[박용길의 경매이야기]법정지상권의 성립

법정지상권이란 토지소유자과 건물소유자가 서로 다른 경우, 당사자들 사이에 지상권을 설정하자는 합의가 없어도 일정한 요건이 구비되면 법률의 규정에 의해 당연히 지상권의 성립이 인정되는 경우, 이를 법정지상권이라 한다.

법정지상권이 성립되면 낙찰 받은 토지 위에 있는 건물을 철거할 수 없다는 뜻이며 건물에 따라 최장 30년 동안이나 건물을 사용할 수 있다. 다만 토지사용에 대한 지료만 받을수 있다.

이렇게 법정지상권이 인정되는 이유는 우리나라의 민법상 토지와 건물이 각각 별개의 부동산으로 취급받기 때문이다. 건물의 소유자가 미리 건물을 위한 토지이용권을 얻지 못한 경우에는 토지소유자의 요구에 따라 건물을 철거해야 하는 사태가 발생할 수 있다. 이러한 이유로 건물의 철거가 허용된다면 사회경제적으로도 손실이며 바람직하지 못한 일이므로 일정한 기준으로 건물소유자로 하여금 타인의 토지를 일정한 기간 동안 이용하도록 할 필요가 있는 것이다.

그렇다면 법정지상권은 어떤 경우에 성립되는가 토지와 건물이 거래 당시는 한사람의 소유였지만, 어떠한 원인으로 건물 혹은 토지만 매매되어 토지와 건물의 소유자가 각각 달라진 경우 토지소유자는 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 간주한다. 지상권을 설정한 것으로 간주한다는 말의 의미는 건물의 소유자가 최장 30년 동안 그 토지를 사용할 수 있다는 말과 같은 의미이다. 즉 토지소유자는 자신의 토지 위에 지상권을 설정해 주는 등기의무자가 되고 건물소유자는 지상권의 혜택을 누리는 지상권권리자가 되는 것으로 이해하면 된다.

그러나 이 경우 등기부에는 올라가지 않으므로 이러한 상황을 법정지상권이 성립됐다고 하는 것이다. 법정지상권은 민법의 규정에 따라 인정되는 법정지상권과 민사특별법의 규정에 의해 인정되는 법정지상권으로 나누어 볼 수 있다. 민법상의 법정지상권에는 전세건물을 보호하기 위한 경우와 저당부동산의 경매로 인한 경우, 민사특별법상 인정되는 법정지상권에는 가등기담보에 관한 법률 규정에 의한 법정지상권과 입목에 관한 법률 규정에 의한 법정지상권, 그리고 대법원판례에서 인정하고 있는 관습법상의 법정지상권이 있다.

자료제공 : 수원 탑법무사사무소 Tel : 031-217-8333

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1.아파트

▲소재지 : 안양시 만안구 석수동 석수코오롱하늘채 ▲감정가 : 5억3천500만원▲최저가 : 3억4천200만원 ▲대지권면적 : 58.77㎡ ▲건물전용면적 : 131.757㎡ ▲매각기일 : 2013년4월9일

▲이용상태 : 안양시 만안구 석수동 소재 ‘안양중학교’ 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독주택, 저층의 공동주택, 교회 및 근린생활시설이 혼재하는 지역/철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 22층 중 10층 아파트(방4, 주방/식당1, 거실1, 욕실겸 화장실2, 드레스룸, 발코니)/ 열병합 발전에 의한 지역난방구조.

2.아파트

▲소재지 : 인천광역시 서구 당하동 영남아파트 ▲감정가 : 3억원 ▲최저가 : 1억4천700만원 ▲대지권면적 : 68.837㎡ ▲건물전용면적 : 116.24㎡ ▲매각기일 : 2013년 3월19일

▲이용상태 : 인천광역시 서구 당하동 소재 ‘당하초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 인근은 대규모 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 공동주택지대/ 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층건내 6층 아파트/ 도시가스에 의한 난방설비.

3. 전원주택

▲소재지 : 파주시 법원읍 가야리 ▲감정가 : 2억3천900만원 ▲최저가 : 8천200만원 ▲토지면적 : 639㎡ ▲건물면적 : 141.84㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월2일

▲이용상태 : 파주시 법원읍 가야리 소재, 속칭 ‘가좌동마을’내에 위치하고, 부근은 농가주택 및 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌지대/ 동측으로 노폭 약 3-4미터의 콘크리트 포장도로를 이용중/ 보전관리지역, 계획관리지역/ 2003년 5월에 사용승인된 조적조 평슬래브지붕 단층주택/ 유류보일러시설, 심야전기보일러시설 난방설비.

4. 주택

▲소재지 : 용인시 처인구 양지면 제일리 ▲감정가 : 4억6천500만원 ▲최저가 : 2억9천700만원 ▲대지면적 : 596㎡ ▲건물면적 : 186.44㎡ ▲매각기일 : 2013년 3월27일

▲이용상태 : 용인시 처인구 양지면 제일리 소재 ‘삼성전원주택’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택 밀집지역임/ 북측 및 서측에서 폭 약 6 미터, 동측에서 폭 약 5 미터 아스팔트 포장도로 접/ 자연녹지지역, 자연보전권역/목구조 아스팔트 슁글지붕 2층 단독주택(1층: 방2, 거실2, 욕실2, 주방1, 드레스룸1, 보일러실1, 창고1, 다용도실1, 현관1 2층: 방2, 복도1, 욕실1 등)/ 벽난로 및 심야전기에 의한 난방설비.

5. 상가

▲소재지 : 용인시 처인구 이동면 천리9 샘골마을풍성신미주아파트 상가 ▲감정가 : 8천500만원 ▲최저가 : 4천300만원 ▲대지권면적 : 40.2528㎡ ▲건물전용면적 : 40.5㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월2일

▲이용상태 : 용인시 처인구 이동면 천리 소재 ‘샘골마을풍성신미주아파트단지’ 동측 인근에 위치/북측으로 노폭 약 10미터 정도의 포장도로와 접하고 제2종일반주거지역,자연녹지지역/2005년 2월5일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 2층 샘골마을풍성신미주아파트 상가로서,근린생활시설(상호: 해법수학)로 이용중.

6. 상가

▲소재지 : 인천광역시 연수구 옥련동 ▲감정가 : 4억5천300만원 ▲최저가 : 2억2천300만원 ▲대지면적 : 196㎡ ▲건물면적 : 224㎡ ▲매각기일 : 2013년 3월22일

▲이용상태 : 인천광역시 연수구 옥련동 ‘축현초등학교’ 동측 인근에 위치/제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대정화구역./경량철골구조 평슬래브지붕 2층 (일반건축물대장상 2007.12.31 사용승인일임.) 일반음식점 1층은 상호‘런’음식점으로 이용중이었으나 현재 내부수리중, 2층은 상호‘다연’의 전통찻집.

7. 숙박시설

▲소재지 : 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 ▲감정가 : 17억8천700만원 ▲최저가 : 8억7천500만원 ▲토지면적 : 1천660㎡ ▲건물면적 : 1천92.47㎡ ▲매각기일 : 2013년 3월29일

▲이용상태 : 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 소재 ‘영흥초등교(선재분교)’ 북서측 근거리에 위치/ 계획관리지역, 성장관리권역/ 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 숙박시설.

8. 공장

▲소재지 : 평택시 청북면 현곡리 ▲감정가 : 23억1천100만원 ▲최저가 : 11억8천300만원 ▲토지면적 : 3천680㎡ ▲건물면적 : 1천838.4㎡ /제시외면적 1천81.4㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월1일

▲이용상태 : 경기도 평택시 청북면 현곡리 소재 ‘광승마을’ 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대/서측으로 노폭 약 4-5미터의 포장도로와 접/일반철골구조 판넬지붕 단층 공장(사용승인일자: 2006.09.21) 일부 기숙사 부분은 심야전기보일러에 의한 난방설비 되어있음.

9. 임야

▲소재지 : 평택시 안중읍 덕우리 ▲감정가 : 2억7천300만원 ▲최저가 : 1억7천500만원 ▲토지면적 : 1천610㎡ ▲매각기일 : 2013년4월8일

▲이용상태 : 평택시 안중읍 덕우리 소재 ‘고지동녁’ 남동측 인근에 위치하며, 인근은 소규모공장, 농경지, 자연림이 소재하고 북측 인근은 청북신도시가 조성중/보전관리지역으로 본건까지 차량접근이 가능하며 남측으로 로폭 약4-5미터 포장도로와 접함./ 현황 ‘전 및 일부 법면’으로 이용중임.

10. 농지(답)

▲소재지 : 화성시 남양동 ▲감정가 : 10억7천100만원 ▲최저가 : 4억3천800만원 ▲토지면적 : 4천121㎡ ▲매각기일 : 2013년 4월4일

▲이용상태 : 화성시 장덕동 소재 ‘덕방마을’남측 인근/ 화성시 남양동 소재 ‘남양타운’ 남동측 인근/ 본건 인근까지 일반차량 출입 및 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재/북서측으로 왕복4차선의 아스팔트 포장도로와 접/계획관리지역, 성장관리권역이며 현황 전으로 이용중임.