[박용길의 경매이야기]특수물건으로 고수익을 창출해야

요사이 경매시장을 보면 부업으로 재테크를 하는 사람들이 꽤 많이 눈에 띈다. 이로인해 소액 물건의 경우 입찰경쟁률뿐만 아니라 낙찰가율이 높아 경매재테크로 수익을 내기가 어려워진만큼 특수물건으로 수익을 창출해야 한다.

특수물건이란 지분경매, 유치권, 법정지상권, 예고등기, 가장임차권 등 일반 부동산 시장에서 거래되기 힘든 권리관계를 갖고 있는 부동산이라고 이해하면 된다.

특수물건은 해당 부동산에 얽혀 있는 각종 권리관계를 협의 또는 소송을 통해 해결한 다음 매각을 통해 수익을 얻는다. 그 과정이 복잡할 뿐만 아니라 수익을 내기까지 시간이 오래 걸린다는 단점이 있다.

또 특수물건의 경우 잔금대출이 어려울수도 있다. 대출이 제한돼 자기자본이 있는 사람들만 입찰이 가능하며, 권리관계를 해결하는데 상당한 수준의 법적지식이 요구돼 경험이 부족한 사람들은 입찰하는데 부담을 가질 수 있다. 낙찰 후 어떤 방향으로 물건을 움직여야 고수익이 나는지 그 결과를 경험한 사람이 아니면 알 수 없기 때문에 선뜻 입찰을 못하는 것이다. 이 모든 것이 입찰경쟁률과 낙찰가율, 그리고 낙찰율을 하락시키는 요인으로 작용하기 때문에 결국 고수익을 창출할 수 있는 것이다.

특수물건 중 법정지상권물건을 예로 들어보자. 만약 법정지상권이 성립되면 토지소유자는 건물소유자에게 자신의 토지를 이용하는 댓가, 즉 지료를 청구할 수 있다. 협의나 소송을 통해 지료가 결정되면 건물소유자는 토지소유자에게 지료를 납부해야 하는데, 2년간 지료를 연체한 경우에 토지소유자는 법정지상권 소멸 청구를 할 수 있다.

먼저 법정지상권이 성립하는지 여부를 분석해야한다. 법정지상권이 성립되지 않는 토지라면 주변 토지에 대한 시세를 확인한 다음 시세 대비 약 절반 정도로 낙찰 받아야 한다. 그런 다음 건물소유자와 협상을 시도하고 협상이 결렬될 경우 건물철거 및 대지인도, 지료청구 소송으로 판결을 받아 건물에 대해 강제경매를 신청, 낙찰 받은후 토지와 건물을 일체로 전체 매각을 하게 되면 적어도 유찰된 금액만큼의 수익을 얻을 수가 있다.

 

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안양 호계동 무궁화아파트…아파트단지.학교.공원 등 소재

▲소재지 : 안양시 동안구 호계동 ‘신기초교’ 서측 인근 ▲감정가 : 3억8천500만원

▲최저가 : 2억4천640만원 ▲토지대지권면적 : 47.032㎡ (14.23평) ▲건물전용면적 : 84.96㎡ (25.7평) ▲매각기일 : 2013년 2월26일 ▲이용상태 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층건중 제712동 제11층/아파트(방3,거실,주방,욕실2,발코니2)/ 단지내 도로가 정비되어 있고, 외곽 공도와 연계/승강기설비, 옥내소화전설비, 열병합 지역난방시설.

양평군 양평읍 상가주택…금융기관ㆍ상가ㆍ시장 등 상업지대

▲소재지 : 양평군 양평읍 양근리 ‘양평역’ 남서측 인근 ▲감정가 : 5억1천955만8천300원

▲최저가 : 3억3천251만8천원 ▲토지면적 : 151㎡ (45.68평) ▲건물면적 : 134.43㎡ (40.66평) / 제시외면적 78.5㎡ (23.75평) ▲매각기일 : 2013년 2월18일 ▲이용상태 : 도시지역. 일반상업지역.자연보전권역/1층: 점포 및 주택, 2층: 주택으로 이용중임/위생설비 및 급·배수시설ㆍ보일러에 의한 난방설비.

평택시 신장동 숙박시설…썬모텔로 이용

▲소재지 : 평택시 신장동 ‘천주교송탄교회’ 남서측 인근 ▲감정가 : 12억9천984만3천500원 ▲최저가 : 8억3천190만원 ▲토지면적 : 320㎡ (96.8평) ▲건물면적 : 993.72㎡ (300.6평) ▲매각기일 : 2013년 2월4일 ▲이용상태 : 근린생활시설.단독주택.다세대주택 등 혼재. 일반상업지역/폭 약8M의 포장도로에 접/ 1층 : 주차장.계단실, 2층 : 객실7, 안내실, 3층∼5층(각): 객실8, 지층 : 정화조ㆍ창고ㆍ보일러실/승강기설비ㆍ소화설비ㆍ위생 급배수 설비ㆍ도시가스에 의한 난방설비.

평택시 안중읍 덕우리 농지…원덕우마을 서측 위치

▲소재지 : 평택시 안중읍 덕우리 ‘원덕우마을’ 서측 인근 ▲감정가 : 3억9천940만원

▲최저가 : 1억3천87만5천원 ▲토지면적:1997㎡ (604.09평) ▲매각기일 : 2013년 3월4일 ▲이용상태 : 농기계 등의 출입이 가능/동측 인근에 마을이 소재하고 마을도로개설/남측 인접토지 경계부분에 현황 비포장도로 통과/계획관리지역.