[박용길 경매이야기] 도로의 임료사용 수익

도로가 경매로 나오는 경우를 종종 볼수 있다. 현황이 도로이다 보니 사용가치가 적어 많이 유찰되다가 저가에 낙찰되는 경우가 많다.

저가에 매수하게 되는 만큼 임료 상당의 수익률이 매우 높아질수 있어 이런 토지에 관심을 두는 투자자들이 있게 된다. 하지만, 판례에서 인정되는 배타적 사용수익권이 포기된 토지일 경우에는 완전히 실패한 투자로 전락할수 있다. 이런 토지의 경우에는 금전청구 자체가 불가능하기 때문이다.

판례에서 인정하는 배타적 사용수익권의 포기에 대한 판례를 분석해 봤다. 배타적 사용수익권의 포기를 인정하기 위한 요건으로 크게 두가지 요건이 고려되고 있다. 첫째 소유자의 자발성이 있으면 사용수익권포기가 인정될 가능성이 크고, 둘째 토지를 도로로 제공함으로써 발생하는 비용보다 이로 인해 얻는 효용이 더 큰 경우가 있다.

이 두가지 요소는 독립적이기 보다는 함께 종합적으로 고려된다. 포기가 인정된 사안이건 인정되지 않은 사안이건 간에 포기여부의 기준에 대해서는 대체로 ‘어느 사유지가 종전부터 자연발생적으로 또는 도로예정지로 편입돼 사실상 일반 공중의 교통에 공용되는 도로로 사용되고 있을 경우, 그 토지의 소유자가 스스로 그 토지를 도로로 제공해 인근 주민이나 일반 공중에게 무상으로 통행할 수 있는 권리를 부여했거나 그 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용·수익권을 포기한 것으로 의사해석을 함에 있어서는, 그가 당해 토지를 소유하게 된 경위나 보유기간, 나머지 토지들을 분할하여 매도한 경위와 그 규모, 도로로 사용되는 당해 토지의 위치나 성상, 인근의 다른 토지들과의 관계, 주위 환경 등 여러 가지 사정과 아울러 분할·매도된 나머지 토지들의 효과적인 사용·수익을 위해 당해 토지가 기여하고 있는 정도 등을 종합적으로 고찰하여 판단해야 한다’는 취지로 대략적인 기준을 제시하고 있다.

사용수익권 포기의 인정여부에 따라 임료사용 수익 여부가 결정되므로 그 점을 잘 살펴 입찰에 유의해야 한다.

자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

수원 영통구 망포동 아파트… 감정가 3억원

▲소재지 : 수원시 영통구 망포동,늘푸른벽산아파트 ▲감정가 : 3억원 ▲최저가 : 2억1천만원 ▲대지권면적 : 54㎡ ▲건물전용면적 : 114㎡ ▲매각기일 : 2013년 12월5일 ▲이용상태 : 수원시 영통구 망포동의 망포중학교 북동측 인근에 위치 주위는 아파트단지 및 단지내상가, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교, 근린공원등이 혼재/ 철근콘크리트조 합각지붕 20층의 아파트 (방4, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 드레스룸, 공용발코니(전실) 및 현관, 발코니 등의 구조)/ 지역난방구조이며 지하주차장시설 구비됨

인천 중구 항동 아파트… 종합어시장 남측 인근

▲소재지 : 인천광역시 중구 항동 라이프아파트 ▲감정가 : 1억9천300만원 ▲최저가 : 1억3천500만원 ▲대지권면적 : 46㎡ ▲건물전용면적 : 100㎡ ▲매각기일 : 2013년 12월20일 ▲이용상태 : 인천광역시 중구 항동7가 소재 ‘인천종합어시장’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 창고, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역/ 철근콩크리트조 슬래브지붕 14층 아파트

수원 팔달 우만동 빌라… 연무1동주민센터 근거리

▲소재지 : 수원시 팔달구 우만동 미성빌라 ▲감정가 : 1억1천500만원 ▲최저가 : 8천만원 ▲대지권면적 : 34㎡ ▲건물전용면적 : 49㎡ ▲매각기일 : 2013년 12월18일 ▲이용상태 : 수원시 팔달구 연무동 ‘연무1동주민센타’ 북서측 근거리의 간선도로 후면 지대에 소재한 통칭 ‘미성빌라 라동’ 다세대주택 부근은 유사한 다세대주택 4개동이 단지를 이루고 있고 북측 후면지대 월편에 소규모의 어린이공원 소재. 주변은 단독 및 다세대주택,근린생활시설지대/ 벽돌조 평슬래브지붕 2층 다세대주택(방3, 주방, 욕실, 발코니 등의 구조)/ 도시가스보일러난방

인천 중구 북석동 빌라… 감정가 8천만원

▲소재지 : 인천광역시 중구 북성동 ▲감정가 : 8천만원 ▲최저가 : 3천900만원 ▲대지권면적 : 28㎡ ▲건물전용면적 : 34㎡ ▲매각기일 : 2013년 12월20일 ▲이용상태 : 인천광역시 중구 북성동1가 소재 ‘서해수산연구소’ 북서측 인근에 위치하며, 인근일대는 다세대주택, 단독주택, 상업용건물 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역/ 벽돌조 슬래브지붕 2층 다세대주택

수원 팔달 매산로 다가구주택…세류초교 서측

▲소재지 : 수원시 팔달구 매산로 ▲감정가 : 6억3천200만원 ▲최저가 : 4억4천200만원 ▲토지면적 : 197㎡ ▲건물면적 : 445㎡ ▲매각기일 : 2013년 11월28일 ▲이용상태 : 수원시 팔달구 매산로3가에 소재하며, 세류초등학교 서측 인근에 위치함. 주위는 단독주택 및 소규모 공동주택이 혼재하는 기존주택지대/ 조적조 슬래브지붕 3층 다가구주택(지층-3세대, 1층-4세대, 2층-3세대, 3층-2세대 구조)

인천 옹진군 내리 다가구주택… 영흥대교 서측

▲소재지 : 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 ▲감정가 : 5억5천200만원 ▲최저가 : 3억8천600만원 ▲대지면적 : 322㎡ ▲건물면적 : 293㎡ ▲매각기일 : 2013년 12월11일 ▲이용상태 : 인천광역시 옹진군 영흥면 내리소재 ‘영흥대교’ 서측 인근에 소재하며, 인근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대/ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 다가구주택

고양 덕양구 벽제동 모텔… 인근 근린생활시설

▲소재지 : 고양시 덕양구 벽제동 ▲감정가 : 21억1천600만원 ▲최저가 : 7억2천500만원 ▲대지면적 : 1천406㎡ ▲건물면적 : 952㎡ ▲매각기일 : 2013년 12월18일 ▲이용상태 : 고양시 덕양구 벽제동 소재 ‘벽제삼거리’ 북서측 인근에 위치하며, 남서측 지방도변을 따라 각종 근린생활시설과 골프장, 공장, 단독주택, 농경지 등이 소재함/ 알.씨조 칼라아스팔트슁글지붕 4층 건물 숙박시설(상호: 프라자모텔), (1층: 안내실, 주방, 창고2, 객실6.2층: 객실6.3층: 객실6.4층: 객실6. 지층: 창고, 보일러실. 옥탑: 계단실, 기계실)/ 유류 및 심야전기보일러 설비등

화성 송산면 쌍정리 논… 감정가 4억4천700만원

▲소재지 : 화성시 송산면 쌍정리 ▲감정가 : 4억4천700만원 ▲최저가 : 1억5천300만원 ▲토지면적 : 2천665㎡ ▲매각기일 : 2013년 12월17일 ▲이용상태 : 화성시 송산면 용포리, 고정리, 쌍정리 일대에 산재하여 위치함. 기존주택지대 내 주택부지 및 마을인근 농경지 등으로 주변은 순수 농촌지대 및 농경지대/ 농림지역, 농업진흥구역, 성장관리권역, 계획관리지역, 성장관리권역

인천 중구 중산동 임야… 마을주변 야산지대

▲소재지 : 인천광역시 중구 중산동 ▲감정가 : 5억5천200만원 ▲최저가 : 1억8천900만원 ▲토지면적 : 1천280㎡ ▲매각기일 : 2013년 12월27일 ▲이용상태 : 인천광역시 중구 중산동 소재 ‘마장포마을’ 남동측 인근에 소재하며, 주변은 단독주택,주거나지 및 농경지와 임야 등이 혼재하는 마을주변 야산지대/ 남동측으로 로폭 약 6미터의 시멘트 포장도로에 접함/ 보전녹지지역, 공익용산지 <산지관리법> , 과밀억제권역 <수도권정비계획법> / 본건 토지는 건축허가를 받은 토지로서, 기준 시점 현재 토목공사의 진척도는 미미. 현황은 토지임야 상태