[박용길의 경매이야기]임차권등기명령제도의 활용

임차인이 임대차계약기간 만료로 임대차계약이 해지됐으나 임대인의 사정에 의해 임대보증금을 반환하여 주지 않는 경우가 있다. 이때 임차인은 법원에 임차권등기명령신청을 하여 부동산등기부등본상에 임차권등기를 하므로서 임차인이 점유 및 거주를 이전하더라도 기존의 대항력과 우선변제청구권의 효력을 유지해 대항력을 상실하지 않고 임대차보호법의 보호를 받는다.

임차권등기를 위한 임차주택은 원칙적으로 등기된 건물이어야 하지만 건축물대장이 존재하는 미등기 건물의 경우에는 임차인이 임대인을 대위하여 보존등기 및 임차권 등기촉탁이 가능하다. 또 일부분을 임차한 경우에는 도면을 첨부하면 각 그 일부에 대하여는 임차권등기를 할 수 있다. 그러나 무허가 건축물(불법건축물)에 대해서는 임차권등기명령 신청이 허용되지 않는다.

임차권등기명령 신청요건으로는 임대차가 종료 되었어야 하고 보증금 중 전액 또는 일부를 반환받지 못하였을 때 임대인과 상관없이 임차인이 신청을 할수 있다. 대항력 및 우선변제권을 취득한 임차인은 물론 신청당시 대항력이 없거나 이미 취득한 대항력을 상실한 임차인도 신청이 가능하다. 이와 함께 점유 또는 주민등록의 요건을 상실했다 해도 신청가능하며 임차권등기 후에 대항력과 우선변제권을 취득한다.

임차권등기는 경매신청이 불가능하며 임차권등기를 마친 임차인이라도 실제로 보증금을 반환받기 위해서는 임차보증금반환청구소송 등을 제기해 판결등의 집행권원을 확보 한 후 임차주택의 강제경매를 신청하여야 한다. 임차권등기가 완료된 주택을 그 이후 임차한 임차인은 소액보증금 우선변제를 받을 수 없으나 전세권등기가 완료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금 우선변제를 받을 수 있다. 임차권등기 이후 임대차보증금 반환의무와 임차권 등기말소의 의무중 반환의 의무가 먼저 이행되어야 한다는 것이 대법원의 판례 입장이다.

자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

1.아파트

▲소재지 : 수원시 영통구 매탄동 임광아파트 ▲감정가 : 2억2천만원 ▲최저가 : 1억5천400만원 ▲대지권면적 : 36㎡ ▲건물전용면적 : 73㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월5일 ▲이용상태 : 수원시 영통구 매탄동 소재 ‘효원고등학교’ 남측 인근에 위치하며 부근은 고층아파트 및 단독주택,공원,학교,근린상가등이 혼재/ 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물내 9층 아파트(방3, 거실, 주방겸 식당, 화장실, 발코니 등) 도시가스에 의한 각 세대별 개별난방

2.아파트

▲소재지 : 인천광역시 남동구 인주대로 동아아파트 ▲감정가 : 1억9천만원 ▲최저가 : 1억3천300만원 ▲대지권면적 : 29㎡ ▲건물전용면적 : 84㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월3일 ▲이용상태 : 인천광역시 남동구 구월동 소재 ‘성리초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 구성되어 있는 지역/ 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 내 4층

3. 다가구주택(원룸)

▲소재지 : 화성시 마도면 백곡리 ▲감정가 : 9억600만원 ▲최저가 : 4억4천800만원 ▲대지권면적 : 844㎡ ▲건물전용면적 : 656㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월11일 ▲이용상태 : 화성시 마도면 백곡리 소재 ‘욱일교차로’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 중소규모공장, 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 지역/ 계획관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역임/ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 지상 4층 다가구주택(원룸) 가스공급에 의한 개별난방시설

4. 주택

▲소재지 : 인천광역시 중구 운남동 ▲감정가 : 9억7천400만원 ▲최저가 : 4억7천700만원 ▲대지면적 : 1천181㎡ ▲건물면적 : 219㎡ ▲매각기일 : 2013년 8월27일 ▲이용상태 : 인천광역시 중구 운남동 소재 ‘영종국제물류고등학교’ 북동측 원거리에 위치하는 토지로서 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 주택지대/ 일반목구조 기타지붕 단층 황토 단독주택

5. 빌라

▲소재지 : 수원시 권선구 오목천동 그린타운 에이동 ▲감정가 : 1억2천만원 ▲최저가 : 8천400만원 ▲토지면적 : 50㎡ ▲건물면적 : 75㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월10일 ▲이용상태 : 수원시 권선구 오목천동 소재 ‘영신중학교’ 북동측 인근에 위치하고 주변은 연립주택, 아파트, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역/ 철근콘크리트조 경사 스라브지붕 4층 건물 중 2층 연립주택(방3, 욕실, 거실, 주방, 발코니, 현관)

6. 빌라

▲소재지 : 인천광역시 남구 용현동 에이동 ▲감정가 : 1억1천만원 ▲최저가 : 5천300만원 ▲대지면적 : 28㎡ ▲건물면적 : 47㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월3일 ▲이용상태 : 인천광역시 남구 용현동 소재하는 ‘용현근린공원’ 남측 인근에 위치하며 인근에 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하여 주거지대를 형성/ 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제2층 다세대주택

7. 근린주택

▲소재지 : 안산시 상록구 본오동 ▲감정가 : 11억2천700만원 ▲최저가 : 6억3천100만원 ▲대지면적 : 553㎡ ▲건물면적 : 657㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월5일 ▲이용상태 : 안산시 상록구 본오동 소재 ‘이호초등학교’ 남동측 인근에 위치하는토지로서 부근은 연립주택, 다가구주택 및 상가주택 등이 혼재하는 주택지대/ 평스라브지붕 3층 건물 주상용 건물 1층: 근린생활시설(상호: 뉴마트 창고형 할인매장) 2-3층: 주택 옥탑: 주택(미등기 건물)

8. 숙박시설

▲소재지 : 인천광역시 남구 숭의동 ▲감정가 : 14억500만원 ▲최저가 : 9억8천400만원 ▲토지면적 : 356㎡ ▲건물면적 : 824㎡ ▲매각기일 : 2013년 8월27일 ▲이용상태 : 인천광역시 남구 숭의동 소재 ‘숭의로터리’ 북서측 인근에 위치하며 인근은 숭의로터리 인근의 후면 상업지대로서 각종 근린생활시설 등 소재하는 지역/ 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 어린이공원(저촉), 정비구역(숭의6 도시환경정비구역 2009년 8월24일) <도시및주거환경정비법> , 과밀억제권역 <수도권정비계획법> , 상대정화구역 <학교보건법> / 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 숙박시설(올인모텔)

9. 대지

▲소재지 : 화성시 반월동 ▲감정가 : 125억8천300만원 ▲최저가 : 45억1천만원 ▲토지면적 : 1만1천665㎡ ▲매각기일 : 2013년 9월11일 ▲이용상태 : 화성시 반월동 소재 ‘기산초등학교’ 북서측 직선거리 약 300m 지점에 위치하는 상호 인접한 18필지 토지로서, 인근주변은 전, 아파트, 중소형공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 인근에 ‘대우아파트, 삼성아파트, 농업기술원’ 등이 위치하고 있음/ 남측으로 노폭 약 5-6m 정도의 콘크리트 포장도로와 접함/일단의 부정형 평지로 지반 평탄하게 조성된 나지상태임.

10. 농지(전)

▲소재지 : 인천광역시 서구 오류동 ▲감정가 : 3억4천800만원 ▲최저가 : 8천300만원 ▲토지면적 : 1천98㎡ ▲매각기일 : 2013년 8월28일 ▲이용상태 : 인천광역시 서구 오류동 소재 ‘오류동마을’ 동측 인근에 위치하며 주변은 전, 답, 임야, 농가주택, 공장 등이 소재하는 마을주변 농경지대/ 자연녹지지역, 성장관리권역 <수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(서구토지정보과 문의)