심갑보 변호사 법무법인 마당
A가 B 소유의 주택을 임차하면서, 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤으며, 확정일자까지 부여받았다. 그리고, 보증보험회사 C와 임차보증금 반환에 관한 보험계약을 체결했다. 그 후 B가 은행으로부터 대출받으면서 위 주택에 근저당권설정등기를 해주었다. 그런데 임대 기간이 끝났음에도 보증금을 돌려주지 않아, A가 보증보험회사 C에게 보험금을 청구하면서 C에게 임차보증금 반환 채권의 적법절차를 거쳐 양도했다.
C가 A를 대위해 이 사건 주택에 관한 임차권등기명령을 받아내고 A에게 임차보증금 상당의 보험금을 전부 지급하자, A는 이 사건 주택에서 바로 이사했다. 그로부터 며칠 후 위 임차권등기명령에 따른 임차권등기의 촉탁과 함께 임차권등기가 마쳐졌다. 이후 위 주택에 대해 강제경매 절차가 진행돼 D가 낙찰받았다. 보험회사 C는 낙찰인 D가 위 주택의 임대인 지위를 승계했고 C가 A의 임차보증금반환채권을 양수했으니, D에게 미지급된 임차보증금을 달라는 취지의 소를 제기했다.
주택임대차보호법이 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 임차인에게 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 보면 달리 공시방법이 없는 주택임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속하고 있어야 한다. 따라서 임차인이 주택 소재지로 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 일단 임차권의 대항력을 취득했으나 그 후 주택의 점유를 상실했다면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸한다.
한편 주택임대차보호법은 “임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 (중략) 대항력과 (중략) 우선변제권을 취득한다.”라고 규정하고 있으므로, 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 마쳐진 때부터 발생한다고 보아야 한다. 그런데 경매 목적 부동산이 매각된 경우에는 경매로 인해 소멸하는 저당권보다 뒤에 등기됐거나 대항력을 갖춘 임차권은 선순위 저당권과 함께 소멸하므로, 임차인은 경매목적물 매수인에 대해 임차권의 효력을 주장할 수 없다.
이러한 법리를 기초로 위 사안을 판단해 보자. A가 임차권등기 전에 주택에 관한 점유를 상실했다면 임차권의 대항력도 그때 소멸한다. 그 후 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 마쳐지더라도 그 이전에 소멸했던 대항력이 당초에 소급해 회복되는 것이 아니라 임차권등기가 마쳐진 때부터 그와 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다. 따라서 위 사례의 근저당권이 그 이후에 마쳐진 임차권등기보다 선순위 권리에 해당하므로 경매 절차에서 근저당권이 소멸하면 임차권도 함께 소멸하게 돼 경매목적물 매수인 D에게는 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대법원 2025년 4월15일 선고 2024다326398 판결).
요컨대 임차인은 대항력만 믿고 있는 것으로 부족하다. 이사 시점과 임차권등기 시점 잘 비교해 손해를 입지 않도록 좀 더 유의할 필요가 있는 것이다.
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