[박용길의 경매이야기]강제경매와 임의경매

강제경매는 판결, 집행력 있는 공정증서와 같이 집행력있는 정본에 근거해서 경매를 실행하여 매각절차가 완결된 때에는 나중에 그 집행권원에 표상된 실체상의 청구권이 당초부터 존재하지 않거나 무효라고 하더라도, 또 중도에 변제 등의 원인으로 채권이 소멸되었다고 하더라도, 매각절차가 무효가 아닌 한 매수인은 유효하게 목적물의 소유권을 취득하게 된다.

하지만 낙찰인이 강제 경매절차를 통해 부동산을 낙찰받아 대금을 납부하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 위 강제집행의 채무명의가 된 판결 및 약속어음공정증서가 위조된 것이어서 무효라는 이유로 그 소유권이전등기의 말소를 명하는 판결이 확정됨으로써 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우 낙찰인은 경매 채권자에게 경매 대금 중 그가 배당받은 금액에 대해 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있을뿐 민법 제578조 제2항에 의한 담보책임을 물을 수는 없다.

하지만, 임의경매는 강제경매와 크게 차이가 있다. 임의경매는 저당권자와 같은 담보권자의 담보권에 기한 경매실행을 국가기관인 집행법원이 대행하는 것에 불과하다. 담보권에 이상이 있다면 그것이 매각허가결정의 효력에 영향을 미치게 된다. 그 결과, 강제경매와 달리 임의경매의 경우는 경매의 공신적 효과가 인정되지 않는다. 다시 말하면, 임의경매에 있어서 집행법원은 담보권 및 피담보채권의 존재여부를 심사하여 담보권의 부존재, 무효, 피담보채권의 불발생, 소멸 등과 같은 실체상의 하자가 있으면 경매개시결정을 할 수 없게 된다. 나아가 이런 사유는 매각불허가사유에 해당하게 되며, 이를 간과해서 매각허가결정이 확정되고 매수인이 매각대금을 완납한 후 소유권이전등기를 받았다고 하더라도 매각부동산의 소유권을 취득하지 못하게 된다.

자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

1.아파트

▲소재지 : 수원시 장안구 조원동,수원한일타운 ▲감정가 : 3억8천만원 ▲최저가 : 2억4천300만원 ▲대지권면적 : 50㎡ ▲건물전용면적 : 121㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월17일 ▲이용상태 : 수원시 장안구 조원동 소재 한일초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 근린상가, 각급학교, 근린공원 등이 혼재하는 지역/ 철근콘크리트 벽식구조 박공지붕 18층 건 중 4층 아파트(방4, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임/ 열병합에 의한 지역난방설비

2.아파트

▲소재지 : 용인시 기흥구 상하동,수원동마을쌍용아파트 ▲감정가 : 2억3천만원 ▲최저가 : 1억8천400만원 ▲대지권면적 : 54㎡ ▲건물전용면적 : 84㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월24일 ▲이용상태 : 용인시 기흥구 상하동 소재 ‘상하초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 대단위 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역/ 철근콘크리트조 경사스라브지붕 20층 아파트

3. 빌라

▲소재지 : 용인시 기흥구 보라동, 한보라마을한양수자인 ▲감정가 : 4억7천만원 ▲최저가 : 2억4천만원 ▲대지권면적 : 139㎡ ▲건물전용면적 : 119㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월24일 ▲이용상태 : 용인시 기흥구 보라동 소재 ‘나곡초등학교’ 남서측 인근에 위치하는 한보라마을한양수자인 제105동 제3층 제304호로서, 부근은 대규모 아파트단지 및 근린생활시설 지역임/ 철근콘크리트구조 및 경사지붕 4층 건물 내 제3층 연립주택(방3, 주방/식당, 거실, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임/ 열병합에 의한 지역난방시설 등을 갖추고 있음

4. 주택

▲소재지 : 수원시 권선구 오목천동 ▲감정가 : 3억3천만원 ▲최저가 : 2억6천400만원 ▲대지면적 : 286㎡ ▲건물면적 : 194㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월25일 ▲이용상태 : 수원시 권선구 오목천동 소재 ‘가림미마을’ 내에 위치하고 부근에는 단독주택, 농경지(전, 답), 임야 등이 혼재하는 주택지대임./ 벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택 :1층은 방3, 거실, 주방/식당, 욕실1, 현관 등이고, 2층은 방3, 욕실1 등임.부속건물: 창고.

5. 주택

▲소재지 : 인천광역시 남동구 간석동 ▲감정가 : 2억1천500만원 ▲최저가 : 1억5천만원 ▲토지면적 : 146㎡ ▲건물면적 : 63㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월19일 ▲이용상태 : 인천광역시 남동구 간석동 소재 ‘상인천중교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역/ 본건 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함/ 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 <수도권정비계획>

6. 근린주택

▲소재지 : 여주군 북내면 외룡리 ▲감정가 : 2억5천800만원 ▲최저가 : 1억6천500만원 ▲대지면적 : 595㎡ ▲건물면적 : 223㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월24일 ▲이용상태 : 여주군 북내면 외룡리 소재 ‘외룡리마을회관’ 서측에 위치하고, 주변은 단독주택,공장지역증/ 연와조 스라브 지붕 2층 건물로, 사용승인일 1996년 8월28일. 1층:근린생활시설. 2층:주택(방3, 주방, 화장실, 다용도실, 거실 등)/ 심야전기보일러에 의한 난방설비 등

7. 오피스텔

▲소재지 : 수원시 팔달구인계동, 한라시그마팰리스 ▲감정가 : 2억4천만원 ▲최저가 : 1억5천300만원 ▲대지권면적 : 13㎡ ▲건물면적 : 91㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월1일 ▲이용상태 : 수원시 팔달구 인계동 소재 가톨릭대학교 성빈센트병원 남동측 인근에 위치/ 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 26층 중 제23층 오피스텔(방3, 화장실2, 주방, 거실 및 보일러실 등)

8. 공장

▲소재지 : 화성시 향남읍 발안리 ▲감정가 : 4억3천500만원 ▲최저가 : 3억4천800만원 ▲토지면적 : 788㎡ ▲건물면적 : 198㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월19일 ▲이용상태 : 화성시 향남읍사무소 소재지 서측 변두리에 위치하며, 주위는 임야 ‘농경지 공장’ 등이 혼재하는 자동차전용도로변 소규모공장지대/ 서해안고속도로 발안IC, 39번 자동차전용도로발안교차로, 지방도로 등이 소재/ 1층 : 일반철골조이며, 일부 복층 구조 1층 : 제조업소, 사무실, 탈의실, 복층1,2(숙소1,2), 2층 : 숙소, 심야전기보일러

9. 임야

▲소재지 : 화성시 우정읍 화수리 ▲감정가 : 1억1천900만원 ▲최저가 : 6천만원 ▲토지면적 : 1천213㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월25일  ▲이용상태 : 화성시 우정읍 화수리 소재 ‘화수초교’ 서측(일련번호1-5) 근거리, 화성시 장안면 사랑리 소재 ‘사랑교회’ 북서측(일련번호 6) 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 지역임./ 남측으로 로폭 약 4M 내외의 포장도로와 접함/ 농림지역, 농업진흥구역 <농지법> , 성장관리권역

10. 임야

▲소재지 : 인천광역시 강화군 강화읍 대산리 ▲감정가 : 1억2천300만원 ▲최저가 : 8천600만원 ▲토지면적 : 1천375㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월23일 ▲이용상태 : 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 소재 ‘강화여중고교’ 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서 주변은 전,답 및 임야 등이 소재하는 근교농경지대/ 본건의 서측으로 소재하는 소폭의 도로를 통하여 출입함/ 도시지역, 자연녹지지역/ 부정형의 토지로서 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 산림화가 진행된 ‘임야’ 상태임.