[박용길의 경매이야기]대위변제의 조심

대위변제란 경매가 진행되고 있는 당해 부동산에 이해관계가 있는 제3자가 채무자를 대신해서 채무를 변제하는 것을 말한다. 말소기준 권리이후의 권리는 모두 소멸되기 때문에 낙찰자가 인수하지 않아도 된다고 생각했던 권리나 임차인들이 대위변제 결과 인수해야 하는 경우가 발생하게 되어 때로는 실패한 경매 투자로 이어질 수 있기 때문이다.

대위 변제 가능성은 다음과 같은 경우에 발생 가능성이 더 높다. 첫째 말소기준 권리가 되는 선순위 권리의 채권액이 비교적 작은 경우이고 확정일자 없는 주택임차인이 있거나 소유권이전청구권가등기, 처분금지가처분 등의 권리에 관한 등기가 있는 경우에는 대위변제 가능성을 검토해 봐야한다. 둘째 대항력 없는 즉 후순위 임차인의 임차보증금액이 많거나 임차인이 여럿인 경우 등도 마찬가지다. 셋째 선순위 저당권의 저당금액이 변제되었으나 등기부 등본상에 그대로 남아있는 경우이다. 말소기준권리인 선순위 저당권 뒤에 있는 후순위 권리가 말소된줄 알고 낙찰을 받은 경우 후순위 임차인이 대항력을 얻게 됨에 따라 낙찰자가 임차인의 임차보증금을 인수하게 되는 경우이다.

이러한 경우를 방지하기 위해서는 입찰 당일 채권계산서와 배당요구서등을 확인하는 절차가 필요하다. 따라서 근저당권이 포함된 권리분석은 등기부등본상의 채권최고액을 기준으로 하기보단 현재의 채권잔액을 파악해 그 금액이 소액이라면 대위변제 가능성이 있다고 판단하는 것이 현명한 방법이다. 대위변제는 낙찰자가 잔금을 지급하기 전까지만 가능하며, 대위변제는 매수인의 매각대금 납부 전까지 하면 된다.

따라서 낙찰인은 대위변제의 우려성이 있다고 판단되면 매각대금을 납부하기 전에 등기부등본을 발급하여 확인하거나 경매법원 경매사건의 문건처리내역에서 신청인의 접수내용을 확인해 보면 알수 있으므로 반드시 이 과정을 통해 대위변제가 되었다면 낙찰불허가신청이나 낙찰허가결정취소신청을 해 구제 받을수 있다.

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자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

1.아파트

▲소재지 : 인천광역시 중구 운남동 영종자이 ▲감정가 : 4억원 ▲최저가 : 1억9천600만원 ▲대지권면적 : 미등기(감정가포함) ▲건물전용면적 : 101.1636㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월10일

▲이용상태 : 인천광역시 중구 운남동소재 영종중학교 남측 인근에 위치/ 주위는 동류형의 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재/ 철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 20층건 아파트 내의12층 아파트로 이용중이며 도시가스 난방설비

2.아파트

▲소재지 : 수원시 영통구 영통동 영통아파트 ▲감정가 : 5억1천만원 ▲최저가 : 3억2천600만원 ▲대지권면적 : 68.476㎡ ▲건물전용면적 : 134.88㎡ ▲매각기일 : 2013년 6월25일

▲이용상태 : 수원시 영통구 영통동 소재 ‘영일초등학교’ 서측 인근에 위치하고 주위는 동 유형의 비교적 고층의 공동주택 단지가 주류를 이루는 아파트 중심의 주거지대/ 철근콘크리트 벽식조 트러스지붕 20층 공동주택 중 제5층 (1998년 1월26일. 사용승인) 아파트 지역난방설비

3. 빌라

▲소재지 : 용인시 기흥구 동백동 ▲감정가 : 6억원 ▲최저가 : 3억700만원 ▲대지권면적 : 248㎡ ▲건물전용면적 : 226.54㎡ ▲매각기일 : 2013년 6월27일

▲이용상태 : 용인시 기흥구 동백동 소재 ‘향린동산’ 내에 위치하고 있으며, 남측으로 동백택지지구, 북서측으로 청덕택지지구가 소재하며, 본건 주위는 단독주택 및 연립주택 등이 혼재하는 전원주택지대/ 철근콘크리트조 슬래브지붕 빌라(1층 : 가족실, 화장실 등, 2층 : 거실, 주방, 화장실 등, 3층 : 방3, 드레스룸, 화장실)/ 심야전기보일러에 의한 난방설비

4. 주택

▲소재지 : 고양시 일산동구 사리현동 ▲감정가 : 6억3천900만원 ▲최저가 : 3억800만원 ▲대지면적 : 652㎡ ▲건물면적 : 262.91㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월10일

▲이용상태 : 고양시 일산동구 사리현동 소재 ‘동문굿모닝힐아파트단지’ 북측 인근에 소재하며 주변은 근린생활시설 및 아파트단지, 타운하우스, 전원주택, 일반주택 등이 혼재하는 지역/ 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 2층 건물주택으로 이용중이며, 관리상태 무난함/ 도시가스에 의한 난방설비

5. 근린주택

▲소재지 : 양평군 서종면 문호리 ▲감정가 : 13억4천100만원 ▲최저가 : 8억5천800만원 ▲토지면적 : 1천802㎡ ▲건물면적 : 326.99㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월10일

▲이용상태 : 양평군 서종면 문호리 소재 문호4리마을회관 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 숙박시설, 펜션, 전원주택, 임야 등이 소재한 북한강 주변 전원주택지대/ 엘이엘씨블럭조 경사슬라브(아스팔트슁글)지붕 2층, 조적조 슬래브 및 판넬지붕 단층 펜션 및 단독주택/ 유류온수보일러 및 심야전기온수보일러

6. 근린주택

▲소재지 : 인천광역시 중구 을왕동 ▲감정가 : 12억7천600만원 ▲최저가 : 8억9천300만원 ▲대지면적 : 460㎡ ▲건물면적 : 342.94㎡ ▲매각기일 : 2013년 6월24일

▲이용상태 : 인천광역시 중구 을왕동, 인천교직원수련원 서측 인근에 위치하며, 부근은 해수욕장주변의 숙박업소 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역/ 조적조 샌드위치판넬지붕 4층 모텔 및 주택으로 이용중임

7. 오피스텔

▲소재지 : 화성시 삼성전자로 석우동, 프리언스 오피스텔 ▲감정가 : 1억2천600만원 ▲최저가 : 1억원 ▲대지권면적 : 9.73㎡ ▲건물면적: 29.4㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월1일

▲이용상태 : 화성시 석우동 소재 ‘지역난방공사 화성지사’ 서측 인근에 위치하며, 부근은 삼성전자, 업무시설, 근린상가, 임야 등이 소재/ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상15층 오피스텔로 이용중임/ 도시가스설비, 난방설비

8. 공장

▲소재지 : 인천광역시 서구 오류동 ▲감정가 : 5억9천500만원 ▲최저가 : 2억9천100만원 ▲토지면적 : 737㎡ ▲건물면적 : 90㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월3일

▲이용상태 : 인천광역시 서구 오류동 소재 ‘단봉초등교’ 북서측 인근에 위치하며 주변은 전, 답 및 단독주택, 소규모 공장 등이 소재하는 기존 주택지대임/ 일반철골구조 기타지붕 2층 ‘제조장’ 으로 이용중임

9. 임야

▲소재지 : 양평군 용문면 덕촌리 ▲감정가 : 5억8천300만원 ▲최저가 : 1억5천200만원 ▲토지면적 : 8천331㎡▲매각기일 : 2013년 7월10일

▲이용상태 : 양평군 용문면 덕촌리에 소재하는 ‘퇴촌마을’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 음식점, 전원주택, 농가주택, 문화재 및 전, 답, 임야등이 소재하는 지역임/ 남측 인근에 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로(용문산로)가 위치/ 계획관리지역, 보전관리지역 문화재보존영향검토대상구역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)임

10. 농지(답)

▲소재지 : 평택시 서탄면 회화리 ▲감정가 : 3억100만원 ▲최저가 : 1억9천300만원 ▲토지면적 : 4천26㎡ ▲매각기일 : 2013년 7월8일

▲이용상태 : 평택시 서탄면 마두리 소재 ‘사업소마을’ 남측에 위치하며, 주위는마을주변 경지정리지대로서 농경지/ 북동측으로 폭약 3미터의 포장도로와 접함/농업진흥구역