[박용길의 경매이야기]공사 중단된 건축물의 유치권행사는 부정적

건축을 하다가 중단된 건축물에 토지만 경매로 나오는 경우가 있다. 건물신축공사대금을 피담보채권으로 건물이 아니라 건물의 부지에 대해 유치권행사가 가능할 수 있는지 여부에 대해 민사유치권이 성립하기 위해서는 ‘유치하는 물건에 관해 발생한 채권’이라는 ‘견련성’을 요한다.

건물을 건축하는 공사대금이 건물에 관한 채권이고, 또 건물을 신축하기 위한 토목공사 및 파일공사 등의 공사대금채권이 토지에 관한 채권이어서, 견련성이라는 측면에서 해당 건물과 땅에 대해 각각 유치권을 행사할 수 있다는 점은 의문이 없지만, 건물을 건축하는 공사대금을 이유로 토지에 대해 유치권행사가 가능한지에 대해서는 논란이 있다.

판례를 종합해보면, 건축대금을 근거로 토지에 대해 유치권을 행사하는 것은 부정되는 것이 일반적이다. 건물을 건축하는 공사에는 정도의 차이가 있기는 하지만 토지와 관련된 다소간의 토목공사가 수반된다는 점에서 토지와 견련성 있는 채권으로 인정될 수 있는 토목공사로서 공사자체가 아파트 신축공사 중 토목공사부분에 국한돼 있고, 이 토목공사를 통해 농지를 대지화 시키는 공사라는 점에 토목공사를 ‘토지’에 관한 공사로 볼 수 있다고 판단해 유치권으로 인정한 사례가 있다.

즉, 건물건축공사의 일환이기는 하지만, 토목공사에 대해서만 별도로 계약이 이뤄졌고, 공사내용이 토지와 직결되어 있다는 점이 강조된 사례로 타당하다고 사료된다.

대법원 2007마98결정에 의하면 “건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대해 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사중단시 까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다”라고 판단했다.

자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

1.아파트

▲소재지 : 인천광역시 서구 경서동 가이아샹베르2차아파트 ▲감정가 : 1억9천만원

▲최저가 : 1억3천300만원 ▲대지권면적 : 51.9385㎡ ▲건물전용면적 : 84.5496㎡ ▲매각기일 : 2013년 6월10일 ▲이용상태 : 인천광역시 서구 경서동 소재 ‘경서초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 유사 유형의 아파트, 단독·다세대주택, 근린생활시설 등이 소재/ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층아파트로 이용/ 도시가스설비.

2.아파트

▲소재지 : 용인시 수지구 상현동 서원마을3단지아이파크 ▲감정가 : 4억3천만원

▲최저가 : 2억7천500만원 ▲대지권면적 : 77.2476㎡ ▲건물전용면적 : 127.949㎡ ▲매각기일 : 2013년 5월22일 ▲이용상태 : 용인시 수지구 상현동 소재 ‘심곡초교’ 남동측 인근에 위치하는 서원마을3단지아이파크/철근콘크리트구조 경사스라브지붕 17층 건 내 10층 아파트( 방4, 욕실2, 드레스룸, 주방, 거실, 베란다, 현관).

3. 빌라

▲소재지 : 인천광역시 남구 용현동 힌산빌라 ▲감정가 : 9천만원 ▲최저가 : 3천만원 ▲대지권면적 : 15.79㎡ ▲건물전용면적 : 48.56㎡ ▲매각기일 : 2013년 6월10일 ▲이용상태 : 인천광역시 남구 용현동 소재 ‘독정이삼거리’ 북측 인근에 위치하며 주변은 동류형의 다세대주택 등이 소재하는 기존주택지대/ 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 다세대주택/ 도시가스에 의한 개별 난방시설.

4. 주택

▲소재지 : 인천광역시 중구 중산동 ▲감정가 : 4억2천만원 ▲최저가 : 2억500만원 ▲대지면적 : 602㎡ ▲건물면적 : 99.6㎡ ▲매각기일 : 2013년 5월29일 ▲이용상태 : 인천광역시 중구 중산동 소재 ‘석화산’ 북동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 및 단독주택 등이 소재/ 경량철골구조 기타(판넬)경사지붕 지상1층 단독주택.

5. 근린주택

▲소재지 : 수원시 영통구 매탄동 ▲감정가 : 6억6천100만원 ▲최저가 : 4억2천300만원 ▲토지면적 : 196㎡ ▲건물면적 : 468.72㎡ ▲매각기일 : 2013년 6월13일 ▲이용상태 : 수원시 영통구 매탄동 소재 매탄초교 서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위아파트단지(두산위브, 삼성1차, 성일) 및 점포주택 등으로 이루어진 주상복합지대/ 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 근린생활시설 및 주택(1 층 : 근린생활시설 및 주택. 2 층 : 주택, 3 층 : 주택, 지층 : 근린생활시설)/ 도시가스보일러에 의한 난방설비.

6. 근린주택

▲소재지 : 인천광역시 남구 학익동 ▲감정가 : 8억4천800만원 ▲최저가 : 4억1천500만원 ▲대지면적 : 294.5㎡ ▲건물면적 : 675.34㎡ ▲매각기일 : 2013년 6월5일 ▲이용상태 : 인천광역시 남구 학익동 소재 ‘학산초등학교’ 남서측 약 300M 지점 인근 도로변에 위치하고 있으며, 부근일대는 아파트단지 및 다세대주택 , 공장 등으로 형성/ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 (1층: 근린생활시설, 2-3층: 다가구주택, 지층: 다가구주택 및 창고)/ 도시가스 보일러에 의한 난방설비.

7. 근린시설

▲소재지 : 용인시 기흥구 농서동 ▲감정가 : 275억원 ▲최저가 : 176억원 ▲토지면적 : 2만1천563㎡ ▲건물면적 : 4천128.16㎡ ▲매각기일 : 2013년 6월5일 ▲이용상태 : 용인시 기흥구 농서동 소재 ‘삼성반도체’ 남측 인근에 위치하며 인근은 삼성반도체공장,농경지,일부 근린생활시설 등이 혼재된 지역/ 일반철골구조 철근콘크리트지붕 3층 건물 운동시설 (1층 : 프론트, 로비, 레스토랑, 스크린골프. 골프샵, 골프연구소, 판매장 등, 2층 : 피트니스클럽, 사무실, 남·여샤워장, 여자락카룸 등, 3층 : 골프아카데미, 남자락커룸)(2004년 10월 25일 사용승인)/ 승강기설비,중앙냉난방설비 등.

8. 양어장

▲소재지 : 고양시 일산동구 성석동 ▲감정가 : 10억2천만원 ▲최저가 : 5억원 ▲토지면적 : 2천781㎡ ▲매각기일 : 2013년 6월7일 ▲이용상태 : 본건은 고양시 일산동구 성석동 소재 ‘고양실업고등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택과 농경지, 중소규모의 공장 및 창고 등이 소재/ 남측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접/ 계획관리지역, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도5.5m위임), 과밀억제권역/ 근린생활시설 및 건물자재 야적장 부지, 낚시터(상호 : 고봉산낚시터)로 이용중/ 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 제2종근린생활시설(사무소)건물(사용승인일자: 2010.10.26), 전기온돌설비.

9. 임야

▲소재지 : 화성시 송산면 사강리 ▲감정가 : 3억8천600만원 ▲최저가 : 3억900만원 ▲토지면적 : 1천736㎡ ▲매각기일 : 2013년 6월12일 ▲이용상태 : 화성시 송산면 사강리에 소재하는 송산초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 농가주택, 농경지, 야산등으로 형성되어 있으며 본건 남서측 지방도변으로는 근린생활시설들이 산재/ 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리권역임./ 완경사 지형에 성토 또는 절토한 부정형의 토지로서 대부분이 현황 잡종지상태.

10. 대지

▲소재지 : 용인시 처인구 남사면 봉무리 ▲감정가 : 6억2천700만원 ▲최저가 : 3억2천100만원 ▲토지면적 : 2천426.05㎡ ▲매각기일 : 2013년 6월11일 ▲이용상태 : 용인시 처인구 남사면 봉무리 소재 ‘용인한화리조트’ 북동측 인근에 위치하고 주위는 농경지, 전원주택, 주거나지 및 임야 등이 혼재하는 지역/ : 자연녹지지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역.