[박용길의 경매이야기]법정지상권성립 여부의 판단

법정지상권 성립여부를 검토함에 있어서 토지와 건물이 동일인에게 속하다가 그 토지 또는 건물만이 경매, 기타 원인으로 양자의 소유자가 다르게 된 경우 등으로 성립여부를 판단할 수 있다. 그러나 동일인이 소유하던 토지와 그 지상건물이 매매, 기타 원인으로 각각 소유자를 달리하게 되었으나 그 토지의 점유·사용에 관하여 당사자 사이에 약정이 있는 것으로 볼 수 있는 경우, 관습법상의 법정지상권이 성립하지 않는다(대법원 2005다41771, 41788 판결)는 것이 판례의 입장이다.

토지와 그 지상건물이 매매, 기타 원인으로 각각 소유자를 달리하게 되는 과정에서 그 토지의 점유·사용에 관한 당사자 간의 대표적인 약정이 바로 임대차계약이라고 할 수 있다. 임대차계약을 하므로서 법정지상권은 이미 포기로 본다는 것이다. 따라서, 법정지상권성립여부를 정확하게 판단하기 위해서는 단순히 서류상의 피상적인 검토 뿐 아니라 종전 토지건물 소유자들에 대한 탐문 등 심도있는 검토까지 필요할 수 있다.

또한 토지와 건물이 동일인의 소유였다가 매매 또는 기타의 원인으로 그 소유자가 달라지게 된 경우에는 특히 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 이상 건물소유자는 토지소유자에 대해 관습상의 법정지상권을 취득하게 된다. 하지만 토지의 소유자가 건물을 건축할 당시 이미 토지를 타에 매도하여 소유권을 이전하여 줄 의무를 부담하고 있었다면 토지의 매수인이 그 건축행위를 승낙하지 않는 이상 그 건물은 장차 철거되어야 하는 운명에 처하게 될 것이다.

토지소유자가 이를 예상하면서도 건물을 건축하였다면 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권은 생기지 않는다고 보는 것이다.(대법원 94다41072 건물철거 등) 결국, 법정지상권이 성립될 여지가 있음은 돈이 된다는 말이며 대박을 만들 수 있는 여지가 많은 물건이라고 보면 된다. 법정지상권이 성립된다 하더라도 오히려 돈이 되는 경우가 있고 법정지상권이 성립되지 않는다면 더 큰 수익을 볼 수 있는 메리트가 있는 것이 법정지상권 물건이다.

자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

1.아파트

▲소재지 : 인천광역시 남구 용현동 동아아파트 ▲감정가 : 1억5천500만원, ▲최저가 : 1억800만원 ▲대지권면적 : 26.99㎡ ▲건물전용면적 : 84.56㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월26일

▲이용상태 : 인천광역시 남구 용현동 소재 ‘인하대병원사거리’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역/ 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트(방3, 주방, 거실, 욕실겸화장실, 발코니 등)로 이용 중/ 도시가스에 의한 난방설비.

2.아파트

▲소재지 : 성남시 분당구 정자동, 한솔마을 ▲감정가 : 6억원, ▲최저가 : 3억8천400만원 ▲대지권면적 : 52.6113㎡ ▲건물전용면적 : 101.85㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월22일

▲이용상태 : 성남시 분당구 정자동 소재 ‘불정초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 지역/ 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 15층 아파트(방4, 거실, 주방, 욕실2, 반침2, 현관, 발코니3)로 이용중/ 열병합난방시설.

3. 빌라

▲소재지 : 광주시 탄벌동 황제아트빌라 ▲감정가 : 1억3천만원 ▲최저가 : 8천300만원 ▲대지권면적 : 71.5㎡ ▲건물전용면적 : 82.59㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월22일

▲이용상태 : 광주시 탄벌동 소재 ‘탄벌초등학교’ 북서측 인근에 위치하고 주위는 동 유형의 저층 중심의 공동주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역/ 1996년12월31일 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 연립주택/ 개별난방설비.

4.다가구주택(원룸)

▲소재지 : 수원시 권선구 세류동 ▲감정가 : 4억9천300만원 ▲최저가 : 3억9천400만원 ▲대지면적 : 172㎡ ▲건물면적 : 268.32㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월4일

▲이용상태 : 수원시 권선구 세류동 소재 세류초등학교 남측 인근에 위치하며, 본건 주변은 단독 및 다가구주택, 소규모 공동주택 등이 소재한 기존주택지대/ 북측으로 노폭 약3~4m의 아스팔트 포장도로 접/ 다가구주택(5세대)으로 이용중임.

5. 주택

▲소재지 : 인천광역시 강화군 강화읍 남산리 ▲감정가 : 1억2천600만원 ▲최저가 : 8천800만원 ▲대지면적 : 340㎡▲건물면적: 116.14㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월18일

▲이용상태 : 인천광역시 강화군 강화읍 남산리 소재, ‘강화군보건소’ 북서측 인근에 위치/ 북측 노폭 약3-4m의 콘크리트포장도로와 남측 노폭 약3-4m의 현황도로를 이용해 출입/ 도시지역, 제1종일반주거지역, 현상변경허가 대상구역(사적제132호 강화산성)/ 알씨조 및 벽돌조 슬래브지붕 주택으로 유류보일러 난방.

6. 오피스텔

▲소재지 : 수원시 팔달구 인계동 영조아름다운나날 ▲감정가 : 1억7천800만원 ▲최저가: 1억4천200만원 ▲대지면적 : 8.5㎡ ▲건물전용면적 : 60.345㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월12일

▲이용상태 : 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 수원시청 북동측 인근에 위치하며 주변은 각종 규모의 업무용 및 상업용빌딩, 주상복합건물, 근린생활시설등으로 형성되어 있는 중심상업지대/ 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 오피스텔 개별난방구조임.

7. 근린시설(상가)

▲소재지 : 평택시 비전동 ▲감정가 : 27억1천100만원 ▲최저가 : 21억9천200만원 ▲토지면적 : 453.4㎡ ▲건물면적 : 2천192.68㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월22일

▲이용상태 : 평택시 비전동 소재 ‘한국전력 평택지점’ 서측 도로 건너편에 위치하며 주변은 전면부 도로변에 각종 상업용 빌딩, 후면부에는 근린생활시설, 단독 및 다가구주택이 혼재하는 등 도심 번화가로 주위환경은 양호한 편임/ 철근콘크리트조 슬래브 지붕 6층으로 1997년 4월 26일 사용승인된 업무시설 및 근린생활시설 건물/ 1층 : 평택축협 비전지점, 2층 : 으뜸한의원, 3층 : 공실, 4층 : 오휘 평택점, 5층 : 대한생명 6층 : 회계사무소, 보험월드, 지하1층 : 노래방, 지하2층 : 전기실, 기계식주차장, 보일러실, 3층 : 기계식주차장.

8. 공장

▲소재지 : 파주시 법원읍 가야리 ▲감정가 : 6억900만원 ▲최저가 : 2억900만원 ▲토지면적 : 1천589㎡▲건물면적 : 393.2㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월23일

▲이용상태 : 파주시 법원읍 가야리 소재 ‘법원여자중학교’ 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 공장, 전, 답, 임야 등이 소재하는 소규모공장지대/ 동측의 약8미터 포장도로를 통하여 왕복2차선 도로에 연계/ 계획관리지역, 군사기지 및 군사시설기타(8미터위임), 도시지역, 자연녹지지역/ 일반철골구조 기타지붕(사용승인일자 :2011년 5월3일) 1층 공장 에이동호 (사용승인일자:2011년 5월3일) 2층 공장 비동호로서 공장, 기숙사 등으로 이용.

9. 임야

▲소재지 : 용인시 처인구 백암면 근삼리 ▲감정가 : 1억3천700만원 ▲최저가 : 8천700만원 ▲토지면적: 1천271㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월22일 ▲이용상태 : 용인시 처인구 백암면 근삼리 소재 ‘영곡마을’ 동측 인근에 위치하는 토지로서 부근은 농경지 및 농가주택 등이 혼재하는 지역/ 계획관리지역, 접도구역, 준보전산지, 자연보전권역 <수도권정비계획법> / 인접지 대비 평탄한 사다리형 유사 토지로서, 현재 밭으로 이용.

10. 임야

▲소재지 : 화성시 정남면 내리 ▲감정가 : 16억6천500만원 ▲최저가 : 6억8천200만원 ▲토지면적 : 9천253㎡▲매각기일 : 2013년 4월23일

▲이용상태 : 화성시 정남면 내리 안녕마을 서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 산간농경지대에서 중소규모 공장지대로 이행이 진행 중인 지역/ 310번지방도까지 도로거리 1킬로미터 이내로서, 폭 3미터 내외의 세로와 접해 통행 및 차량접근 가능함/ 보전관리지역, 성장관리권역/ 반원형에 가까운 부정형 토지로서 전체적으로 서향 경사를 이루며, 북서측 부분은 평탄하게 정지되어 제시외 건물의 부지로 사용되고 있음. 남동측 부분은 경사지로서 과수원으로 이용되고 있음.