[박용길의 경매이야기] 유치권 물건의 입찰

경매에서 허위의 유치권신고가 만연되고 있고 허무맹랑한 유치권신고 내용을 자주 볼 수 있다. 유치권은 당해 물건에 공사비를 받지 못하여 경매가 될 경우 법원에 유치권신고를 하거나 당해 물건을 점유하면서 유치권행사를 하는 것이 통상적인 유치권권리행사이다.

일부의 유치권을 주장하는 유치권자들 중에는 낙찰자와의 협상용으로 이용하는 사례들을 자주 볼수 있다. 그러나 진정한 유치권일 경우 거액의 유치권이 신고 됐음에도 불구하고 유치권에 대한 자세한 조사나 검토 없이 ‘최소한 신고된 채권금액 중 일부만 부담하는 식으로 어떻게든 합의되겠지’ 또는 허위의 유치권일 경우라고 안일한 마음으로 무턱대고 부동산을 낙찰받는 경우를 볼수 있다.

이는 매우 위험한 일이 아닐 수 없다. 유치권으로 신고된 채권이 진실한 것이고 또 경매부동산과의 견련성이 인정되면, 그 유치권자는 채권에 대한 변제를 받을 때까지 해당 부동산 전부를 점유할 수 있다는 점에서 유치권의 효력은 실로 막대하다.

따라서, 유치권이 해결되지 않고서는 낙찰받은 부동산권리 전부에 대하여 사실상 재산권행사를 하지 못할 가능성 때문에, 신고된 금액의 거의 전부를 지급해야하는 처지가 되는 경우도 적지 않다. 가짜 유치권신고사실을 밝혀낼 수 있을 것이라고 막연하게 기대하지만, 설사 채권이 가짜라고 하더라도 유치권을 주장하는 사람이 채무자와 결탁하여 증거를 조작한다면 채권이 허위라는 점을 입증하기가 용이하지 않을 수도 있다.

법원은 진정한 유치권 및 허위의 유치권을 판단할수 없으므로 일단 유치권이 신고되면 이를 거절할수 없으므로 신고된 유치권에 대하여는 ‘유치권의 성립 여부는 불분명함’이라고 고지하고 성립여부를 판단하지 않는다. 그러므로 낙찰자는 유치권의 성립여부를 확실히 파악하여 유치권의 불성립 사유의 근거나 증빙자료를 제출하여 잔금납부후 인도명령을 신청하여 조기에 해결해야 한다.

자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

---

인천 서구 가정동 아파트… 감정가 2억원

▲소재지 : 인천광역시 서구 가정동,하나아파트 ▲감정가 : 2억원 ▲최저가 : 9천800만원 ▲대지권면적 : 44.29㎡ ▲건물전용면적 : 84.99㎡ ▲매각기일 : 2013년 5월24일 ▲이용상태 : 인천광역시 서구 가정동 소재 ‘가정오거리’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 유사 유형의 아파트, 단독·다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 일반주택지대임./ 철근콘크리트 및 벽식구조 슬래브지붕 15층 아파트(사용승인일 1992.02.13).

김포 북변동 아파트… 김포초교 남측 인근

▲소재지 : 김포시 북변동 동변마을 동양파라곤 ▲감정가 : 4억원 ▲최저가 : 1억9천600만원 ▲대지권면적 : 79.47㎡ ▲건물전용면적 : 117.1442㎡ ▲매각기일 : 2013년 5월30일 ▲이용상태 : 김포시 북변동 소재 ‘김포초등교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임./ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 아파트 (사용승인일 : 2009.06.25).

용인 기흥 동백동 빌라… 연립ㆍ단독주택 혼재

▲소재지 : 용인시 기흥구 동백동 ▲감정가 : 6억원 ▲최저가 : 3억8천400만원 ▲대지권면적 : 248㎡

▲건물전용면적 : 226.54㎡ ▲매각기일 : 2013년 5월28일

▲이용상태 : 용인시 기흥구 동백동 소재 ‘향린동산’ 내에 위치하고 있으며, 남측으로 동백택지지구, 북서측으로 청덕택지지구가 소재하며, 본건 주위는 단독주택 및 연립주택 등이 혼재하는 전원주택지대/ 철근콘크리트조 슬래브지붕 연립주택 (1층 : 가족실, 화장실 등,2층 : 거실, 주방, 화장실 등,3층 : 방3, 드레스룸, 화장실) / 심야전기보일러에 의한 난방설비.

성남 분당 대장동 주택… 각종 근린생활시설

▲소재지 : 성남시 분당구 대장동 ▲감정가 : 2억8천만원 ▲최저가 : 1억4천700만원 ▲대지면적 : 195㎡ ▲건물면적 : 28.79㎡/제시외 130.5㎡ ▲매각기일 : 2013년 5월27일 ▲이용상태 : 성남시 분당구 대장동 소재 ‘서분당I.C’ 서측 인근에 위치하며, 부근으로 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 소재하며, 전, 답, 임야 등이 혼재/ 목조 슬래이트지붕 단층주택으로 이용중임. (방2, 거실1).

용인 처인구 마성리 주택… 강촌마을 인근 위치

▲소재지 : 용인시 처인구 포곡읍 마성리 ▲감정가 : 10억1천300만원 ▲최저가 : 6억4천800만원 ▲토지면적 : 1천549㎡ ▲건물면적 : 290.89㎡ ▲매각기일 : 2013년 5월20일 ▲이용상태 : 용인시 처인구 백암면 근삼리 소재 ‘강촌마을’ 서측 인근에 위치하고, 주변은 농경지, 임야, 목장, 농가주택 등이 혼재하는 순수농경지대/ 북서측에서 남서측으로 연계된 로폭 약 4-5미터 내외의 아스팔트포장 도로와 접/ 철근콘크리트구조 기타지붕 단층 단독주택(방3실, 욕실2, 거실, 주방 및 식당, 발코니, 현관 등)

(사용승인일자: 2005.10.06) 심야전기에 의한 보일러설비.

남양주 진접 근린주택… 광동고교 동측 인근

▲소재지 : 남양주시 진접읍 장현리 ▲감정가 : 12억3천800만원 ▲최저가 : 9억9천만원 ▲대지면적 : 353㎡ ▲건물면적 : 829.04㎡ ▲매각기일 : 2013년5월28일 ▲이용상태 : 남양주시 진접읍 장현리 소재 ‘광동고교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택 등으로 이루어진 지역/ 철근콘크리트 스라브지붕 4층 건물(1층은 근린생활시설, 2층, 3층은 원룸, 4층은 주택).

용인 처인구 좌항리 근린주택… 농경지 혼재

▲소재지 : 용인시 처인구 원삼면 좌항리 ▲감정가 : 2억7천300만원 ▲최저가 : 1억7천500만원 ▲토지면적 : 496㎡ ▲건물면적 : 215.8㎡ ▲매각기일 : 2013년 5월15일 ▲이용상태 : 용인시 처인구 원삼면 좌항리 소재 좌항초교 북측 인근에 위치하며 주변은 전원주택, 다세대주택, 독립주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역/ 경량철골조 판넬지붕 단층 근린생활시설(전통찻집)주택 및 점포 등으로 이용/ 가스보일러에 의한 온수난방설비.

인천 연수구 송도동 공장… 인천대 북동측

▲소재지 : 인천광역시 연수구 송도동 ▲감정가 : 211억2천600만원 ▲최저가 : 103억5천100만원 ▲토지면적 : 1만1천304.1㎡ ▲건물면적 : 1만1천196.17㎡ ▲매각기일 :2013년 5월27일 ▲이용상태 : 인천광역시 연수구 송도동 소재 ‘인천대학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각급학교, 아파트단지, 근린공원, 상업용건물, 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 산업단지/ 경제자유구역, 일반산업단지, 성장관리권역/ 2009년11월 사용승인된 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 공장(1층: 작업장, 주차장, 화장실, 기계실, 계단실 2층: 작업장, 연구실, 사무실, 화장실, 계단실).

인천 서구 대곡동 땅… 감정가 3억8천100만원

▲소재지: 인천광역시 서구 대곡동 ▲감정가 : 3억8천100만원 ▲최저가 : 9천100만원 ▲토지면적 : 5천455㎡ ▲매각기일 : 2013년 6월4일 ▲이용상태 : 인천광역시 서구 대곡동 소재 ‘백골산’ 북서측 인근에 위치하는 토지에 위치하며, 주변은 농경지(전,답), 임야 및 소규모 제조장 등으로 이루어진 근교산림지대/ 택지개발예정지구(검단2택지개발예정지구), 도시지역, 제한보호구역, 성장관리권역/ 자연림 상태로서, 활잡목 및 소나무가 자생.

화성 팔탄면 가재리 농지… 성장관리권역

▲소재지 : 화성시 팔탄면 가재리 ▲감정가 : 1억700만원 ▲최저가 : 8천500만원 ▲토지면적 : 410㎡

▲매각기일 : 2013년 5월23일 ▲이용상태 : 화성시 팔탄면 가재리 소재 ‘새터마을’ 내에 소재하며, 주위는 전, 답, 임야 및 단독주택, 공업용 부동산이 혼재하는 지역/ 서측으로 노폭 약3-4m의 포장도로에 접함./ 자연녹지지역, 성장관리권역임.