[박용길의 경매이야기]체납 관리비 공용부분은 낙찰자 인수

대부분 아파트나 상가 등 집합건물의 경매는 전소유자나 임차인이 제대로 관리비를 납부하지 않아 체납된 관리비가 적게는 수백만원에서 많게는 수천만원에 이르는 것을 볼수 있다. 전 소유자나 임차인이 체납한 관리비는 누가 부담해야 하는지를 살펴보자.

집합건물법 제18조는 ‘공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대해 가지는 채권은 그 특별승계인에게도 행사할 수 있다’고 규정하고 있다. 법률에서 특별승계인이란 매수인이나 낙찰자 등 소유권을 이전받은 제3자를 말하며 이 규정에 따라 체납관리비중 공용부분에 관해 발생한 것은 전소유자의 특별승계인이 부담해야 한다.

경매를 통해 부동산을 매입하려면 좋은 물건이 나왔다고 해서 덥석 낙찰받는 경솔한 행동을 해서는 안 된다. 최소한 연체된 관리비가 있는지, 없는지의 여부 정도는 직접 확인해봐야 한다. 특히 상가건물과 같은 경우에는 연체된 금액이 수천만원에 이를 수도 있다. 예상치 못한 일로 수익은 커녕, 큰 손해를 입을 수도 있다.

판례에 따르면 “아파트의 전 입주자가 체납한 관리비 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 전 입주자의 특별승계인에게 승계돼야 한다”고 명시돼 있다. 공용부분 관리비에 한해 낙찰자나 매수인에게 지급의무를 부여한 것이다. 통상 아파트의 경우 청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기유지비, 공용전기료, 인건비, 제사무비, 교통통신비, 제세공과금 등의 일반관리비까지 포함해 공용부분 관리비로 보고 있다.

또한 판례에는 “상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등이 전 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함된다”고 밝혔다. 그러나 체납관리비의 소멸시효는 3년에 해당되므로 낙찰자는 3년분에 해당되는 체납관리비를 인수해야 하며 체납관리비에 대한 연체비 및 가산금은 포함되지 않는다.

자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

1.아파트

▲소재지 : 수원시 영통구 망포동, 늘푸른벽산아파트 ▲감정가 : 3억3천만원 ▲최저가 : 1억6천만원▲대지권면적 : 54㎡ ▲건물전용면적 : 114㎡ ▲매각기일 : 2013년 11월25일 ▲이용상태 : 수원시 영통구 망포동 소재 ‘망포중학교’ 북동측 인근에 위치 주위는 아파트단지 및 단지내상가, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재. 지하철역(분당선 망포역)인접/ 철근콘크리트조 합각지붕 20층 아파트 (방4, 주방/식당, 거실, 욕실2, 드레스룸, 공용발코니(전실) 및 현관,발코니 등)/ 지역난방구조이며 위생급배수설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 엘리베이터설비, 지하주차장시설 등

2.아파트

▲소재지 : 인천광역시 부평구 산곡동, 현대아파트 ▲감정가 : 3억9천만원 ▲최저가 : 1억9천100만원▲대지권면적 : 91㎡ ▲건물전용면적 : 155㎡ ▲매각기일 : 2013년 11월20일 ▲이용상태 : 인천광역시 부평구 산곡동 소재 현대아파트 단지내 위치. 주위는 아파트단지 및 단독주택, 공동주택, 상업용부동산, 학교 등이 소재하는 지역/ 철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 15층 아파트/ 난방, 위생설비, 엘리베이터, 화재 탐지 및 경보기, 소화전 등이 되어 있음.

3. 빌라

▲소재지 : 수원시 영통구 망포동 ▲감정가 : 1억7천만원 ▲최저가 : 1억1천900만원 ▲대지권면적 : 56㎡ ▲건물전용면적 : 118㎡ ▲매각기일 : 2013년 11월21일 ▲이용상태 : 수원시 영통구 망포동 소재 ‘망포고등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 다세대주택, 농경지 등이 혼재하는 지역/ 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 빌라(방4, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)/ 개별난방구조이며, 위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

4. 빌라

▲소재지 : 인천광역시 부평구 십정동 제일하우징 ▲감정가 : 1억7천만원 ▲최저가 : 1억1천만원 ▲대지권면적 : 39㎡ ▲건물전용면적 : 67㎡ ▲매각기일 : 2013년 11월28일 ▲이용상태 : 인천광역시 부평구 십정동 소재 ‘상정중교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각급학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재/ 2011년 11월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2층 다세대주택/ 도시가스난방설비 등 되어 있음.

5. 다가구주택

▲소재지 : 고양시 일산동구 풍동 ▲감정가 : 7억4천900만원 ▲최저가 : 5억2천400만원 ▲토지면적 : 237㎡ ▲건물면적 : 370㎡ ▲매각기일 : 2013년 12월4일 ▲이용상태 : 고양시 일산동구 풍동 소재. ‘풍동중학교’ 북측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지, 학교등이 혼재하는 정비된 주택지대/ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 주택 (1층 : 주택2가구, 2층 : 주택2가구,3층 : 주택1가구)

6. 다가구주택

▲소재지 : 인천광역시 부평구 부평동 ▲감정가 : 8억7천800만원 ▲최저가 : 6억1천500만원 ▲대지면적 : 202㎡ ▲건물면적 : 500㎡ ▲매각기일 : 2013년 11월29일 ▲이용상태 : 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘굴다리오거리’남동측 인근에 위치하는 토지 및 건물로서, 본건 주위는 다세대주택, 모텔, 상가 등이 혼재하는 지역/ 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 다가구주택(사용승인일 : 2002년 5월8일)/ 위생설비, 급배수시설, 난방설비 등이 구비되어 있음.

7. 상가

▲소재지 : 안산시 단원구 선부동, 일신건영휴먼빌아파트 ▲감정가 : 5억5천만원 ▲최저가 : 2억6천900만원 ▲대지권면적 : 35㎡ ▲전용면적 : 152㎡ ▲매각기일 : 2013년 12월5일 ▲이용상태 : 안산시 단원구 선부동 소재 ‘안산제일종합시장’ 남동측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역/ 철근콘크리리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 15층 내 1층 120호, 121호, 125호로, 3개 호수를 내벽없이 일체로 하여 음식점으로 이용 중/ 지하주차장, 승강기, 위생설비, 소화시설 등

8. 근린상가

▲소재지 : 인천광역시 남구 문학동 ▲감정가 : 5억1천100만원 ▲최저가 : 3억5천800만원 ▲대지면적 : 184㎡ ▲건물면적 : 276㎡ ▲매각기일 : 2013년 11월18일 ▲이용상태 : 인천광역시 남구 문학동 소재 ‘문학초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 각종근린생활시설,공동주택, 단독주택 등이 혼재한 지역/ 2004년 4월에 사용승인된 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 근린생활시설/ 위생설비,주택부분은 난방설비 등을 구비하고 있음.

9. 농지(답)

▲소재지 : 화성시 매송면 야목리 ▲감정가 : 1억3천500만원 ▲최저가 : 9천500만원 ▲토지면적 : 1천719㎡ ▲매각기일 : 2013년 11월18일 ▲이용상태 : 화성시 매송면 야목리 ‘야목마을’ 북측 및 남동측 원거리, 비봉면 삼화리 ‘권농골마을’ 북측 원거리의 경지정리지대에 소재 서측으로 근접하여 ‘서해안고속도로’가 통과하고 북측으로 ‘수인선’ 개설공사가 진행중/ 자연녹지지역, 개발제한구역, 농업진흥구역, 성장관리권역임.

10. 잡종지

▲소재지 : 인천광역시 서구 왕길동 ▲감정가 : 7억6천700만원 ▲최저가 : 5억3천700만원 ▲토지면적 : 1천745㎡ ▲매각기일 : 2013년 11월27일 ▲이용상태 : 인천광역시 서구 왕길동 소재 ‘단봉초등학교’ 남측 원거리에 위치하며, 부근은 전답 등의 농경지 및 잡종지, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역/ 비포장도로와 접함/ 자연녹지지역, 성장관리권역 <수도권정비계획법> / 사다리형의 평지로 잡종지(매립지) 상태.