[박용길의 경매이야기]유치권 성립여부의 판단

유치권이 성립 되려면 첫째 점유를 수반해야 유치권이 성립된다. 해당 물건에 대해 경매개시 이전부터 점유를 하고 있었는지가 큰 관건이다. 점유를 수반하지 않았다면 유치권은 성립되지 않는다.

다만 점유는 간접점유라도 상관 없으므로 유의해야 된다. 경매개시 이전부터 점유를 하지 않았다는 증거를 찾아야 한다.

집행관의 부동산현황조사서상의 기록으로 경매개시당시 점유자가 누구인지 알수 있으며, 또한 현장을 방문해 유치권에 대한 명시가 돼 있는지 출입문에 시건장치를 누가 했는지 등을 통해 성립여부를 알수 있다.

둘째로 유치권 배제특약이 있다면 유치권은 성립되지 않는다. 대부분 임차인들의 유치권 신고는 법원에 권리신고한 임대차계약서에 원상복구의 명시 여부로 알수 있다.

공사업자가 신고한 유치권이라면 대부분 공사이전 금융기관에서는 대출시 유치권권리행사 포기각서를 받아 두고 있으므로 이를 확인하여 볼수 있다. 유치권권리행사 포기각서는 낙찰자에게 대항할수 없다는 대법원판례가 있으므로 확실한 유치권의 배제특약이다. 또한 유치권배제신고서를 보면 유치권이 성립되지 않는 단서를 찾을수 있다.

셋째로 언제 공사를 완료하였는지 여부다. 공사비의 소멸시효는 공사완료후 3년이내 공사비를 청구하여야 한다. 소멸시효를 연장하기 위해서는 당해 물건에 가압류조치를 했는지 소송을 통해 공사비에 대한 판결을 받았는지 여부로 알수 있다. 유치권의 성립여부를 판단하여 만약 유치권이 성립되지 않는다면 큰 수익을 얻을수 있다.

---

자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

1.아파트

▲소재지: 수원시 장안구 조원동 수원한일타운 ▲감정가 : 4억원 ▲최저가 : 2억5천600만원 ▲대지권면적 : 50.3164㎡ ▲건물전용면적 : 121.48㎡ ▲매각기일 : 2013년 5월22일

▲이용상태 : 수원시 장안구 조원동 소재 ‘한일초교’ 동남측 인근에 위치하며 주위는 중규모 아파트단지, 각급학교 및 근린공원 등이 혼재하는 주거지역/ 철근콘크리트 벽식구조 박공지붕 20층의 아파트(방4, 화장실겸 욕실2, 거실1, 주방/식당1, 발코니 등)/ 열병합발전에 의한 지역난방설비.

2.아파트

▲소재지 : 인천광역시 서구 왕길동 신명스카이뷰드림 ▲감정가 : 2억7천만원 ▲최저가 : 1억8천900만원 ▲대지권면적 : 56.06㎡ ▲건물전용면적 : 84.9378㎡ ▲매각기일 : 2013년 5월20일

▲이용상태 : 인천광역시 서구 왕길동 소재 ‘왕길초등학교’ 북동측 인근에 위치, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층의 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 화장실2, 발코니 등)/ 도시가스에 의한 난방설비.

3. 빌라

▲소재지 : 안양시 만안구 석수동 우림아이투빌 ▲감정가 : 1억7천900만원 ▲최저가 : 1억4천300만원 ▲대지권면적 : 33.4554㎡ ▲건물전용면적 : 69.86㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월30일

▲이용상태 : 안양시 만안구 석수동 소재 ‘안양대교’ 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재한 지역/ 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 중 2층 202호(남동향) 다세대주택(방3, 주방/식당1, 거실1, 욕실겸 화장실2, 발코니)/ 가스보일러에 의한 난방구조.

4. 주택

▲소재지 : 광주시 퇴촌면 원당리 ▲감정가 : 4억6천700만원 ▲최저가 : 3억7천400만원 ▲대지면적 : 1천17㎡ ▲건물면적 : 172.11㎡ ▲매각기일 : 2013년 5월13일

▲이용상태 : 광주시 퇴촌면 원당리 소재 ‘일본군위안부역사관’ 남서측 인근에 위치하며 주변은 경안천, 임야, 전, 답 및 근린생활시설 등이 소재하는 마을주변 전원주택지대/ 남서측으로 폭 4m 포장도로에 접하고 계획관리지역(계획관리),자연보전권역/ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택 (1층: 방2, 거실, 드레스실, 주방, 욕실2, 보일러실, 발코니, 2층: 방, 거실, 드레스실, 욕실 등)/ 심야전기 보일러에 의한 개별난방.

5. 주택(팬션)

▲소재지 : 인천광역시 옹진군 덕적면 진리 ▲감정가 : 1억3천200만원 ▲최저가 : 1억원 ▲대지면적 : 286㎡ ▲건물면적 : 191.35㎡ ▲매각기일 : 2013년 5월2일

▲이용상태 : 인천광역시 옹진군 덕적면 진리 소재 ‘이개마을’ 서측 근거리에 위치하며, 주위일대는 도서지역 해안 인근의 순수 산림지대 형성/ 북측으로 폭 약 2-3미터 정도의 비포장 임도와 접/ 경량철골조 경량철골지붕 2층 건물로서 팬션 및 음식점 등으로 이용중/ 유류보일러에 의한 난방설비.

6. 근린시설

▲소재지 : 인천광역시 연수구 연수동 ▲감정가 : 20억5천800만원 ▲최저가 : 14억4천100만원 ▲대지면적 : 367.9㎡ ▲건물면적 : 1천885.13㎡ ▲매각기일 : 2013년 5월6일

▲이용상태 : 인천광역시 연수구 연수동 소재 ‘문남초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 노변 상가및 근린생활시설등이 혼재하는 지역 / 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(준주거용지), 사업지역기타(택지개발지구)/ 철근콘크리트조 및 스라브지붕7층 근린생활시설및 교육연구시설 건물로 사무실, 학원 등으로 이용.

7. 근린시설

▲소재지 : 안양시 동안구 호계동 ▲감정가 : 10억5천700만원 ▲최저가 : 8억4천600만원 ▲토지면적 : 160.4㎡ ▲건물면적 : 566.76㎡ ▲매각기일 : 2013년 5월14일

▲이용상태 : 안양시 동안구 호계동에 소재하는 범계역 남서측 인근에 위치하며 본건이 접한 대로변으로는 각종 점포들로 상가를 이루고 있으며 후면은 아파트단지, 근린생활시설 및 주택들로 형성되어 있음./ 도시지역, 준주거지역, 일반미관지구, 개발행위허가제한지역, / 알씨조 및 조적조 평슬래브지붕 5층건물로 1층, 2층, 3층: 근린생활시설, 4층, 5층 : 주택.

8. 공장

▲소재지 : 평택시 청북면 고렴리 ▲감정가 : 21억8천200만원 ▲최저가 : 17억4천500만원 ▲토지면적 : 2천924㎡ ▲건물면적 : 1천311.1㎡ ▲매각기일 : 2013년 5월20일 ▲이용상태 : 평택시 청북면 고렴리 소재 ‘개미휴게소’ 서북측 인근에 위치하는 공업용부동산으로서 인근 일대는 소규모 공장지대/ 평택-제천간 고속도로 청북I.C가 위치/ 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 1층:사무실,탕비실,창고 2층:사무실,방,화장실 3층 : 숙소(방4,거실,주방및식당,화장실 등).

9. 대지

▲소재지 : 용인시 수지구 성복동 ▲감정가 : 6억5천400만원 ▲최저가 : 3억6천100만원 ▲토지면적 : 491㎡ ▲매각기일 : 2013년 5월1일

▲이용상태 : 용인시 성복동 소재 ‘성복고등학교’ 북서측 원거리에 위치하는 토지로서, 주변은 대단위 아파트 단지 및 단독주택, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역/ 서측으로 약 5-6미터내외의 포장도로에 접함./ 제1종전용주거지역, 성장관리권역.

10. 임야

▲소재지: 인천광역시 강화군 양도면 길정리 ▲감정가 : 9천만원 ▲최저가 : 2천100만원 ▲토지면적 : 4천768㎡ ▲매각기일 : 2013년 5월20일

▲이용상태 : 인천광역시 강화군 양도면 길정리 소재 길정저수지 북측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 농가주택 및 농경지(전, 답), 임야 등으로 형성돼 있는 농촌지역/ 지적도상 도로형태의 토지에 접/ 보전관리지역, 준보전산지, 제한보호구역.