[박용길의 경매이야기]임대차보호법에 의한 대항력 갖춰야 법적 보호 받을수 있어

경매에서 대항력의 의미는 건물에 저당권 등기나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 없던 주택, 상가건물에 임대차계약을 맺어야만 후에 해당 주택, 상가건물의 소유권 이전에 따라 임대인(소유자)이 바뀌더라도 임차인이 새로운 임대인에게 임차권을 주장할 수 있는 것을 말한다. 따라서 대항력을 갖게 되면 세입자의 권리를 법적으로 보호받을 수 있다.

주택임대차시는 임차인이 임대차계약을 하고 이사를 가서, 관할 동사무소에 전입신고를 마치게 되면, 대항력의 요건이 완성된 것으로 보게 되고 그 다음날부터 제3자의 해당 주택에 대한 권리발생시에도 대항력이 발생되는 것이다.

전입신고시 임대차계약서에 확정일자를 부여 받아야 우선변제권의 보호를 받을수 있다. 주택의 소액최우선보호대상 금액은 지역별, 근저당설정일에 따라 보호금액이 다르며, 우선변제보호대상 금액은 한도가 없다.

그러나 상가건물임대차시는 소액최우선변제보호금액 이내시만 보호되고 또한 우선변제보호대상 금액은 보증금 더하기 월세 곱하기 100을 더한 금액과 부가세금액을 모두 합한금액이 지역별 금액 범위내 이어야만 보호받을 수 있다.

상가건물의 임대차계약이 우선변제보호 대상이 아니면 세무서에서는 확정일자를 부여하지 않는다. 상가임대차계약을 하고 건물을 인도 받고, 사업자등록을 신청하고 확정일자를 받으면 대항력의 요건이 완성된 것으로 보게 된다.

대항력의 효력으로 대항력을 갖게 되면 그 이후에 주택, 상가건물의 소유권 변동이 발생하더라도 법규정의 보호를 받아 임차권을 주장할 수 있다. 대항력을 갖추기 전에 이미 저당권 등기나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 있었고, 이에 대한 결과로 경매가 실행된다면 임차인은 새로운 소유권자(낙찰자)에 대해서 대항력이 소멸되어 임차권을 주장할 수 없게 된다. 뿐만아니라 후순위 담보설정권자에 대해 우선하여 보증금을 변제받지 못하게 되며 확정일자의 순서에 따라 배당을 받게 된다.

대항요건은 주민등록전입과 주택의 인도(점유)이며, 대항력의 발생시기는 주민등록전입한날의 다음날(익일) 오전0시부터 그 효력이 발생한다.

대항력을 구비하고 확정일자를 받았다면 우선변제권이 발생한다. 우선변제권이란 경매나 공매시 후순위권리자들 보다 우선하여 배당을 받을수 있는 권리를 말한다.

선순위 담보권자 등에 의한 경매로 인해서 임차권이 소멸되어 결과적으로 낙찰자에 대해 권리주장을 할 수 없게 될 수가 있으므로, 확정일자를 받는 행위를 통해 우선변제권을 행사할 수 있는 자격을 갖추는 것이 무엇보다 중요하다.

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1.아파트

▲소재지 : 인천광역시 중구 신흥동 신흥아이파크 ▲감정가 : 3억1천만원 ▲최저가 : 1억5천900만원

▲토지대지권면적 : 34.8771㎡ (10.55평) ▲건물전용면적 : 114.94㎡ (34.77평) ▲매각기일 : 2013년2월28일 ▲이용상태 : 인천 중구 신흥동 3가 소재 ‘인하대병원’ 남측 인근에 위치/인근 아파트, 인하대병원, 학교, 근린생활시설, 단독 등이 혼재하며, 근거리에 공공시설 및 근린생활시설 등이 소재/ 위생설비, 도시가스, 승강기, 소화전 등으로 되어있으며, 도시가스설비에 의한 난방.

2.아파트

▲소재지 : 부천시 원미구 중동 그린타운 ▲감정가 : 6억2천만원 ▲최저가 : 3억380만원 ▲토지대지권면적 : 84.6638㎡ (25.61평) ▲건물전용면적 : 173.865㎡ (52.59평) ▲매각기일 : 2013년2월14일

▲이용상태 : 경기도 부천시 원미구 중동 소재 ‘복사골 사거리’ 북동측 인근에 위치하고 본건 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 공원 등이 소재한 지역으로서 주거지대로서의 제반환경 무난함/위생설비 및 급배수시설 되어 있으며 지역 난방임.

3.전원주택

▲소재지 : 포천시 소흘읍 이동교리 ▲감정가 : 7억2천65만4천원 ▲최저가 : 4억6천121만9천원

▲토지면적 : 580㎡ (175.45평) ▲건물면적 : 182.65㎡ (55.25평) ▲매각기일 : 2013년2월25일

▲이용상태 : 포천시 소흘읍 이동교리 소재 ‘축석고개’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택, 전원주택 등이 혼재하는 지역/철근콘크리트조 콘크리트(박공스라브)지붕 2층으로 고급형의 단독주택으로 이용중/급배수 및 위생설비, 태양광설비, 난방설비 등이 되어 있음.

4.주택 및 창고

▲소재지 : 화성시 팔탄면 월문리 ▲감정가 : 13억7천791만3천원 ▲최저가 : 4억5천151만5천원

▲토지면적 : 2천820㎡ (853.05평) ▲건물면적 : 1천62.65㎡ (321.45평)/제시외 350㎡ (105.87평)

▲매각기일 : 2013년2월22일 ▲이용상태 : 화성시 팔탄면 월문리 소재 “월문마을” 북서측 인근에 위치/단독주택(방2, 거실, 주방, 화장실, 다용도실, 보일러실 등) 동물 및 식물관련시설(계사)로 이용 중임/ 위생설비 및 급배수설비, 유류온수보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

5. 다가구 원룸

▲소재지 : 평택시 팽성읍 근내리 ▲감정가 : 4억4천179만2천원 ▲최저가 : 2억8천274만7천원

▲토지면적 : 415.08㎡ (125.56평) ▲건물면적 : 278.13㎡ (84.13평) ▲매각기일 : 2013년2월25일

▲이용상태:경기도 평택시 팽성읍 근내리 소재 ‘부영초등학교’ 북측 인근 ‘피스타운’내/ 아스팔트 포장의 폭 약 6미터 도로/계획관리지역/ 3층 다가구용 단독택 2006년 2월 2일 사용승인 다가구주택으로 각층 동일 구조(방3, 주방/식당, 거실, 욕실2, 현관, 발코니 등)/ 급배수 급탕설비에 도시가스 사용 난방임.

6. 오피스텔

▲소재지 : 화성시 향남읍 발안공단로 다인블루빌 ▲감정가 : 1억5천만원 ▲최저가 : 9천600만원

▲대지권면적 : 8.97㎡ (2.71평) ▲건물전용면적 : 49.83㎡ (15.07평) ▲매각기일 : 2013년2월20일

▲이용상태 : 화성시 향남읍 구문천리 소재 ‘발안산업단지’ 내에 위치/철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층/주거겸용 오피스텔로 이용중/개별난방, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 위생설비, 급배수설비, 지하주차장.

7. 상가 사우나

▲소재지 : 안산시 단원구 선부동 상록타운 ▲감정가 : 80억8천만원 ▲최저가 : 28억9천587만2천원

▲대지권면적 : 85만2천972㎡ (258.02평) ▲건물전용면적 : 4천223.98㎡ (1천277.75평)

▲매각기일 : 2013년2월21일 ▲이용상태 : 안산시 단원구 선부동 소재 ‘군자광장’ 북측 인근에 위치/에버휘트니스, 은하수골프클럽,사우나,찜질방/사우나: 온탕, 열탕, 냉탕, 이벤트탕, 마사지탕, 히노끼탕, 습식·건식사우나,황토사우나, 락커룸, 수면실 등/찜질방: 불가마, 헬스장, 식당, 영화관 등.

8. 아파트 상가

▲소재지 : 고양시 일산서구 탄현동 탄현마을 상가동 1층 ▲감정가 : 4천만원 ▲최저가 : 3천만원

▲대지권면적 : 14.7014㎡ (4.45평) ▲건물전용면적 : 17.3438㎡ (5.25평) ▲매각기일 : 2013년2월21일 ▲이용상태 : 파주시 조리읍 봉일천리 송촌토파즈아파트 북서측 인근/ 대단위 아파트단지, 상업시설 및 단지내 상가, 학교, 공원 등이 혼재/지상3층 건물중 1층 근린생활시설(인테리어 가게)로 이용 중임.

9. 농지(전)

▲소재지 : 안성시 일죽면 금산리 ▲감정가 : 2억8천200만원 ▲최저가 : 5천900만원

▲토지면적 : 4천344㎡ (1천314.05평) ▲매각기일 : 2013년3월4일 ▲이용상태 : 안성시 일죽면 금산리 소재 ‘안성축산물종합처리장’ 남측 인근에 위치/ 부근은 농가주택, 농경지 및 임야 등이 혼재/ 서측으로 로폭 약 3-4m 내외의 도로와 접함/ 생산관리지역, 자연보전권역, 배출시설설치제한지역.

10. 농지(전)

▲소재지 : 화성시 서신면 제부리 ▲감정가 : 6억6천200만원 ▲최저가 : 2억1천700만원

▲토지면적 : 2천803㎡ (847.9평) ▲매각기일 : 2013년2월20일 ▲이용상태 : 화성시 서신면 제부리 소재 ‘서신초-제부분교’ 남서측 인근에 위치/주위는 농가주택 및 문화복지센터, 민박촌, 전, 임야 등이 혼재하는 해안/남측으로 폭 약 4미터의 콘크리트 포장도로와 접/자연환경보전지역, 성장관리권역, 연안육역, 상대정화구역임, 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역.