[박용길의 경매이야기]법정지상권 물건의 재테크

법정지상권의 성립여부에 따른 투자 방법을 살펴보면 경매물건중 매각물건명세서상 ‘법정지상권성립 여부 불분명’으로 기재돼 경매가 진행되는 경우를 가끔 볼수 있다.

만약 법정지상권이 성립된다면 건물철거에 장애가 되기 때문에 법정지상권기간이 만료될 때까지는 토지에 대한 활용은 지료를 받을 수 있는 방법으로 국한될 수 밖에 없다.

지료는 통상 토지사용면적에 대한 감정가의 년 5~7% 상당의 지료채권을 받을수 있다. 통상 경매가 되는 법정지상권성립의 물건들은 토지와 건물의 소유자가 같은 경우로 지료를 제대로 지불을 하지 못한다.

건물주가 지료를 2년분 이상 연체 하거나 건물주와 토지사용에 대한 임차계약을 하여 계약기간이 만료되면 법정지상권이 해제되어 건물철거권이 발생되므로 지료채권으로 건물을 매수하거나 철거소송을 제기해 소기의 투자수익을 올릴수 있다.

반대로 법정지상권이 성립하지 않으면 즉시 건물철거를 구할 수 있는 권리가 있기 때문에 이를 근거로 토지를 효과적으로 활용하기 위한 여러 가지 방법을 생각할 수 있다.

반드시 멀쩡한 건물을 철거해서 토지를 온전한 상태로 만드는 직접적인 방법이 아니더라도, 건물철거권을 무기로 건물주에게 토지를 비싸게 되팔거나, 아니면 토지매입비용에 비해 상당한 지료를 받아서 수익을 올리거나 저렴한 가격으로 매수해 투자수익을 극대화 할 수도 있다.

이러한 법정지상권이 있는 토지의 낙찰가격은 토지위 신축건물의 부담으로 인하여 감정가격의 절반수준으로 매수해 투자수익을 올려야 한다. 법정지상권의 물건에 대하여는 장기투자를 고려해야 하며 또한 잔금대출에 어려움이 따를수 있음에 유의하여야 한다.

자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

 

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1.아파트

▲소재지 : 인천광역시 연수구 연수동,연수1차우성아파트 ▲감정가 : 4억원 ▲최저가 : 2억8천만원 ▲대지권면적 : 82.14㎡ ▲건물전용면적 : 160.03㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월19일

▲이용상태 : 인천광역시 연수구 연수동 소재 “연화초등교” 동측 인근에 위치/ 대규모 아파트 단지 및 단지내 상가, 연수구청, 연수경찰서등 관공서 및 연화초등교, 연화중교, 연수고교 등 각급 학교 등이 혼재한 아파트지대/ 인천지하철 1호선 및 수인선 ‘원인재역’이 위치/ 지역난방설비.

2.아파트

▲소재지 : 수원시 영통구 망포동 691 망포마을쌍용아파트 ▲감정가 : 4억원 ▲최저가 : 2억5천600만원 ▲대지권면적 : 68.7897㎡ ▲건물전용면적 : 124.571㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월19일

▲이용상태 : 수원시 영통구 망포동 분당선 연장구간 예정 망포역 남서측 인근에 위치/ 주위는 아파트,연립주택,농경지,단독주택,근린생활시설 등으로 형성/ 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 16층중 3층 아파트 방4,욕실겸화장실2,드레스실,거실,주방/식당 / 열병합 지역난방설비.

3. 빌라

▲소재지 : 의왕시 삼동 청실홈타운 ▲감정가 : 1억5천500만원 ▲최저가 : 1억2천400만원

▲대지권면적 : 26.3873㎡ ▲건물면적 : 61.68㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월9일

▲이용상태 : 의왕시 삼동 소재 ‘장미아파트’ 서측 인근에 소재/ 철근콘크리트조 콘크리트 평스라브지붕 4층중 2층 난방시설, 상하수도 시설, 위생시설.

4. 주택

▲소재지 : 화성시 팔탄면 하저리 ▲감정가 : 1억5천100만원 ▲최저가 : 1억2천100만원 ▲대지면적 : 443㎡ ▲건물면적 : 99.49㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월16일

▲이용상태 : 화성시 팔탄면 하저리 소재 ‘안산동마을’내에 위치하며, 주위는 단독주택, 전,답 등의 농경지, 임야 및 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재되어 있는 지역/ 1996.04.04 사용승인된 적연와조 아스팔트 씽글지붕 1층 단독주택.

5. 상가

▲소재지 : 오산시 세교동 ▲감정가 : 90억7천200만원 ▲최저가 : 58억600만원 ▲대지면적 : 4천814㎡▲건물면적 : 1천478.16㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월10일

▲이용상태 : 오산시 세교동 소재 ‘세마동주민센터’ 북동측 인근 1번국도 상가지대, 남측 인근에 오산세교신도시가 위치/ 남서측으로 노폭 왕복 6차선 도로및 북서측및 북동측으로 노폭 약 6m 정도의 도로와 접함/ 도시지역, 자연녹지지역,/ 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 소매점 1층 : 의류판매점9(몽벨, 필라, Passard: Golf, boribori, 밀레, 마일드브리지, 리복, half clup) 2층 : kovea 등산용품점.

6. 근린주택

▲소재지 : 동두천시 생연동 ▲감정가 : 5억600만원 ▲최저가 : 4억500만원 ▲대지면적 : 173㎡  ▲건물면적 : 430.18㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월8일

▲이용상태 : 동두천시 생연동 소재 ‘중앙동사무소’ 북측 인근에 위치하며 부근은 노선상가지대이며 후면은 주거지역/ 일반상업지역, 성장관리권역/ 철근콘크리트조 및 벽돌조슬래브지붕4층 상가주택 1층:근린생활시설(현황:공실). 2층:근린생활시설(사무실,방 등) 3층:주택으로 이용중임.(방3,거실,주방,화장실 등)4층:주택으로 이용중임.(방1,주방겸거실,화장실). 지층:근린생활시설.

7. 숙박시설(팬션)

▲소재지 : 안산시 단원구 대부남동 ▲감정가 : 11억5천700만원 ▲최저가 : 8억900만원 ▲토지면적 : 2천621㎡ ▲건물면적 : 315㎡/ 제시외 311㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월2일

▲이용상태 : 안산시 단원구 대부남동 소재 ‘베르아델승마클럽’ 남측 인근에 위치하며 주변은 전, 과수원, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 해안농경지대임./ 현황 북측인근으로 로폭 약 3미터의 포장도로가 개설/ 도시지역, 자연녹지지역, 수변경관지구, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 성장관리지역, 준보전산지, 생활소음진동규제지역, 대기관리권역, 성장관리권역임./ 과수원(포도밭), 운동장(주차장)

8. 공장

▲소재지 : 남양주시 진접읍 부평리 ▲감정가 : 22억8천800만원 ▲최저가 : 14억6천400만원 ▲토지면적 : 3천336㎡ ▲건물면적 : 2천76.12㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월26일

▲이용상태 : 남양주시 진접읍 부평리 소재 ‘송원사’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모공장, 농경지, 자연림 및 농가주택 등이 혼재하는 소규모 공장지대임./ 계획관리지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역임./ 일반철골구조 및 일반철골구조지붕 2층 공장 및 사무실로 이용중임.

9. 농지(전)

▲소재지 : 화성시 원천동 ▲감정가 : 3억3천400만원 ▲최저가 : 2억6천700만원 ▲토지면적 : 3천716㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월19일

▲이용상태 : 화성시 원천동 ‘원막마을’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택및 농경지 등이 소재하는 마을주변 농경지대임./ 남동측 및 북서측으로 노폭 약 3미터 또는 2미터 내외의 포장도로와 접함./ 자연녹지지역, 개발제한구역 <개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> , 성장관리권역 <수도권정비계획법>

10. 임야

▲소재지 : 용인시 처인구 원삼면 고당리 ▲감정가 : 4억7천900만원 ▲최저가 : 6천400만원 ▲토지면적 : 6천72㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월19일

▲이용상태 : 용인시 처인구 원삼면 고당리 소재 원삼면사무소 서측 인근에 위치하며, 본건 남동측은 주택, 농경지 등으로 형성되어 있는 면소재지 내 주택지대이고 북측 및서측은 농경지, 임야로 형성되어 있는 마을주변 산림지대임./ 남동측으로 폭 2∼3m의 도로, 북동측으로 5∼6m의 도로에 접함./ 농림지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 보전산지 <산지관리법> , 임업용산지 <산지관리법> , 준보전산지 <산지관리법> , 성장관리권역 <수도권정비계획법> / 일부는 사찰(관음사) 및 비닐하우스(주거용, 컨테이너박스 소재) 부지이고 동측 일부는 전으로 개간하였으며 남동측 일부는 도로로 사용중임.