유치권 행사의 남용

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공사업체가 건축주로부터 지급받지 못한 공사대금을 회수하기 위해 많이 사용하는 방법 중의 하나는 공사업체가 완공한 건물에 유치권을 행사하는 것이다. 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 그 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권의 인도를 거부할 수 있는데, 민법에서는 이를 유치권이라 부른다.

채권변제받으려 물건 등 인도 거부하는 권리

‘허위유치권’ 행사 땐 형사적 책임 질 수도

예를 들어, 건물신축공사의 경우 공사업체는 보통 건물을 완공한 시점에 공사대금의 지급을 건축주에게 청구할 수 있으므로, 만약 그 때까지 건축주가 공사대금을 미지급하는 경우에는 이를 변제받을 때까지 완공한 건물을 점유하며 그 인도를 거부할 수 있는 것이다. 이러한 유치권은 그 행사방법이 비교적 간단할 뿐만 아니라 유치권자가 직접 경매를 신청할 수도 있고, 무엇보다 유치권자는 건축주는 물론 건물을 낙찰받은 경락인에게도 유치권을 주장하며 그 인도를 거부할 수 있다는 점에서 사실상 우선변제를 받는 것과 동일한 효력을 누릴 수 있다는 장점이 있기 때문에 오늘날 공사업체가 공사대금 회수를 위해 유치권을 행사하는 것은 거의 다반사이다.

그러나 최근에는 공사업체가 유치권 행사의 애용을 넘어서 악용하는 단계에까지 이르고 있어, 실제 건물을 공사한 사실이 없거나 건물을 점유한 사실이 없는 등 유치권의 요건을 충족하지 못하였음에도 불구하고 경매법원에는 유치권 권리신고를 하여 건물낙찰을 수회 유찰시킨 다음 추후 일반 시세보다 훨씬 떨어진 가격으로 허위유치권자측이 낙찰을 받는 범죄행위까지 등장하고 있는 실정이다. 경매법원이 유치권 권리신고에 대하여 실질적인 조사 없이 형식적으로 판단함에 그친다는 것을 악용한 것이다.

이에 최근 법원은 위와 같은 현실을 반영하여 허위유치권을 행사한 자에 대하여는 경매방해죄로 형사책임을 묻고 있을 뿐만 아니라 나아가 정당한 유치권이라 하더라도 낙찰자 등 경매 이해관계인들과의 적절한 균형을 위해 그 행사를 제한하는 방향으로 판결하는 경향이 있다. 즉, 법원은 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 이루어져 압류의 효력이 발생한 이후에 유치권을 취득한 자는 낙찰자에게 유치권을 내세워 건물의 인도를 거부할 수 없으며, 나아가 압류의 효력이 발생하기 이전에 유치권을 취득한 경우라도 할지라도 취득 당시 채무자의 재산상태가 상당히 좋지 아니하여 위 부동산에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 예상할 수 있었던 상황이라면 마찬가지로 유치권자는 낙찰자에게 대항할 수 없다는 취지로 판시하고 있다. 이는 결국 타인을 배제하고 사실상 점유할 수 있는 효력 때문에 현실적으로는 무소불위의 권리로까지 비유되는 유치권의 행사를 적절하게 제한하려는 법원의 의미있는 시도로 보여진다.

따라서 경매에 참여하려는 자들은 유치권이 권리신고되어 있다는 사실만으로 지레 겁을 먹고 물러설 필요는 없으며, 과연 권리신고된 위 유치권이 허위유치권에 불과한 것은 아닌지, 나아가 정당한 유치권이라고 하더라도 낙찰자에게 대항할 수 있는 것인지를 현장조사 내지 서류검토 등을 통하여 꼼꼼하게 따져 볼 필요가 있다.  /서동호 변호사