[테마]재건축사업 투자요령

최근 부동산 경기가 호전되면서 경기도내 노후 아파트 및 연립주택, 다세대의 재건축이 활기를 띠고 있다.

재건축 아파트의 장점은 청약통장이 없어도 된다는 점 뿐만 아니라 일반분양보다 먼저 평형배정과 동호수 추첨을 하므로 좋은 평형을 배정받을 가능성이 높다.

또 무이자로 지급되는 이주비가 많아 초기 투자자금이 적다는 것과 대단위 단지이고 위치가 좋은 지역의 경우 입주후 프리미엄이 보장된다는 점이다.

그러나 재건축을 이용해 내집마련시 유의해야 할 점도 많다.

재개발 아파트에 투자할 때는 관리처분계획의 인가를 받은 지역 등을 고르는 것이 가장 안전하고 투자가치가 높다는 것이 전문가들의 조언이다.

◇도내 재건축 현황

그동안 IMF여파로 건설업체 부도 등 부동산 경기 침체로 아파트 재건축이 거의 이뤄지지 않았으나 최근 부동산 경기가 호전되면서 재건축조합설립 및 주택건설업체들의 사업참여가 크게 늘고 있는 추세다.

수원시 권선구 매교동 25의4일대 지하 4층 지상 15층규모의 건영조합아파트의 경우 지난 97년 시공업체 부도로 재건축사업 추진이 난항을 겪었으나 지난해부터 공사가 본격 재개되면서 전체 공정률이 40%에 이른 가운데 사업추진이 활발하게 진행되고 있다.

또 IMF이전 재건축사업에 대한 논의가 활발히 이뤄진 수원시 팔달구 인계동 865일대 10개동 390가구의 향원 아파트도 조합장을 새로 선출한데 이어 설계업체를 공모한후 2∼3개이상 복수업체를 시공사로 선정, 최종적으로 시공업체를 결정할 계획이다.

또한 성남시 수정구 단대동 동보연립 138가구도 현재 재건축을 위해 조합설립을 추진하는 등 그동안 지지부진했던 사업추진이 본격화될 전망이다.

도내에서 재건축사업이 가장 활발하게 추진되고 있는 안양시의 경우 지난해 말부터 42건의 재건축사업이 추진되고 있는 상태다.

920가구의 안양시 동안구 호계3동 경향아파트와 760가구의 안양시 동안구 비산 주공1단지도 각각 현대건설과 롯데건설을 시공업체로 선정, 지난해말 건축심의를 마치고 사업착공에 들어갈 계획이다.

부천시 중동 주공아파트와 원미구 춘의동 127일대 태양연립도 올초 조합설립인가를 받고 재건축사업을 본격 추진한다.

◇재건축 아파트 투자요령

▲재건축 아파트 분양방식

일반 분양분에 청약하거나 재건축 지분을 매입하는 등 크게 2가지로 나뉜다.

먼저 재건축 조합원에게 분양하고 남은 물량을 일반 분양 때 청약통장으로 분양받는 방법이다.

이 경우 재건축 아파트 로얄층은 대부분 조합원들에게 배정돼 일반분양은 분양가가 높아 시세차익을 얻기 힘들다는 단점이 있다.

다른 한 방법은 재건축 대상 노후 아파트를 사서 조합원이돼 분양권을 갖는 방법이다.

이 경우 대지지분이 많고 발전 가능 전망이 있는 재건축 아파트를 구입하면 예상외 큰 수익을 얻을 수 있다.

그러나 주택건설업체의 자금난, 조합추진과정에서 겪는 갖가지 문제로 인해 사업이 지연되는 경우도 각오해야 한다.

▲재건축 절차

주민들이 재건축을 결의한 다음 건물에 대한 안전진단을 받고 조합을 설립, 시·구청의 사업 승인을 얻어 착공하는 방식으로 진행된다.

구체적인 절차를 살펴보면 재건축 결의-안전진단-재건축조합 설립-사전 결정-사업계획 승인-조합원 이주-건물 철거 및 착공-조합원 분양 및 일반분양-입주 및 사용검사-청산 및 조합해산 등의 순으로 진행된다.

▲장단점

10∼20평형 아파트가격이 평당 500만원이상이 넘는 이유는 새집을 지을 때 2배이상의 평형으로 늘려 갈 수 있다는 점에 있다.

특히 최근 금리가 한자릿수로 떨어져 재건축의 이점이 부각되고 있으며 사업단계마다 가격이 올라 매매가 잘되므로 환금성이 높다는 점에서 인기를 끌고 있다.

그러나 재건축 주민이 많지 않을 경우 사업추진을 놓고 조합원간 갈등이 빚어질 수 있고 사업단계마다 관할 구청, 시청의 승인 과정이 난항을 겪을 수도 있다는 단점이 있다.

▲투자요령

①재건축 아파트의 가치는 건물가격이 아니라 아파트 부지이기 때문에 대지지분이 넓은 곳을 선택해야 유리하다.

②학교, 진입로 등이 없으면 조합부담으로 이같은 시설을 설치해야하기 때문에 기반시설이 잘 갖춰진 곳을 선택해야 한다.

③주변시세가 비싸야 재건축후에도 높은 가격에 일반분양할 수 있고 조합원 추가부담이 줄어 든다.

④비슷한 조건의 아파트들이 재건축을 신청하면 관계당국은 조합동의율이 높은 단지부터 인허가를 해주기 때문에 조합원 동의율이 높은 곳을 선택하는게 유리하다.

/박승돈기자 sdpark@kgib.co.kr