가 : 2억5천200만원 ▲대지권면적 : 107㎡ ▲건물전용면적 : 130㎡ ▲매각기일 : 2014년 3월11일 ▲이용상태 : 용인시 기흥구 공세동 소재 유한양행연구소 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 연구소, 농지, 임야, 아파트단지 등이 혼재하는 아파트지대/ 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 21층 중 제13층 아파트(방4, 거실, 주방, 화장실2, 드레스룸, 다용도실 등)로 이용중/ 도시가스보일러에 의한 개별 난방설비

2.아파트

▲소재지 : 인천광역시 계양구 계산동, 은행마을강북아파트 ▲감정가 : 3억원 ▲최저가 : 2억1천만원

▲대지권면적 : 44㎡ ▲건물전용면적 : 102㎡ ▲매각기일 : 2014년 2월4일 ▲이용상태 : 인천광역시 계양구 계산동 소재 계양구청 동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 아파트단지, 관공서, 공원, 학교시설 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역/ 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 6층 아파트/ 도시가스설비 및 지역난방시설

3. 빌라

▲소재지 : 수원시 영통구 원천동, 안일빌라 ▲감정가 : 1억2천만원 ▲최저가 : 8천400만원 ▲대지권면적 : 23㎡ ▲건물전용면적 : 54㎡ ▲매각기일 : 2014년 2월10일 ▲이용상태 : 수원시 영통구 원천동의 ‘수원정보산업고’ 남동측 인근에 소재하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 업무용 근린생활시설 등으로 구성된 주거지대 / 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 2층 다세대주택/ 개별보일러에 의한 난방설비

4. 빌라

▲소재지 : 인천광역시 부평구 부개동, 두리아트빌 ▲감정가 : 1억9천만원 ▲최저가 : 9천300만원 ▲대지권면적 : 40㎡ ▲건물전용면적 : 78㎡ ▲매각기일 : 2014년 2월4일 ▲이용상태 : 인천광역시 부평구 부개동 소재 부계고등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재/ 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 5층 건물내 5층 다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니, 현관)/ 도시가스에 의한 난방설비

5. 다가구주택

▲소재지 : 화성시 안녕동 ▲감정가 : 10억3천900만원 ▲최저가 : 5억900만원 ▲토지면적 : 991㎡ ▲건물면적 : 613㎡ ▲매각기일 : 2014년 2월13일 ▲이용상태 : 화성시 안녕동 소재 수원대학교 동측 인근에 위치하며 부근은 주로 자연녹지지역 내 단독주택이 소재하는 지역으로서 인근에 대학교 등 교육 시설이 위치/ 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 (가):다가구주택(통칭 : 푸른원름 A동, 원룸형 및 투룸형 등) (나) : 다가구주택(통칭 : 푸른원룸 B동, 원룸형 등)/ 심야전기 등에 의한 난방설비

6. 다가구주택

▲소재지 : 인천광역시 서구 검암동 ▲감정가 : 6억8천600만원 ▲최저가 : 4억8천만원 ▲대지면적 : 206㎡ ▲건물면적 : 294㎡ ▲매각기일 : 2014년 1월 28일 ▲이용상태 : 인천광역시 서구 검암동 소재 은지초등학교 서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성/ 철근콘크리트구조 철근크리트지붕 3층]다가구주택(1층 - 1가구, 2층 - 1가구, 3층 - 1가구)/ 난방설비, 전기설비 등

7. 근린상가

▲소재지 : 수원시 팔달구 매산로3가 ▲감정가 : 7억5천300만원 ▲최저가 : 3억6천900만원 ▲대지면적 : 162㎡ ▲건물면적 : 336㎡ ▲매각기일 : 2014년 2월10일 ▲이용상태 : 수원시 팔달구 매산로3가 소재 수원세무소 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재지대/ 세멘벽돌조 및 조적조 슬래브지붕 3층 건물 1층 : 세무사 사무실. 2층 : 사무실(공실). 3층 : 주택.지1층 : 대피소

8. 근린상가

▲소재지 : 인천광역시 계양구 계양문화로 마을중앙아파트 상가동 2층 ▲감정가 : 3억4천만원 ▲최저가 : 1억1천600만원 ▲대지면적 : 80㎡ ▲건물면적 : 126㎡ ▲매각기일 : 2014년 2월4일 ▲이용상태 : 인천광역시 계양구 용종동 소재, 길주초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역/ 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물내 2층 204호 외 10개호 근린생활시설

9. 임야

▲소재지 : 화성시 송산면 지화리 ▲감정가 : 2억8천100만원 ▲최저가 : 9천600만원 ▲토지면적 : 3천752㎡ ▲매각기일 : 2014년 2월11일 ▲이용상태 : 화성시 송산면 지화리 소재 지화2리마을회관 남측 인근에 위치하며, 본건 주변은 임야, 농경지, 농가주택 등이 소재한 마을주변 농경 및 순수산림지대/ 보전관리지역, 토석채취제한지역, 성장관리권역/ 부정형 완경사 토지로서, 인접토지와 대체로 등고평탄시되며, 임야 및 하단부 일부는 휴경전으로 이용중

10. 농지(전)

▲소재지 : 인천광역시 계양구 서운동 ▲감정가 : 4억4천600만원 ▲최저가 : 1억5천300만원 ▲토지면적 : 277㎡ ▲매각기일 : 2014년 2월4일 ▲이용상태 : 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운체육공원 남측 인근에 위치하며, 부근은 광대로변을 따라 근린생활시설 및 공장용지 등이 혼재하며 후면으로는 주택지역으로 서운주택재발발구역에 포함되는 지역. 재개발사업에 따라 기호(1,2)로 분할된 토지로 공히 광대로에 접함/ 생산녹지지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 완충녹지, 정비구역(주택재개발), / 자체지반 평탄하게 조성한 부정평 토지로 야적장으로 이용중