[박용길의 경매이야기]유치권에 기한 경매시 유의사항

법원은 “유치권에 기한 경매신청시 매각조건에서 인수주의, 소멸주의에 따라 경매법원에서 소멸주의를 취하면 유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다고 봄이 상당하다”(대법원 2010마1059 판결)고 판시하고 있다.

매각 이후 유치권자의 지위는 유치권에 기한 경매에 따라 현금화가 이뤄지는 경우에는, 비록 유치권자의 채권이 모두 만족되지 못하더라도 해당 유치물에 대해 행사하던 유치권은 매각으로 완전히 소멸하게 된다. 따라서, 매각 이후 유치물에 대해 유치권자가 계속적으로 점유하게 되면 불법점유가 된다. 유치권자는 채권으로 간주되며 배당순위는 일반채권자와 동일 순위가 된다.

유치권자의 배당순위는 경매개시결정일이 되므로 선순위채권자 있다면 배당순위에 밀려 배당을 받지 못할수 있다. 그러나 유치권에 기한 경매를 신청해 절차가 진행 중에 다른 채권자가 강제경매나 임의경매를 신청하는 경우 유치권은 존속하게 되고 낙찰자에 대하여 유치권으로 대항할 수 있다.

법원은 “부동산에 관한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차에서의 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있고, 유치권에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 정지되게 되므로, 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와는 달리 그 유치권은 소멸하지 않는다고 봄이 상당하다”(대법원 2011다35593 판결)라고 판시해 이중경매 여부에 따라 유치권이 소멸되거나 인수가 됨을 유의해야 한다.

자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

1.아파트

▲소재지 : 용인시 기흥구 보정동,만현마을엘지상현자이 ▲감정가 : 3억3천만원 ▲최저가 : 1억8천400만원 ▲대지권면적 : 75㎡ ▲건물전용면적 : 84㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월12일 ▲이용상태 : 용인시 수지구 상현동 소재 ‘소현초등학교’ 북서측 인근에 위치하는 아파트로서 부근은 아파트단지 및 각급 학교, 단지내상가 등이 혼재하는 아파트지대로 형성/ 철근콘크리트조 경량철골박공지붕 18층건내 2층 아파트 방3, 주방/식당1, 거실1, 욕실2, 드레스실1, 전실1, 발코니3으로 이용중임/ 지역난방시설

2.아파트

▲소재지 : 인천광역시 남동구 논현동 어진마을한화꿈에그린 ▲감정가 : 3억6천500만원 ▲최저가 : 2억5천500만원 ▲대지권면적 : 68㎡ ▲건물전용면적 : 119㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월13일 ▲이용상태 : 인천광역시 남동구 고잔동 소재 ‘보루네오가구공장’ 남동측인근에 위치에 위치하며 주위는 중소규모의 공업용건물(공장)등이 소재함/ 철근콘크리트구조 경사지붕 29층건내 4층 아파트(2007년 12월24일 사용승인)/ 지역난방설비에 의한 난방

3. 빌라

▲소재지 : 수원시 장안구 율전동 뜨라내 에이동 ▲감정가 : 1억9천300만원 ▲최저가 : 1억3천500만원 ▲대지권면적 : 63㎡ ▲건물전용면적 : 69㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월23일 ▲이용상태 : 수원시 장안구 율전동 소재 ‘율전중학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는아파트, 연립 및 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역/ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 공동주택 내 2층 다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방/식당 등)

4. 빌라

▲소재지 : 인천광역시 남동구 구월동 한빛아트빌 ▲감정가 : 1억1천만원 ▲최저가 : 7천700만원 ▲대지권면적 : 29㎡ ▲건물전용면적 : 59㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월12일 ▲이용상태 : 인천광역시 남동구 구월동 소재 ‘길병원사거리’ 남동측 인근에 위치하며 본건 주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재함/ 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건내 3층 다세대주택

5. 전원주택

▲소재지 : 용인시 처인구 원삼면 사암리 ▲감정가 : 3억6천700만원 ▲최저가 : 2억5천700만원 ▲토지면적 : 591㎡ ▲건물면적 : 196㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월11일 ▲이용상태 : 용인시 처인구 사암리 소재 ‘모래실마을’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 농가주택 및 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역/ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층(사용승인일자 : 2007.10.09) 단독주택( 1 층 : 방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실, 2 층 : 방2, 거실, 화장실 등)

6. 주택

▲소재지 : 인천광역시 강화군 하점면 부근리 ▲감정가 : 6천600만원 ▲최저가 : 2천200만원 ▲대지면적 : 218㎡ ▲건물면적 : 81㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월9일 ▲이용상태 : 인천광역시 강화군 하점면 부근리 소재 ‘부근삼거리’ 남측 ‘대촌마을’ 내에 위치하는 부동산으로서 주변은 전, 답 및 농가주택 등이 소재하는 지방도 주변 농촌지대 / 경량철골구조 기타지붕 단층 주거용 단독주택 (2004년 2월에 사용승인)이나 현재 일시적으로 종교용 법당으로 이용중임

7. 근린시설

▲소재지 : 성남시 수정구 성남대로 ▲감정가 : 20억8천400만원 ▲최저가 : 18억300만원 ▲토지면적 : 239㎡ ▲건물면적 : 799㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월2일 ▲이용상태 : 성남시 수정구 수진동 소재 태평역 남측 인근에 위치하며, 부근은 각종근린생활시설, 업무용 건물, 주상용 아파트 등으로 형성되어 있는 지하철 역세권 노선상가지대/ 철근콘크리트조 평지붕 5층 근린생활시설 (1996년 5월 7일자 사용승 1층: 약국, 2층∼5층: 안과의원, 사무실, 지하: 사무실, 크린룸

8. 공장

▲소재지 : 화성시 향남읍 하길리 ▲감정가 : 17억7천만원 ▲최저가 : 12억3천900만원 ▲토지면적 : 2천19㎡ ▲건물면적 : 1천718㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월10일 ▲이용상태 : 수원시 권선구 오목천동 소재 ‘수원국유림관리소’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역임[주위환경]본건(기호1)은 화성시 향남읍 하길리 소재 ‘화성발안산업단지’내에 위치하며, 주위는 각급규모의 공장, 근생시설 등이 밀집하여 있는 산업단지임/ 일반철골조 판넬(박공)지붕 2층 공장 사무실, 근생시설(식당 및 매점)으로 이용중임./ 철골조 평스라브지붕 6층 근린생활시설/장방형의 토지로 근린생활시설 및 자동차관련시설의 부지로 이용중임

9. 대지

▲소재지 : 화성시 매송면 어천리 ▲감정가 : 2억100만원 ▲최저가 : 1억2천800만원 ▲토지면적 : 380㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월23일 ▲이용상태 : 화성시 매송면 어천리 소재 ‘매송면사무소’ 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 주거나지 등이 혼재하는 면소재지내 일반주택지대로서 제반 주위환경은 보통임./ 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 성장관리권역/부정형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 주거나지(일시적 이용상황: 전) 상태임

10. 임야

▲소재지 : 인천광역시 옹진군 자월면 승봉리 ▲감정가 : 5억2천만원 ▲최저가 : 2억5천500만원 ▲토지면적 : 2만399㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월12일 ▲이용상태 : 인천광역시 옹진군 자월면 승봉리 소재 ‘승봉마을’ 북동측 근거리에 위치하며 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하며, 남서측 근거리로 농어가 주택 및 근린생활시설이소재하는 지역/ 남측으로 폭 약6미터의 포장도로에 접하며, 본건으로 폭 약 5미터의 도로가 개설될 예정임/ 보전관리지역, 성장관리권역/ 부정형의 토지로 건축허가를 득하여 수목을 벌목한 상태임