[ISSUE] 8·28 전·월세대책 ‘약발’

부동산시장, 깊은 잠 깨고 ‘기지개’

정부는 전셋값 상승으로 인한 서민들의 주거비 부담을 덜어주기 위해 4·1 부동산 종합대책 발표 이후 7·24 후속조치에 이어 세 번째로 8·28 전월세대책을 내놨다.

정부가 지난 8월 28일 발표한 전월세 대책은 취득세 영구 인하와 장기 주택 모기지 공급 확대 등을 통해 전세수요를 매매로 돌리고 임대주택 공급을 확대하는 한편 월세 세입자에 대한 지원을 확대하겠다는 것이 핵심이다.

대책발표 이후 9월 첫 주 수도권 아파트 매매시장이 오름세로 돌아서고 실수요자들의 관심이 높아지면서 주요 분양 아파트 견본주택마다 인파가 몰렸다.

특히 최근 전세가격의 고공행진으로 집값과 전세가격의 차이가 거의 없는 곳을 중심으로 전세 수요자들이 매매로 눈길을 돌리면서 하반기 부동산시장이 꿈틀대고 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “지난  4·1 대책이 연내 한시 적용될 취득세와 양도세 감면 같은 세제유인책과 공공주도의 공급축소를 통한 수급불균형 개선책이었다면, 이번 8·28 대책은 전월세 안정에 방점을 찍은 대책” 이라고 분석했다.

지난 2009년부터 오르기 시작한 전세가격 상승피로감이 상당한데다 지난해에 비해 상승 변동률이 두 배 이상 빠르다는 점, 전세가율 60%돌파 이후에도 구매로 돌아서는 수요층이 미미한 채 임차시장에 부담이 되고 있다는 점 등, 보증부 월세전환이 늘며 서민주거비 부담이 급증한 작금의 현실이 이번 대책 출현 배경이라는 것이다.

취득세 항구 인하·저리 모기지 대출 확대 등 입체적 방안

우선 다주택자 양도세 중과 폐지와 리모델링 수직증축 추진 등  4·1 대책 핵심법안을 조속히 추진키로 했고 거래세인 취득세율도 1~3%로 항구 인하키로 했다.

특히 눈길을 끌고 있는 부분이 있는데, 바로 수익공유 또는 손익공유형 장기 주택모기지 상품지원이다. 1~2% 저금리로 호당 2억원 안팎에서 20년 장기대출을 해주 돼, 집주인과 금융권이 집값 급등락의 리스크를 분담하는 모기지 상품을 내놔 전세수요의 매매전환을 유도할 예정이다.

이밖에 근로자 서민 주택구입자금지원을 부부합산 연소득 4천500만원에서 6천만원으로, 3억원 이하 주택에 대해 가구당 1억원 한도에서 6억원 이하 가구당 2억원으로 늘리고 대출 금리도 4%에서 2.8~3.6%로 완화한다.

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전세 수급불안 해소 위한 임대주택 공급확대 나서

공공의 직접적인 임대주택 공급과 민간을 활용한 간접 임대주택 공급방안, 월세 소득 공제 혜택 확대방안도 마련된다.

약 2만3천 가구 정도 되는 공공임대주택을 올 하반기 조기 입주시켜 공급을 확대하고, LH가 보유한 준공 후 미분양 2천 가구도 전세로 전환해 임대주택으로 공급할 계획이다. 행복주택(임대)의 공급을 좀 더 서두르고, 공공분양주택 용지를 임대로 전환한다는 복안도 있다.

민간 매입 임대사업자의 주택구입자금 금리를 5%에서 2.7~3%로 낮추고 대출도(6천만원→1.5억)확대해 다주택자의 주택매입도 권한다는 방침이다. 매입임대사업자가 일정 조건 주택을 5년 이상 임차 시 양도세나 법인세, 소득세를 깎아줘 임대주택 재고량을 늘리기로 했다.

이밖에 월세 부담 완화를 위해 월세 소득공제률을 60%로 공제한도를 연 500만원으로 상향조정하고 주택바우처 실시와 소액임차보증금 최우선 변제 금액도 높일 계획이다.

‘전월세 대책’ 가을 이사철 이전 법제화 시급

임대인에게 전세는 주택을 구입할 때 레버리지를 일으켜 주택 처분 전까지 활용하는 금융조달 수단의 일종이라는 점에서 매매시장의 조정추세가 장기화 될 경우 전세시장의 불안양상이 쉽게 꺾이지 않을 것이라는 점은 명약관화한 일이다. 따라서  8·28 대책의 세가지 큰 정책방향인 전세의 매매수요 전환을 통한 임차시장의 숨통 틔우기나 전세 수급불균형 해소를 위한 민관의 직간접 임대주택 공급확대 방안, 급격한 월세 전환 구조변화에 대응한 임차인 부담경감책은 문제의 핵심을 잘 꿰뚫은 혜안이라고 볼 수 있다.

지난 2011년 이후 전가의 보도로 활용되던 취득세율 감면을 대증적인 차원이 아닌 항구요율 인하와 같은 상시 제도로 이끌면 거래공동화, 거래절벽(단절) 같은 주택시장 교란 문제가 일정부분 해소될 것이다. 취득세율 인하만으로 신규구매수요를 유발하는데 한계는 있겠으나, 전국 아파트 중 약 661만 채인 94% 정도는 6억원 이하 규모라 세금감면의 사각지대는 많지 않을 것이며, 장기적으로 실수요자의 주택구입 진입 문턱을 낮추는 순기능이 기대된다. 다만, 지방세법의 9월 정기국회 법개정 및 소급적용 논란의 진통을 고려할 때 세율완화 적용 시점을 가을 이사철 이내로 현실화하는 것이 중요한 문제다.

이번 8·28 대책에서 첫 선을 보인 수익 또는 손익 공유형 모기지 상품은 국민주택기금운용계획 변경을 통해 10월부터 공급될 예정이다.

연내 6억원 및 85㎡이하 주택을 구입하는 생애최초주택구입자라면  4·1 대책을 통해 취득세를 면제받고, 대출을 통한 금리부담도 상당히 낮출 수 있는 데다 양도단계에서는 양도세 면제나 경우에 따른 집값 하락 손실부담도 정부와 공유하기 때문에 내집 마련 부대비용과 보유 리스크를 상당히 줄일 수 있다는 장점이 크다.

연내 3천 가구 정도로 지원규모가 작아 급매물 거래나 주택시장의 가격회복까지 이끌어 내는데 한계는 있겠지만, 내년 확대 실시할 경우 주택시장 정상화에 상당한 기여가 기대된다.

임대주택 공급확대를 통한 수급기능 조절책으로 크게 공공의 직접적인 임대주택 공급과 민간을 활용한 간접 임대주택 공급방안, 월세 소득 공제 혜택 확대 등이 주 골자를 이루고 있다.

약 2만3천 가구 정도 되는 공공임대주택을 하반기 조기 입주시켜 공급을 확대하고 LH가 보유한 준공 후 미분양 2천 가구도 전세로 전환해 임대주택으로 공급할 계획인데 이미 입주자가 결정된 종전 공공임대 물량의 조기입주 외에도 행복주택 등 신규로 공급될 건설임대의 구체적인 공급확대 방안 결여와 공공분양주택 용지의 임대 전환 복안의 미진한 구체성도 보완이 필요하다.

민간 임대사업자의 주택구입자금 금리를 5%에서 2.7~3%로 낮추고 대출금액을(6천만원→1.5억원) 확대하는 매입임대사업자가 일정 조건의 주택을 5년 이상 임차 시 양도세나 법인세, 소득세를 인하해 임대주택 재고량을 늘리기로 했지만, 매입임대사업자 수의 정체상태를 고려할 때 정책 한계가 있으므로 리츠와 펀드 등 기업형 임대사업자 육성을 통한 민간회사의 장기임대주택 활성화나 조기공급이 필요하다.

이밖에 월세 부담 완화를 위한 월세 소득공제율 60%, 공제한도 연 500만원 상향조정과 주택바우처 실시, 소액임차보증금 최우선 변제 금액 조정은 급격한 전세의 월세전환 구조 속 서민의 주거비 부담을 조금이나마 낮추는 방편이 될 것이라 기대된다.

함영진 센터장은 “임차시장은 계절적 성수기 영향이 큰 만큼 이번 대책이 당장 코앞에 다가온 가을 전월세 시장을 바로 진정시키기에 분명 한계는 있다”며 “비탄력적인 주택공급 특성상 공급확대책의 단기 현실화가 쉽지 않은데다 낸 소득만큼 돌려받는 월세소득공제의 한계 또는  4·1 대책과 8·28대책의 관련제도 국회 법 개정까지 정책적 노력과 제도적 개선의 과제 또한 만만치 않은 부분이 될 것”이라고 전망했다.

글 _ 최원재 기자 chwj74@kyeonggi.com

사진 _ 김시범·전형민·추상철 기자 scchoo@kyeonggi.com·연합뉴스