[박용길의 경매이야기] 법정매각ㆍ특별매각조건

법원이 부동산을 경매로 매각하는 경우, 그 사건에는 다양한 매각조건이 붙게 된다. 매각조건은 법정매각조건과 특별매각조건으로 나뉘는데, 법정매각조건은 민사집행법에 의한 절차상의 공통적으로 적용되는 조건으로 특별한 공고를 하지 않더라도 당연히 적용되는 조건을 말한다. 반면, 특별매각조건은 해당 경매사건에만 특별히 붙는 매각조건으로써 이를 간과하고 낙찰을 받을 경우, 낙찰자는 자칫 금전적인 손해를 볼 수도 있다.

일단 매각이 된 사건에 있어, 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 재매각으로 진행되는 사건의 경우에 법원이 입찰보증금을 최저가의 20% ~ 30%로 정하는 경우가 있다. 다음으로 농지의 경우 농지취득자격증명의 제출이 특별매각조건으로 붙는 경우가 있다. 농지의 경우 농지취득자격증명원을 받을수 있는지 여부를 사전에 확인하여야 하고 영농법인이 아닌 일반법인은 농지를 취득할 수 없고 낙찰자는 매각기일 1주후 매각허가결정일까지 읍ㆍ면ㆍ동사무소로 부터 농지취득자격증명을 발급 받아 관할 법원에 제출해야만 한다.

또, 학교법인이나 사회복지법인, 의료법인 등 소유의 부동산이 경매로 매각되는 경우 주무관청의 매각허가서 제출을 특별매각조건으로 결정하는 경우가 있다. 유치권자가 임의경매신청에 의한 형식적경매의 유치권경매, 공유물을 경매에 부쳐 그 매득금으로 분배할 것을 명한 공유물분할 판결에 기하여 개시된 형식적경매의 공유물분할경매, 공유지분권자의 경매외의 공유지분권자에 대한 우선매수권에 대한 공유자우선매수권의 행사제한, 토지별도등기에 대한 인수조건이나 소멸조건의 특별매각조건 등 이 밖에도 다양한 종류의 특별매각조건이 있을 수 있다.

경매물건은 원칙이 낙찰이 되면 등기상의 권리관계가 소멸된다. 그러나 드물게는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있다. 이들 권리는 매각물건명세서의 ‘비고’란에서 확인할 수 있다. 유치권, 법정지상권, 농지취득자격증명 등 부가되는 조건을 꼼꼼히 살펴야 한다.

자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

수원 권선구 탑동 아파트… 감정가 2억2천만원

▲소재지 : 수원시 권선구 탑동,우방파크타운 ▲감정가 : 2억2천만원 ▲최저가 : 1억4천만원 ▲대지권면적 : 49㎡ ▲건물전용면적 : 84㎡ ▲매각기일 : 2013년 8월20일 ▲이용상태 : 수원시 권선구 탑동 소재 효탑초등학교 북서측 인근에 위치하며 주변일대는 단독 및 공동주택 등으로 이뤄진 주거지대/ 철근콘크리트조 경사스라브지붕 12층 건내 3층 아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니)/ 도시가스보일러에 의한 난방설비

인천 부평구 산곡동 아파트… 산곡남중교 동측

▲소재지 : 인천광역시 부평구 산곡동 경남아파트 ▲감정가 : 3억5천만원 ▲최저가 : 1억7천100만원 ▲대지권면적 : 52㎡ ▲건물전용면적 : 123㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월31일 ▲이용상태 : 인천광역시 부평구 산곡동 소재 ‘산곡남중교’ 동측 인근에 위치하며, 인근은 동류형의 아파트 단지 및 중ㆍ소규모의 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재/ 철근콘크리트조 스라브지붕 20층건내 제1층 아파트(사용승인일자 : 1994년 5월25일)/ 도시가스에 의한 난방설비

인천 중구 중산동 빌라… 북측 인천공항고속도로 

▲소재지 : 인천광역시 중구 중산동 ▲감정가 : 1억5천만원 ▲최저가 : 5천100만원 ▲대지권면적 : 127㎡ ▲건물전용면적 : 77㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월31일 ▲이용상태 : 인천광역시 중구 중산동 소재 ‘운염도’ 내에 위치하며, 북측으로는 인천공항고속도로 위치/ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 4층건내, 제3층 공동주택/ 개별난방설비 돼 있음.

화성 진안동 공동주택… 근교농경지 등 혼재

▲소재지 : 화성시 진안동 ▲감정가 : 8억700만원 ▲최저가 : 5억1천600만원 ▲대지면적 : 233㎡ ▲건물면적 : 519㎡ ▲매각기일 : 2013년 8월13일 ▲이용상태 : 화성시 진안동 소재 ‘병점초등학교’ 북동측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 다세대주택 및 근교농경지 등이 혼재한 지역/ 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 다가구주택 ( 1층 4개호, 2층-3층 각층 6개호, 4층 1개호, 옥상제시 외 2개호)/ 도시가스보일러난방시설

용인 기흥 신갈동 근린주택… 각종 편의시설 소재

▲소재지: 용인시 기흥구 신갈동 ▲감정가 : 5억5천700만원 ▲최저가 : 3억5천600만원 ▲토지면적 : 184㎡ ▲건물면적 : 323㎡ ▲매각기일 : 2013년 8월13일 ▲이용상태 : 용인시 기흥구 신갈동 소재 ‘신갈초등학교’ 북서측 인근에 위치하는 다가구주택으로서 인근에 학교, 남측 인근 신갈사거리 주변으로 각종 상가, 은행, 병원 등 편의시설이 소재하고, 주위는 아파트, 빌라, 주택이 혼재하고 있는 지역/철근콘크리트조 및 조적조 철근콘크리트 슬래브지붕 3층 다가구주택/ 도시가스에 의한 난방구조

이천 아미리 근린시설… 청암관광농원 남측 인원

▲소재지 : 이천시 부발읍 아미리 ▲감정가 : 31억1천800만원 ▲최저가 : 12억9천700만원 ▲대지면적 : 1만512㎡▲건물면적 : 1천995㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월31일 ▲이용상태 : 이천시 부발읍 아미리 소재 ‘청암관광농원’ 남측 인근에 위치하며 부근은 농경지, 임야, 농가주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역/ 철골조 슬라브지붕(현황:칼라피복철판잇기) 단층, 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 1동:㈜케이엘에너지연구소 교육연구시설 연구소로 이용중임. 2동:㈜케이엘에너지연구소 교육연구시설로 이용중

시흥 은행동 상가 사우나… 부근 공동주택 단지

▲소재지 : 시흥시 은행동 스페이스타워 ▲감정가 : 45억원 ▲최저가 : 15억4천만원 ▲대지권면적 : 706㎡ ▲건물면적 : 2천169㎡ ▲매각기일 : 2013년 8월1일 ▲이용상태 : 시흥시 신천동 소재 ‘신일초등학교’ 동측 인근에 위치하는 스페이스타워4층 및 5층 부근은 아파트단지, 공동주택 및 단독주택, 중·소규모의 근린생활시설, 공장 등으로 형성된 지역/ 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 4층 401호 및 5층 501호 (2005년 11월9일 사용승인)/ 4층 401호 : 찜질방(식당, 매점, 대형홀, 스포츠맛사지실, 재래식불가마, 소금불가마, 황토불가마, 얼음방, 보석불가마, 산소방 등). 5층 501호 : 남여목욕장(남탕, 여탕, 탈의실, 이용원 등).

인천 강화군 덕성리 공장… 광성보 서측 원거리

▲소재지 : 인천광역시 강화군 불은면 덕성리 ▲감정가 : 29억3천800만원 ▲최저가 : 14억7천900만원 ▲토지면적 : 4천627㎡▲건물면적 : 1천304㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월15일 ▲이용상태 : 인천광역시 강화군 불은면 덕성리 소재 ‘광성보’ 서측 원거리에 위치하며 주위는 농경지, 임야, 국도변 음식점, 창고 등이 혼재하는 지역/ 철근콘크리트구조 철근콘크리트위 기화지붕 2층 공장 (사용승인일: 2008년 10월21일)/ (1층: 식품공장, 냉동 및 냉장창고, 2층: 사무실 등).

화성 서신면 백미리 농지… 감정가 2억1천600만원

▲소재지 : 화성시 서신면 백미리 ▲감정가 : 2억1천600만원 ▲최저가 : 1억3천800만원 ▲토지면적 : 1천970㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월24일 ▲이용상태 : 화성시 서신면 백미리 및 궁평리 소재 ‘해운초등학교’ 위치/ 북동측으로 노폭 약 2.5미터 내외의 포장도로와 접함. 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함/ 계획관리지역, 보전관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 현상변경허가대상구역,성장관리권역임

인천 중구 운서동 대지… 토지면적 1만412㎡

▲소재지 : 인천광역시 중구 운서동 ▲감정가 : 363억4천800만원 ▲최저가 : 254억4천400만원 ▲토지면적 : 1만412㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월18일 ▲이용상태 : 인천광역시 중구 운서동 소재 ‘운서역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지, 대형할인매장, 생활편의시설, 공공시설등이 혼재하여 형성되어 있는 지역/ 일반상업지역, 최고고도지구(공항고도제한높이 해발52.00m - 107.00m(1/20경사) 원추표면), 제1종지구단위계획구역(신공항배후지원단지), 도로(접함), 시가지조성사업지역, 경제자유구역 <경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법> , 성장관리권역 <수도권정비계획법> , 장애물제한표면구역 <항공법> / 일단의 가정형 토지로 상업나지임.