[박용길의 경매이야기]유치권 협상으로 투자수익률 증대

유치권이란 건물 공사나 리모델링과 관련해 소유자가 공사대금을 주지 않아 해당 건물을 점유해 낙찰 이후에도 낙찰자에게 채권의 변제를 부담시킬 수 있는 물권을 말한다. 법원의 매각물건명세서에 ‘유치권 성립여지 있음’이라고 기재돼 있어 대다수의 응찰자는 위험을 감수하고 입찰에 응찰 할수는 없다.

하지만 이 권리는 유치권에 대한 상세정보를 알수 없어 일반 투자자들은 대부분의 내막을 자세히 알 수 없기 때문에 현실적으로 접근하기가 어렵다. 채무 부담액도 대부분 고가이고, 유치권의 성립요건도 파악하기가 어렵다.

유치권이 성립되기 위해서는 유치권자는 공사대금을 받을 때까지 경매개시 이전부터 해당 물건의 점유를 계속해야 하고, 법원에 유치권 권리신고시는 도급계약서, 세금계산서 등 합당한 관련 자료를 제출해야 한다.

진정한 유치권자외의 허위의 유치권자는 이러한 자료들을 제출하지 못하므로 이런 점을 잘 고려해 보아야 한다. 통상 유치권을 부풀리거나 가짜 유치권 행사를 하는 것은 건축주와 건물주 등 이해관계인들이 공모해 경매에서 자기네들이 아주 싸고 쉽게 낙찰을 받고자 하는 수법이기도 하다.

유치권이 있는 물건은 응찰 전에 현장조사와 유치권자를 만나 유치권의 성립여부를 파악해 사전 해결하고 입찰하는 것이 가장 기본적인 해결방법이다.

만약 허위 유치권이란 사실을 입증할 수 있다면 유치권자에게 최근 법원에서 가짜 유치권을 행사한 자들에게 징역형의 형사처벌을 내리고 있음을 알리고 유치권자와 협상으로 적은 비용으로 합의해 낙찰 시 큰 수익률을 기대할 수 있다.

 

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1.아파트

▲소재지 : 용인시 수지구 죽전동 현대아파트 ▲감정가 : 3억2천만원 ▲최저가 : 2억400만원

▲토지대지권면적 : 41.467㎡ ▲건물전용면적 : 84.99㎡ ▲매각기일 : 2013년 3월7일

▲이용상태 : 용인시 수지구 죽전동 소재 ‘대청초교’ 남측 인근에 위치/인근 대규모 아파트 단지들이 밀집/아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실2,발코니 등)/ 열병합발전에 의한 지역난방시설.

2.아파트

▲소재지 : 파주시 조리읍 대원리 그린시티동문아파트

▲감정가 : 2억5천만원 ▲최저가 : 1억2천200만원 ▲토지대지권면적 : 71.16㎡

▲건물전용면적 : 134.91㎡ ▲매각기일 : 2013년 2월22일

▲이용상태 : 파주시 조리읍 대원리 소재 ‘대원초등학교’ 서측 인근에 위치/ 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교등이 혼재/아파트(방4, 욕실겸화장실2, 거실, 주방/식당, 발코니, 현관, 전실 등)/ 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비.

3.전원주택

▲소재지 : 가평군 설악면 가일리 ▲감정가 : 4억5천900만원

▲최저가 : 2억9천300만원 ▲토지면적 : 641㎡ ▲건물면적 : 182.94㎡ ▲매각기일 : 2013년 2월12일

▲이용상태 : 가평군 설악면 가일리소재 통칭 ‘대일마을’ 남동측 근거리에 위치/주변은 전원주택지와 기존 주택지, 농경지와 임야등이 혼재/철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 2층 외벽: 변색벽돌쌓기 내벽: 고급벽지 및 타일마감등 바닥: 우드타일 및 자기질타일마감등 창호: 하이샷시 이중창

4. 다가구(원룸)

▲소재지 : 안산시 단원구 선부동 ▲감정가 : 5억5천500만원 ▲최저가 : 2억7천200만원

▲토지면적 : 231.3㎡ ▲건물면적 : 462.38㎡ ▲매각기일 : 2013년 2월26일

▲이용상태: 안산시 단원구 선부동 ‘경일관광경영고등학교’ 남동측 인근 위치/주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재/북동측 6M내외의 아스콘 포장도로/조적조 스라브지붕 3층 다가구주택 (사용승인일자 : 1993년 7월12일) 적벽돌 및 일부 인조석 마감 하이샷시 이중창/도시가스에 의한 난방설비.

5. 근린주택

▲소재지 : 고양시 덕양구 성사동 ▲감정가 : 10억원 ▲최저가 : 7억5천800만원

▲토지면적 : 246㎡ ▲건물면적 : 748.83㎡ ▲매각기일 : 2013년2월13일

▲이용상태: 고양시 덕양구 성사동 소재 ‘성라초등학교’ 북동측 인근에 위치/인근 근린생활시설, 주택 등이 혼재/서측으로 노폭 약 8미터, 3미터 도로와 접/알씨조 및 슬래브지붕 4층, 적벽돌 마감, 하이샷시 창호/지층: 주택3개호, 창고,1층: 음식점, 2층: 주택7개호,3층: 주택3개호,4층: 주택1개호(방3, 거실,주방,욕실)

6. 근린시설

▲소재지 : 수원시 팔달구 매교동 ▲감정가 : 16억8천만원 ▲최저가 : 10억7천500원

▲대지면적: 293㎡ ▲건물면적: 997.81㎡ ▲매각기일 : 2013년 2월22일

▲이용상태 : 수원시 팔달구 매교동 소재 ‘매교삼거리’ 남동측 인근에 위치/ 북측 4m내외 포장도로 접하며 북측 도로를 통해 동측 왕복4차선 도로에 연계/ 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 7층 건물 (사용승인일자 : 2010.08.24.)로서 공부상 및 현황 ‘근린생활시설(고시원)용도’로 이용중.

7. 상가

▲ 상가 화성시 ▲소재지 : 화성시 배양동 ▲감정가 : 19억8천800만원 ▲최저가 : 15억9천만원▲대지면적: 1816㎡ ▲건물면적: 1137.78㎡ ▲매각기일 : 2013년3월5일

▲이용상태: 화성시 배양동 소재 ‘배양초교’ 북동측 인근에 위치/부근은 근린생활시설, 중.소규모의 공장, 대규모 아파트단지 등이 혼재/북서측 및 남서측으로 폭 약6M 정도의 아스팔트 포장도로에 접/현상변경허가 대상구역, 도시관리계획 입안중(문의사항 : 지구단위 031-369-1761/철근콘크리트조 슬라브지붕 3층건(사용승인일:2002.11.22)으로서,제2종근린생활시설로서,1층 : 일반음식점(상호: 금강산 유황오리), 화장실2, 2층 : 사무실(상호:이호E&C), 교회(산돌교회), 화장실3, 3층 : 노래연습장(상호:스카이노래방), 화장실1로 이용중.

8. 숙박시설(팬션)

▲소재지: 안산시 단원구 대부북동 ▲감정가 : 4억6천700만원 ▲최저가 : 3억2천700만원

▲대지면적 : 632㎡ ▲건물면적 : 197.44㎡ ▲매각기일 : 2013년 2월7일

▲이용상태 : 안산시 단원구 대부북동 소재 ‘구봉저수지’ 남측 인근/ 주위는 펜션, 단독주택, 점포등이 혼재/북측으로 약 8m 진입도로 개설/제2종근린생활시설(펜션) 부지로 이용중/철근콘크리트구조 철근콘크리트, 경사지붕 1층,2층 공히 반딧불펜션으로 이용중.

9. 공장

▲소재지 : 화성시 장덕동 ▲감정가 : 37억원 ▲최저가 : 23억6천800만원

▲토지면적 : 7천832.87㎡ ▲건물면적 : 2천484.36㎡ ▲매각기일 : 2013년 3월4일

▲이용상태 : 화성시 서신면 제부리 소재 서신초등학교 제부분교 남서측 인근에 위치/ 주변은 현대자동차기술연구소, 근린생활시설 등이 위치하는 소규모공장지대/남서측으로 폭 약 6m 북서측으로 폭 약 6m 도로연계/일반철골구조 기타지붕 단층 공장(사용승인일: 2009.11.17),샌드위치판넬, 층고: 공장 약 11.4m, 제조장, 창고, 사무실, 연구실 및 2층은 숙소로 이용중(상호: Hi Tool (주)성복).

10. 농지(답)

▲소재지: 용인시 처인구 원삼면 독성리 ▲감정가 : 2억8천100만원 ▲최저가: 1억8천만원

▲토지면적 : 2천903㎡ ▲매각기일 : 2013년 2월27일

▲이용상태 : 용인시 처인구 원삼면 독성리 소재 ‘원삼초등학교’ 남동측 근거리에 위치/ 주위는 농경지(전, 답), 임야, 농가주택 등이 혼재/북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접/ 농림지역, 농업진흥구역, 성장관리권역임. 보전관리지역, 성장관리권역임/ 밭으로 이용중.