[박용길의 경매이야기]유치권의 이해

유치권이란 건축주가 노후 된 건물을 유지하기 위해 건물을 보수하지 않고서는 안 되는 필요불가결한 상태에서 최소한의 비용으로 공사를 했을 경우이다.

또 신축 건물 공사를 하였으나 건축주가 공사비를 지불하지 않았을 때 처음부터 공사비청구를 받기 위해 건물을 단 한차례라도 건축주에게 건물을 명도나 인도를 해주지 않고 점유를 계속유지해 올 때 유치권이 성립된다. 즉, 유치권의 존립여부는 먼저 진정하게 공사를 했느냐? 둘째, 공사를 한 뒤 공사비를 받기 위해 노력하면서 공사한 건물을 처음부터 끝까지 점유하고 인도거부를 유지하고 있었느냐? 셋째, 유치권자로서 지켜야 할 선관의무, 다시 말하면 공사한 건물을 유치권자가 자신의 이익을 위해 사용하지 않고 건물을 잘 보관해오고 있었느냐 하는 것으로 판단한다.

위의 3가지 사항에서 첫째, 공사를 전혀 하지 않은 상태에서 유치권이 있다며 서류를 조작하고 이를 행사하기 위해 행동으로 옮겼다면 형법 제315조에 의한 경매방해죄가 성립되고 동시에 사기죄가 성립될수 있다.

둘째, 사실상 공사를 진행하였으나 순간적이든 한시적이든 건축주에게 공사한 건물의 열쇠를 자의적으로 넘겨준 사실이 있거나 건축주가 점유를 한 사실이 있으면 그 유치권의 권리는 상실되어 유치권 성립이 어렵다. 셋째, 선관의 의무에서 진정한 유치권자라 해도 건물을 자신이 필요에 의해 사용하고 있다면 유치권자로서 지켜야할 선관의무를 이행하지 않아 유치권은 상실하게 된다. 따라서 유치권의 성립여부는 위 3가지로 판단하게 된다.

그런데 영업을 위한 리모델링이나, 건물의 개조는 유치권이 성립되지 않는다. 즉, 임차인은 유치권이란 권리 주장을 할 수 없다. 다만 건물주를 상대로 임차한 건물을 사용하기 위해 임대차계약을 체결한 뒤 건물 내부의 상태가 도저히 영업을 할 수 없을 정도로 화장실이 고장 났다 던지, 수도나 배관파이프라 고장이 나서 수리를 하지 않고서는 안 될 때 최소한의 비용으로 수리를 할 때 건축주에게 수리를 요청해야 한다. 이때 건축주가 수리를 해주지 않으면 해약을 통지하거나 그 책임을 물어야 한다. 그런데 임대인이 수리할 공사비가 없어 임차인이 부득이 먼저 수리를 했다면 그에 따른 공사비 중에 꼭 필요한 부분은 유치권이 아니라 필요비, 유익비 상환청구권으로 그 권리를 행사해야 한다.

자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

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1.아파트

▲소재지 : 용인시 수지구 상현동, 만현마을5단지아이파크 ▲감정가 : 4억2천만원 ▲최저가 : 2억6천800만원 ▲대지권면적 : 73.1275㎡ ▲건물전용면적 : 134.7584㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월26일

▲이용상태 : 용인시 수지구 상현동 ‘상현초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모의 아파트단지 소재 지역/ 철근콘크리트조 및 경사지붕 19층 아파트(방4, 거실, 주방, 욕실2, 드레스실, 다용도실, 발코니)로 이용/ 지역난방설비.

2.아파트

▲소재지 : 인천광역시 서구 가좌동 범양파크아파트 ▲감정가 : 2억9천500만원 ▲최저가 : 1억4천400만원 ▲대지권면적 : 74.061㎡ ▲건물전용면적: 139.5㎡ ▲매각기일 : 2013년5월2일

▲이용상태 : 인천광역시 서구 가좌동 소재 ‘건지사거리’ 동측 인근에 위치한 아파트로서, 주위는 중소규모의 아파트 단지와 아파트 단지내 상가, 건지사거리변으로 각종 음식점 및 학원, 생활편의시설 등이 소재/ 철근콘크리트라멘조, 철근콘크리트 슬래브지붕 지하1층, 지상15층건 아파트 내 2층 201호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 아파트 (방5, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 발코니 등)로 이용/ 도시가스난방설비.

3. 빌라

▲소재지: 오산시 원동 ▲감정가 : 6천만원 ▲최저가 : 3천800만원 ▲대지권면적 : 14.27㎡ ▲건물전용면적 : 18.86㎡ ▲매각기일 : 2013년4월26일

▲이용상태 : 오산시 오산동 ‘오산우체국’ 남측 인근에 위치하고, 인근은 다세대주택, 단독주택, 주상용 등이 혼재하는 지역/ 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층중 2층 원룸으로 이용 중임/ 도시가스에 의한 난방설비.

4. 다가구주택(원룸)

▲소재지 : 용인시 처인구 양지면 제일리 ▲감정가 : 6억9천100만원 ▲최저가 : 5억5천200만원 ▲대지면적 : 496㎡ ▲건물면적 : 659.7㎡ ▲매각기일 : 2013년4월29일

▲이용상태 : 용인시 처인구 양지면 제일리 소재 ‘새말마을’ 북서측 인근에 소재하는 다가구주택으로, 인근지역은 공장, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 국도주변지역/ 1997년. 12월11일에 사용승인된 철골조 슬래브지붕 3층 건물 다가구주택으로 이용중( 1층-6가구, 2층-6가구, 3층- 4가구)/ 개별난방설비.

5. 근린시설

▲소재지 : 화성시 봉담읍 동화리 ▲감정가 : 21억800만원 ▲최저가 : 16억8천600만원 ▲대지면적 : 404.2㎡ ▲건물면적 : 999.42㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월30일

▲이용상태 : 화성시 봉담읍 동화리 소재 ‘봉담중학교’ 남측 인근에 위치하며 부근은 학교, 근린생활시설, 원룸형 다가구주택 등이 혼재하는 지역/ 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 근린시설 1층: 점포 4개, 2층~5층: 전체가 고시원으로 이용중임/ 급배수설비, 소화전설비, CCTV, 도시가스에 의한 개별난방설비 등.

6. 근린주택

▲소재지 : 용인시 기흥구 동백동 ▲감정가 : 7억2천400만원 ▲최저가 : 5억7천900만원 ▲대지면적 : 211.3㎡ ▲건물면적 : 316.27㎡ ▲매각기일 : 2013년 5월1일

▲이용상태 : 용인시 기흥구 동백동 소재 동막초등학교 남서측 인근에 위치하며, 인근은 단독 및 주상복합부동산 등으로 이뤄진 주거지대/ 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 주상용 건물 1층 : 사무실(피플부동산개발), 2층 : 주택(방4, 주방4, 욕실4), 3층 : 주택(방2, 거실2, 주방2, 욕실2, 다용도실2)/ 도시가스보일러에 의한 난방설비.

7. 공장

▲소재지 : 인천광역시 남동구 고잔동 ▲감정가 : 8억7천100만원 ▲최저가 : 6억900만원 ▲토지면적 : 362㎡ ▲건물면적 : 572.34㎡ ▲매각기일 : 2013년 5월3일

▲이용상태 : 인천광역시 남동구 고잔동 소재 보루네오가구공장 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중ㆍ소규모의 공장이 밀집한 공장지대/ 일반철골구조 경사지붕 3층 건물공장, 사무실 등으로 이용중임/ 3층은 LP가스에 의한 난방설비.

8. 공장

▲소재지 : 화성시 서신면 송교리 ▲감정가 : 36억1천400만원 ▲최저가 : 18억5천만원 ▲토지면적 : 5천310.6㎡ ▲건물면적 : 3천740㎡ ▲매각기일 : 2013년4월23일

▲이용상태 : 화성시 서신면 송교리 소재 ‘화남지방산업단지’ 내에 위치하며, 주변은 공장이 밀집하여 형성된 소규모공장지대로서, 드림이엔지, 경신에스피, 창대기술등이 소재하며, 북동측 근거리에 ‘마도지방산업단지’가 위치함/ 일반철골조 평 기타지붕 2층 공장 1층: 공장, 창고, 샤워실, 탈의실, 계단실, 화장실. 2층: 사무실, 창고.

9. 농지(답)

▲소재지 : 인천광역시 강화군 길상면 온수리 ▲감정가 : 2억9천500만원 ▲최저가 : 7천만원 ▲토지면적 : 3천786㎡▲매각기일 : 2013년5월8일

▲이용상태 : 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 ‘길상면사무소’ 북동측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답 등의 농경지 및 농가주택 등이 소재하는 면소재지내 농경지대임/ 인근까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치/ 생산녹지지역, 농업진흥구역.

10. 농지(답)

▲소재지 : 안성시 공도읍 승두리 ▲감정가 : 1억1천900만원 ▲최저가 : 6천100만원 ▲토지면적 : 1천495.4㎡ ▲매각기일 : 2013년 5월6일

▲이용상태 : 안성시 공도읍 승두리 소재 ‘신촌마을’ 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농가주택, 목장 및 농경지 등이 혼재하는 지역/ 북동측으로 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로와 접함/생산녹지지역, 농업진흥구역, 성장관리권역임.